תל אביב // Depositphotos
תל אביב // Depositphotos

זה לא שוק הנדל"ן שהכרתם

עליות מחירי הקרקע, המשכנתאות ששוברים שיאים חדשים, דהירת המשקיעים ועליית מחירי הדירות  – מוכיחים כי זו שעתה היפה של קופת המדינה. על הבנקים למשכנתאות, עליית מחירי הדירות ומה שביניהם

רנית נחום-הלוי 03.06.2021

שוק הנדל"ן בישראל בדהירה כלפי מעלה. אם לפני כשנה, משבר הקורונה העלה חשש מפני כשל מתגלגל הנובע  מהתרסקות השוק בשל אחוזי אבטלה גבוהים וקושי של משפחות לעמוד בתשלומי משכנתא, היום קיים חשש הפוך – מפני שבירת שיא של מחירי הדיור, לקיחת משכנתאות גבוהות ועסקאות נדל"ן ללא כיסוי. 

על המתרחש בשוק הנדל"ן ניתן ללמוד משני דוחות בנק ישראל שיצאו לאחרונה. מהדוח האחרון שיצא עולה כי היקפי המשכנתאות שנלקחו בחודשים מרץ- אפריל השנה הינם בשיא של כל הזמנים והגיעו ל- 8.6 ו-8.3 מיליארד שקלים בהתאמה. בניגוד לכך, מספר הלווים בחודשים אלה נשאר ללא שינוי משנים קודמות ועמד על 10,160 ו-9,606 לווים. המשמעות: משכנתאות גדולות יותר. רוכשי הדירות מתפתים לקחת משכנתאות בהיקפים שמגיעים ל-860 אלף שקל בממוצע לדירה. זינוק חסר תקדים משנים קודמות. 

רק לשם השוואה, שיא דומה בהיקף המשכנתא נרשם במרץ 2020, אז היקף ההלוואה לצרכי מגורים הגיע ל-8.67 מיליארד שקל אך התחלק ל-11,138 לווים – מה שאומר משכנתא ממוצעת בהיקף של כ-770 אלף שקל. גם חודש דצמבר 2019 רשם קפיצה בהיקף הלווים שהזדקקו למשכנתא בישראל והגיע ל-10,075 לווים. בסך הכל היקף ההלוואה למטרת מגורים עמד באותו חודש על 7.1 מיליארד שקל, מה שמלמד על משכנתא ממוצעת לדירה בגובה של 700 אלף שקל. 

ככל שהולכים אחורה בזמן רואים שמספר הלווים לא השתנה במרוצת השנים אך היקף ההלוואות למטרות מגורים נמצא במגמת עליה.  אם ב-2013 היקף המשכנתאות שנלקחו הסתכם בכ-47 מיליארד שקל, בשנת 2016 הוא הגיע ל-59 מיליארד שקל, ב-2019 עלה ל-67 מיליארד שקלים והצפי הוא כי בהתאם למגמה הנוכחית, בשנים הבאות יגיע היקף המשכנתא ל-100 מיליארד שקלים בשנה. נתון מדאיג.

היקפי משכנתא במיליארדי שקלים
היקפי משכנתא במיליארדי שקלים

רק לפני כשבועיים הוציא בנק ישראל דוח שפרט את היקף האשראי העומד לענף ממנו עלה כי הסיכון למערכת הבנקאות נמוך עד בינוני, בין היתר בשל העמדת אשראי לפרויקטים סגורים למגורים למימון ערבויות חוק מכר. האם ניתן להסיק מכך שמדובר בפרויקטים "בטוחים" להעמדת אשראי? מבחינת המפקח על הבנקים אין עדיין נורה אדומה שמתריעה אותם ואין סיכון למערכת הבנקאית. 

עם זאת, העליות בהיקפי המשכנתא, היצע הדירות הנמוך, הריבית הנמוכה, החזרה לספסרות בקרקע במרכז הארץ ועידוד המשקיעים – מהווים אינדיקציה לעליית מחירי הדירות בשנים הבאות בשיעורים חדים ואף דו ספרתיים. תופעה נוספת שנפוצה לאחרונה זה עסקאות "קומבינציה" שנרקמות בין יזמים על מכרזי רשות מקרקעי ישראל. מסתבר כי היזמים כבר לא יכולים לעמוד בהתחייבויות במכרזי רמ"י ומתחילים לרקום  שותפויות עם חברות נוספות. ראו ערך: צמח המרמן וחברת ICR שאיחדו כוחות במכרז ברמת השרון. 

ענף הנדל"ן בישראל פועל כשוק רווי יצרים, הרושם עליות חדות במחירי הדיור ובהיקפי המשכנתא. כל זאת בהעדר בעל בית הדואג להרגעת מחירי הדירות, להגדלת היצע הדירות, להארכת תמ"א 38, להאצת התכנון ושיווק קרקעות. אחד שמוכן להציל את הבית, להכניס את היד לכיס, לממן תקציבים ולסבסד קרקעות.  

חסרה לנו רק עוד "קורונה" אחת קטנה שתצליח לעשות סדר במקרה הטוב, או לרסק את השוק במקרה הגרוע, ולגרום סוף סוף להתערבות ממשלתית שתביא לתיקון הענף

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות