קובי אוחיון, באר שבע: "אנחנו לא מקדמים תוכניות שאנחנו לא חושבים שיש להן כדאיות כלכלית" – כותרות כנס הנדל"ן השנתי
התחדשות עירונית בפריפריה, תהליכי עבודה מול הדיירים והשלכות החדשנות על הבנייה: בכירים ברשויות המקומיות ובענף הנדל"ן, נפגשו לדיון בסוגיות הבוערות, במסגרת פאנל "משולש הזהב – רשות, יזם, דייר", שהתקיים אמר (רביעי) בכנס הנדל"ן השנתי של אתר מגדילים בבנייני האומה בירושלים.
את הפאנל הנחה עו"ד ירון טיקוצקי, שותף מייסד וראש מחלקת נדל"ן והתחדשות עירונית, במשרד עורכי דין דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, עמית גרוס ושות'.
"אנחנו עם 32 אלף תושבים, אבל אנחנו מתוכננים להיות בעשר שנים הקרובות עם 50 אלף, בעצם נבנית עיר חדשה של 20 תושבים", אמר יקי בן חיים, ראש העיר מגדל העמק, שהתייחס לתנופה המתגברת בתחום החידוש העירוני. לדבריו, מזה כ-40 שנה היתה מגבלת גובה בעיר, מה שמנע באופן גורף בנייה של יותר מ-30 מטרים וטרפד את הפרויקטיים. "לאחר עבודה באמת עיקשת ועזרה של המון גורמים השגנו פתרון לגובה", הוא אמר. על התקדמות ההתחדשות העירונית בעיר, אמר בן חיים: "אנחנו במקום השלישי מבחינת סכנה קיומית מרעידת אדמה. במלחמה העניינים עוד יותר התחדדו, יש אצלי תושבים שבמשך חודשיים ישנו במקלטים, קשישים שעברו לגור במשך חודשים במקלטים. ההתחדשות העירונית בפועל מתחילה עכשיו, זה הולך לשנות את פני העיר. יש לנו 4 מסלולי רשויות שהצלחנו לקבל בעזרת המדינה, אבל יש לנו עוד שלושים מסלולים שעד היום לא הייתה שום כדאיות כלכלית. אנחנו בקרוב מאד מכניסים שני מתחמים, אנחנו תוך שנתיים בבנייה ראשונה."
קובי אוחיון, ראש מנהלת באר שבע, סיפר על התוכניות של העיר וההתקדמות בתהליכי ההתחדשות העירונית, ואמר כי: "העיר באר שבע בשנים האחרונות נמצאת בעיצומו של מהלך מאד משמעותי. אנחנו היום עם 20 מתחמי פינוי בינוי שונים. כבר שני מתחמים קיבלו אישור. שני מתחמים ראשונים שנמצאים בתהליך היערכות למימוש, אליהם מצטרפות 20 תוכניות היום. כל התוכניות האלה מוסיפות סדר גודל של כ20 אלף דירות, ממש בליבת העיר." עוד הוא ציין כי: "יש לנו סט של מסמכי מדיניות שנותנים תפיסה למעטפת. כל מתחם כזה מוסיף בין מאות לאלפים של יחידות דיור. חשוב לנו שאיכות החיים במתחמים האלה תהיה הגבוהה ביותר. יש לנו את הפורום להתחדשות עירונית, התחנה הראשונה לכל יזם. בפורום זה אנחנו מקבלים מהיזמים את ההצעה הראשונית. זה פורום שמבוסס על תכנית המתאר ומסמכי מדיניות". עוד לדבריו, "במסלול רשויות חשוב לנו שתהיה כלכלית, אנחנו לא מתקדמים עם תוכניות שאנחנו לא חושבים שיש להן כדאיות כלכלית. מי שמקדם את התב"ע זה העירייה והמדינה. חשוב לנו מאד שהתושבים יבחרו יזם כבר במהלך תהליך התכנון, שישתלב כבר בתהליך התכנון."
