גיל בלולו, השמאי הראשי: "יש לקבוע רווח יזמי מינימלי כבר בשלב התכנון המוקדם"

האם הרווחיות בפרויקטי התחדשות עירונית נשחקת? על השאלה הזו ניסו להשיב משתתפי הפאנל בנושא "כלכליות הפרויקט" שהנחה איתמר מינמר כתב ערוץ 12 בכנס הנדל"ן השנתי של אתר מגדילים שנערך בירושלים.

גיל בלולו, השמאי הממשלתי הראשי, ציין כי נושא הרווחיות היזמית עומד בליבת שיח מקצועי וציבורי. לדבריו, "יש לקבוע רווח יזמי מינימלי כבר בשלב התכנון המוקדם כדי להבטיח היתכנות כלכלית, במיוחד באזורים שבהם הקרקע אזלה. "היזמים נפגשים איתנו הרבה לפני היתר הבנייה, לפני דוח אפס, והמטרה שלנו לוודא שיש היתכנות כלכלית לפרויקט. צריך לוודא שהרווחיות לא תישחק, להכין את עלויות הבנייה, את המימון ואת ההוצאות הבלתי צפויות". בלולו הדגיש את הצורך ברפורמה בשיטת חישוב היטלי ההשבחה, והציע מנגנון שיחייב את הוועדות המקומיות להתייחס לשומות הקיימות.

עו"ד רואי זרנצ'נסקי, מנהל מחלקה מקצועית מקרקעין וקבלנים ומנהל מיסוי מקרקעין ת"א ברשות המיסים, הדגיש את השיפור שנעשה בהנגשת שומות במקרקעין, אך גם את הפערים הקיימים בין הצהרות היזמים לבין העלויות בפועל. לדבריו, "יש להעמיק את הבקרה על הדיווחים וליצור ודאות רבה יותר בתחום".

שירלי מישאל, מנהלת סקטור הנדל"ן בבנק דיסקונט, התייחסה לשחיקה ברווחיות בדוחות האפס של יזמים, בעיקר בשל עלייה בעלויות הבנייה, עיכובים בביצוע וסביבת ריבית גבוהה. לדבריה, "איכות היזם וניסיונו הם קריטיים בתהליך החיתום הבנקאי. מישאל התייחסה להגבלות שהטיל בנק ישראל על מבצעי המימון של הקבלנים והבהירה כי במודל 20-80 יש סיכון, אבל יש גם צורך לגבות אותם משום שהם מתאימים במיוחד למשפרי דיור. "בסופו של דבר למשפרי הדיור יש נכס ולכן הם יידעו להשלים את העסקה. הם לא ספקולנטים, את הספקולנטים צריך להוציא מהשוק כי הם מסכנים את עצמם ואת היזמים". 

תמר אברהם, משפטנית ושמאית מקרקעין בכירה, קראה ליזמים לקחת אחריות כלפי הדיירים ולשקלל מראש היטב את כלל העלויות, גם כאשר קיימת חוסר ודאות באשר להיטל ההשבחה. "היזמים חייבים להיות אחראיים מול הדיירים כדי שהם יבינו לקראת מה הם הולכים מבחינת עלויות, מיסוי, היטל השבחה. אבל צריך לזכור לגבי היטל השבחה, שהוא מושת רק כשיש השבחה ולכן אם הקרקע לא הושבחה אין מה לחשוש. ראינו במכרז של שדה דב שיזמים הבינו את המצב, הם לא נתנו הצעות מטורפות שלא היו יכולים לעמוד בהן".

עו"ד גלעד ברון, שותף מייסד ברון ושות' משרד עורכי דין, ציין כי חוסר הוודאות סביב משתנים כמו מיסוי, היטלים ועלויות מימון פוגע ביכולת לתכנן פרויקטים כלכליים. לדבריו, יש צורך בליווי מקצועי צמוד כדי לשפר את הסיכויים לרווחיות. "יש חוסר ודאות אדיר במשתנים שמייצרים את הרווחיות. בסוף כולם מסתכלים על דוח אפס, זה לא מסמך מסובך, אבל רוב השורות במסמך נבחנות ביום ההיתר שרחוק מאיתנו 6-7 שנים מהמועד שאמור לייצר את הגלם של הרווחיות וזה זכויות הבנייה. בתחנת היציאה מגיעים יזמים לדיירים ומציעים הצעה על בסיס כלכלי שלעיתים בינו לבין מה שהיה בהתחלה אין קשר".

עו"ד מאיר מזרחי, שותף ובעלים מאיר מזרחי עם א. רפאל ושות' עורכי דין, הציע לקבוע חזקות שיספקו ודאות למשקיעים ובעלי נכסים בכל הקשור למיסוי. לדבריו, כיום המערכת רוויית אי ודאות שפוגעת ביכולת התכנון של הציבור והיזמים. "הקושי הגדול ביותר הוא חוסר הוודאות בתחום", אמר, "אדם שרוצה למכור דירה, צריך לדעת כמה מס הוא צריך לשלם. למשל אם מחזיקים דירה 5 שנים, מס שבח ומע"מ לא מתקרבים. גם בעסקת קומבניציה אף אחד לא יודע מה שווי העסקה".

תמיר חפץ, שותף בחברת קן התור התחדשות העירונית, אמר כי התחרות הקשה והלחצים מצד הדיירים גורמים ליזמים להעניק תמורות מוגברות ולעיתים לוותר על רווחיות. לדבריו, "רמת הסיכון עלתה, ויזמים רבים נאלצים לצאת לדרך גם עם שיעורי רווח נמוכים מבעבר".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן