אילולא הבחירות ברקע, היה מקום ליישום חלופה מדויקת שתאפשר יישום התחדשות בניינית וגם בחינה מחודשת של תיקון 9 לחוק המכר // פרשנות משפטית
ביום חמישי אישרה ממשלת המעבר כנגד כל הסיכויים חקיקה משמעותית בתחום הנדל"ן שתכליתה להגדיל את היצע הדירות באמצעות חלופה למתווה תמ"א 38 (חלופת שקד) ובאמצעות תיקון 9 לחוק המכר.
האם קידום החקיקה בהזדמנות האחרונה מהווה מחטף או הכרח המציאות?
רבות דובר על חלופת שקד ותכליתה. במסגרת החלופה, יוגדלו זכויות הבנייה עד לכדי 400 אחוז ואף 500 אחוז לפריפריה, ללא מגבלת גובה והכי חשוב, החלופה מספקת לשוק את הוודאות שהוא כל כך משווע לה. פיזור הכנסת והעדר יציבות פוליטית בארבע שנים האחרונות הגדיל את החשש שמועד פקיעתה של תמא 38 באוקטובר 23 יפקע ונישאר ללא חלופה רלוונטית להתחדשות בניינית ושוב וואקום שיגרום לקיפאון ועצירה ולכן המדובר בבשורה משמעותית ביותר.
אבל, אליה וקוץ בה, החלופה כוללת לא מעט אתגרים שיידרשו מענה ופתרון ליישומה. ראשית, החלופה כוללת הפרשות לצרכיי ציבור בתוך הבניין בשיעור של 10 אחוז בהריסה ובניה ו-7 אחוזים בחיזוק. המשמעות הנה כי בתוך הבניין יהיה שטח מבונה לצרכי שיכול שעשוי לכלול בית כנסת, משרדי עירייה, גני ילדים וכיוב׳. המדובר על שימושים ציבוריים בתוך בניין מגורים, אשר ספק אם יתמרצו בעלי הזכויות שלרוב התגוררו בבניה מרקמים ורגועה ללא פעילות ציבורית בתוך הבניין, לחתום על הסכם לתמ"א 38.
שנית, המתווה כולל קידום תב"ע (תוכנית בניין עיר) שהליך אישורה עשוי להתארך מספר שנים ועל אף שהמתווה מתייחס להוצאת היתר במקביל לתב״ע, עד שלא יינתן מענה לכוח האדם ברישוי בפועל, לא צפוי שינוי משמעותי בלוחות הזמנים ונצטרך לקוות כי הכנסת הבאה תמשיך את ההצעות שהועלו בקנה להגדלת מימון כוח האדם ברישוי והסמכתו.
שלישית- ביזור הסמכויות לרשויות המקומיות בסופו של יום מותיר את ההחלטה בידי הרשות המקומית עם שיקול דעת רחב ויש לקוות כי ראש הרשות יהיה מתומכי המתווה.
תיקון נוסף שהכה גלים הוא תיקון 9 לחוק המכר המהווה לוק צרכני שתכליתו להגן על זכויות הרוכשים: בחודשים האחרונים, על רקע עליית מדד תשומות הבנייה ב-6.6 אחוזים בשנה, הועלתה הצעה לתיקון חוק המכר באופן שרק מחיר הבנייה מוצמד לעליית המדד מתוך הבנה שאין הצדקה להצמיד את מחיר הקרקע (שכבר שולם), רווח היזם והמע״מ ואולם בחוק שעבר היום אושר הצמדת 50 אחוז ממחיר הדירה בניכוי הסכום המשולם במועד החתימה. הואיל ולרוב משולם בחתימה 20 אחוזים, המשמעות הנה תשלום הצמדה למדד על 40 אחוזים ממחיר הדירה. תיקון רכיב ההצמדה למדד תשומות הבניה למעשה מגלגל את הפער שעשוי להיווצר כתוצאה מעליית מדד תשומות הבנייה על המוכר והתוצאה הצפויה הנה כי היזמים יגלמו את הסיכון האמור במחיר הדירה. שוב, תיקון נוסף שתכליתו לייצר וודאות והפעם עבור רוכשי הדירות אשר עד היום לכל מחיר הדירה התווספה הצמדה למדד תשומות הבנייה, אבל מבלי שיהיה בכך כדי להוזיל דה פקטו את מחירי הדירות. יש להדגיש כי התיקון חל רק על מכירת דירה חדשה בשוק החופשי וכי תחולתו 7 ימים ממועד פרסומו של החוק ואנו צופים כי בפרק הזמן הזה יוקפאו על ידי רוכשים פוטנציאלים עסקאות שכבר סוכם מחירם.
בנוסף, הורחבה חבות היזם לתשלום פיצוי על איחור במסירה באופן גורף, למעט אם העיכוב נבע מטעמים הקשורים במעשה או מחדל של הרוכש או מקרים בהם החוזה סוכל. על רקע העיכובים במחלקות הרישוי, שינויי מדיניות, גם לשינוי זה תהיה השפעה על התחייבויות היזם ונראה כי תקופות הביצוע המוגדרות בהסכם יוארכו משמעותית על מנת שיזמים לא ימצאו עצמם בהפרה על עיכובים שאינם בשליטתם ומקורם ברשויות או בדרישות גורמים נלווים (תאגיד המים, חברת החשמל, אישור מכבי אש וכיוב׳) ואינם נחשבים כ״סיכול״.
אז נדמה שאילולא הבחירות ברקע, היה מקום ליישום חלופה מדוייקת שתאפשר יישום התחדשות בניינית וגם בחינה מחודשת של תיקון 9 לחוק המכר שנדמה כי יביא לשינוי מחיר הדירה (עלייה במחיר לגילום הסיכון בעליית המדד) והארכת המועדים החוזיים למסירת הדירה.
* כותבי המאמר, עורכי הדין אפרת רשף וגיא פרבמן, הנם הבעלים של משרד פרבמן רשף ושות׳, מומחים לתחום הנדל"ן וההתחדשות העירונית
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