עו"ד רונאל ביבי, סמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת מטרופוליס, התייחס להתרחבות ההתחדשות העירונית בפריפריה, ואמר כי: "בשנים האחרונות נכנסו לאזורים פריפריאליים, בנוסף לפעילות היפה בשנים עברו באזור המרכז. החלטנו לפנות לעוד אזורים, חושבים שיש בזה צדק חברתי. באזורי ביקוש באזור המרכז לעשות את העשירים עשירים יותר זה חשוב, אבל התחדשות עירונית צריכה להגיע לכולם בכל קצוות הארץ."
עוד הוא דיבר על חשיבותה של הוודאות הכלכלית: "אנחנו מדמיינים איך תוכנית צריכה להתקיים כשיש לה ודאות כלכלית. אנחנו צריכים שיקרו כמה דברים משמעותיים כדי שהפרויקטים האלה יתממשו. גם שיעלו מחירי המכירה, גם לקבל עדכון בעלויות הביצוע. עברנו שנה לא פשוטה והכל צריך להתעדכן. דיירים רוצים ודאות, רוצים שיהיה להם היום את האפשרות להתממש. אנחנו לא יכולים לחכות לנצח על הקרקע. כדי שבאמת הדברים האלו יקרו צריך להושיב את כולם בשולחן אחד ושההחלטות יתקבלו בזמן אמת ובצורה ברורה. יש הרבה משמעות והרבה הבדל בין מסלול של קרקע משלימה ומסלול של השלמה כספית. התוכניות האלה חייבות ודאות. יש לנו מתחם שהמדינה תכננה ועכשיו הוא יוצא עוד פעם לתכנון. כדי שלא נגיע לר-תכנון ור-ר-תכנון צריך להושיב את כולם סביב השולחן. בפריפריה בכלל, זה תלוי בגורם הממשלתי. שלא יהיה מצב שיש התחדשות עירונית רק באזור המרכז, זה לא צדק חברתי. חייב להיות גוף אחד שיתכנן את כל האירוע הזה. חייבים לצאת מפה בקריאה שכדי לייצר פה וודאות כלכלית כולם צריכים לשבת סביב שולחן אחד ולקבל את ההחלטות הנכונות."
איל טישל, סמנכ"ל התחדשות עירונית אזורים, דיבר על המנועים להתחדשות העירייה וציין לטובה את עיריית ירושלים: "המשולש הזה כשהוא עובד טוב הוא סוד ההצלחה של ההתחדשות העירונית. ירושלים הפכה להיות בירת ההתחדשו העירונית בישראל. ברגע שיש יזמים טובים שבאים לעבוד בעיר מסוימת ויש רשות שדוחפת, שני הדברים האלה גם גורמים לדיירים להאמין עוד בתהליך, להאמין שהוא יצליח, ואז הם גם נרתמים. גם אם אתה לא יודע את כל התשובות, אם יש הירתמות של הדיירים, הירתמות של הרשות וכמובן יזם שדוחף ופועל, אז הפרויקט הזה ייצא לפועל. תחום ההתחדשות העירונית עבר בשנים האחרונות הרבה מאד שינויים. אחד הדברים הבולטים שקרו זה שהדיירים קיבלו הרבה יותר ביטחון בתהליך. אם פעם היה איזשהו חסם מבחינת חתימות, לא מרגישים את הדבר הזה יותר, הדיירים מאמינים בתהליך."
טל קידר, מנכ"ל ובעלים של קידר מבנים, שבונה היום למעלה מאלפיים יחידות דיור, מרביתן בפרויקטים של התחדשות עירונית, התייחס לטכנולוגיות שיעזרו לקדם את הבנייה, ואמר כי: "כל העולם הולך למהפכה טכנולוגית ענקית בגלל הAI. בתור העם המוביל אנחנו חייבים לסגור את הפער הזה, גם בתחום הנדל"ן. יש תוכנות שכבר קיימות, שמנטרות את כל המחירים בשכונה, אתם תכניסו את הכתובת ויכול להיות שמחר בבוקר יתנו לכם את הדירה הספציפית והיזם הספציפי. בבניה אנחנו מדברים על קסדות שמתעדות ומייעלות תהליכים. אם תחשבו קצת על להכניס תוכנות, דברים שהיום קיימים כבר, אנחנו נוכל להפסיק לדבר על ביורוקרטיה ולהתחיל לדבר על הבנייה. כל חברה שלא תיקח את הטכנולוגיה פשוט לא תהיה קיימת. זה משהו שהולך להיכנס מאד חזק בעולם. כל גוף צריך לאמץ את זה, גם אם זה רגולטורים. זה יכול לפתוח אופקים ולשנות את העולם."
חני הורוביץ, יו"ר קבוצת הורוביץ, אמרה כי: "החברה שלי נוסדה על ידי לפני 20 שנה, לא הייתה לי את הפריווילגיה של שמאי, הכל היה מבוסס על עבודה מול אנשים מקצועיים, שלאורך כל השנים הנחו איך לעבוד מול הדיירים, איך לדבר איתם. היום עיקר העבודה של המו"מ מול הרשויות, הרשויות לקחו בחשבון עליית ערך והיום אנחנו רואים שהמחירים של הדיור לא עולים. לצאת מנקודת הנחה בפרויקטים ענקיים שהשמאי של הרשות אומר שהמחירים יעלו בעוד 3 שנים? אתה לא יכול לקח את זה בחשבון. אנחנו רואים שהמחיר עלה, אבל לא של הדירה, של הביצוע. צריך להיות ביזנס, כולנו באנו לעשות טוב לרוכשים שלנו, לחברות שלנו. אתה צריך כל הזמן לעמוד מול אותן רשויות, מול אותם דיירים, להגיד להם לא לטרפד ולא ללכת נגד. יחד עם זאת אם הרשות קיבלה החלטה אז תקבלו אותה". עוד היא דיברה על הצורך בשקיפות וכניסתם של הצעירים לתחום: "צריך לחנך פה שוק". לדבריה בונוס על הוצאת היתרי בנייה, ידרבן את הרשויות: "אני חושבת שאם ייתנו בונוס לרשויות, שרשות שמהרגע שהיא התחילה פרויקט עד היום שבו יש טופס 4 תקבל בונוס בזמן מסויים, אני מאמינה שהכל ייראה אחרת."
אייל לוטטי, הבעלים של חברת פאזל, ניהול וארגון מתחמי התחדשות, דיבר על עבודת השטח, שמביא להתארגנות המתחמים, ואמר כי: "האתגר הגדול זה לעבור ולמפות דייר, דייר, את כל הסוגים של האוכלוסייה. אתה צריך לבוא ולספר להם שאני אצליח להוביל אתכם בהליך, לבנות אמון. יש לי מתחם בבאר שבע, אנשים נהדרים, ביניהם מהנדס תוכנה. צריך לשבת עם אותו אדם ולפשט ולהסביר לו. מה שהיה מתנהל פעם בדרך פוגענית והרסנית כבר לא יהיה. בכל 100 דיירים קם אחד שיש לו חבר עורך דין או חבר יזם, יש לדיירים ידע, הקושי הוא דווקא באלה שלא רוצים את הפרויקט. אם אתה יודע לייצר תהליך עם הבעייתיים, עם אלה שחוששים והצלחת לגייס אותם, המתחם יתקיים". הוא הוא התייחס לתהליך החברתי, ואמר כי: "האתגר הגדול זה לייצר הליך חברתי. כל ישיבה יוצא פרוטוקול, כל ישיבה מוקלטת, ואז אין את החששות האלה. בסוף צריך לעבור בית בית ולהנגיש. אתה צריך לחבר את התמונה לפאזל, פאזל שלם. מישהו צריך להעביר את כל התהליך, כדי שיראו את הסוף."
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
