מהן התכניות המובילות בארץ, מהי החקיקה הרלבנטית, איך מתמודדים עם סרבנים ומהם הכלים לתמרץ את בעלי נכסים? עו"ד צליל כהן, מחברת ולור ביירון נדל"ן עם המדריך המלא להתחדשות אזורי תעסוקה
בחודשים האחרונים קודמו תכניות התחדשות בשורה של אזורי תעשייה ותעסוקה ברחבי הארץ, שכוללות הרחבת הפעילות במקום, חידוש הבינוי ובנייה למגורים: אזור התעסוקה "המוביל" בכפר סבא צפוי להפוך למתחם הכולל מעל 2 מיליון מ"ר ומעל 2,000 יח"ד; אזור התעשייה הכבדה באשדוד צפוי להיות רובע עירוני עם מעל 5,000 יח"ד ו-3 מיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר; עיריית רמת גן מקדמת תכנית מתאר לאזור הבורסה (רג/1800). התכנית מציעה בינוי בעירוב שימושים למגורים, מסחר, משרדים, עסקים קטנים, מבני ציבור, מסחר ותעסוקה ושטחים ירוקים. התכנית מגדירה מתחם לפינוי בינוי וכוללת בנייה בהיקף של 3.7 מיליון מ"ר, שתאפשר המשך קידום והובלה בנושא ההתחדשות העירונית".
תוכניות להתחדשות אזורי תעשייה מקודמות גם באזור התעשייה תלפיות, שאליו חדרו במהלך השנים שימושים לא תעשייתיים של מסחר, משרדים ומקומות בילוי. תכנית משנת 2020 שינתה את תמהיל השימושים לעירוב שימושים של מגורים, מסחר ותעסוקה בבניינים משולבים. ובבת ים, מסמך מדיניות רובע העסקים בעיר מקדם תהליכי השינוי מאזור תעשייה ומלאכה לרובע עסקי, אורבני, המשלב שימושים של תעסוקה, מגורים, מסחר, חינוך, פנאי ותרבות, עם 2 מיליון מ"ר לתעסוקה וכ-9,000 יח"ד.
הפוטנציאל להתחדשות במתחמים אלה הוא משמעותי. די אם ניקח, לדוגמה, את אזורי התעסוקה קריית אריה בפתח תקוה וקרית ספיר בנתניה, ששטחו של כל אחד מהם 5,000 דונמים – ולשם השוואה, שטחה של בני ברק הוא 7,300 דונמים. עשרות אלפי דונמים של שטחי תעסוקה, תעשייה ומסחר, שחלקם מיושנים עם מבנים ישנים שאים עומדים בתקני רעידת האדמה. במילים אחרות, שטח שווה ערך למספר ערים בישראל.
ולמרות זאת, יש לא מעט מגבלות חוקיות שמעכבות ואף מונעות התחדשות לאזורי תעסוקה. מבלי להתייחס לאזור תעסוקה כזה או אחר, אני מבקש בשורות הבאות להציג את המכשולים החוקיים בפני קידום תהליכי התחדשות למתחמי תעסוקה, ומה המדינה צריכה לעשות כדי להקל עליהם.
חקיקה להתחדשות מתחמי תעסוקה
חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שנחקק בשנת 2016, הוא המסגרת החוקית לקידום התחדשות במתחמים, לצד תכנית המתאר הארצית תמ"א 38 על תיקוניה השונים, שמטרתה קידום חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, בין השאר באמצעות הריסה ובנייה מחדש. אבל הדגש בכלים המשפטיים האלה הוא מבנים למגורים ולתהליכי ההתחדשות בהם.
כך, למשל, סעיף 4 (4) לחוק הרשות להתחדשות, קובע כי תפקיד הרשות הממשלתית להתחדשות הוא "לפעול לגיבוש הסכמת בעלי דירות לביצוע מיזמים להתחדשות עירונית, ולשם כך, בין השאר, לסייע להקמת מינהלות עירוניות, לבצע פעולות הסברה, לעמוד בקשר עם הדיירים, לייעץ לדיירים לגבי אפשרויות המימוש של מיזמים להתחדשות עירונית ולעודד הליכי שיתוף הציבור". תמ"א 38 מדברת, בכלליות, על "יחידות דיור". המשמעות היא ששני הכלים המשפטיים העיקריים לתהליכי התחדשות מתעלמים ממבנים שאינם למגורים, המצב היוצא הוא לא המצב הנכנס – המחוקק חשב על פינוי בינוי רק בהיבט של מגורים כך שנוצרה לקונה בין מה שניתן להציע בהתחדשות עירונית במגורים בהשוואה למצב המוצע בתעשייה ומסחר.
לכן נדרשת חקיקה ראשית אשר תגדיר כללים ברורים וישימים לעניין התחדשות עירונית במתחמי תעסוקה. הסדרת אפשרויות המימוש כאמור תקטין חסמי כניסה, תצמצם אי ודאויות ותייצר שוק חדש של הזדמנויות.
כלים חוקיים להתמודדות עם סרבני פינוי
החוק הנוכחי מקנה ליזמים ובעלי נכסים המבקשים לקדם התחדשות במגורים כלים להתמודד עם סרבנים. על פי החוק, ניתן לקדם תכנית התחדשות, הן כמתחם והן על פי תמ"א 38/2 (הריסה ובנייה מחדש), גם אם אין הסכמה של כלל הדיירים. די אם יש הסכמה של 80 אחוזים (ובחוק ההסדרים שיעור ההסכמה המוצע עומד כבר על שני שלישים). אך כאשר מדובר על מבני תעשייה, אין כלים דומים להתמודד עם סרבנים. ואם נודה על האמת, אין גם רצון לזרועות המדינה השונות להתמודד עם סרבנים שכאלה
חוק פינוי בינוי ותמ"א 38 רלוונטיים להתחדשות עירונית למגורים, אולם אינם ברי מימוש בתחום ההתחדשות העירונית באזורי התעסוקה. לכן, צריך לקדם כלים שיאפשרו להתמודד מול בעלי נכסים סרבניים באזורי תעשייה. אחד האתגרים כאן הוא שבניגוד להתחדשות במגורים, שמבוצעת בבניינים משותפים, באזורי תעשייה לפעמים יש בעלי נכסים ללא שכנים: מוסכים, נגריות, בתי מלאכה. במקרה שכזה, יש צורך בחקיקה שתאפשר להתמודד מול סרבני התחדשות.
כאשר מדובר באזורי תעסוקה, צריך לקחת בחשבון סוגייה נוספת. לא אחת, מתחמים אלה מאופיינים במבנים הבנויים על חלקות קרקע קטנות עם ריבוי בעלים. כך שלצורך פרויקט משמעותי הדורש שטח קרקע גדול, יש צורך בהסכמה של עשרות ולעיתים אף מאות של בעלי נכסים. כיום הדרישה היא להסמכה גורפת של 100 אחוזים.
לכן צריך לקדם חקיקה שלפיה אזורים אלו יוגדרו כמותאמים לפינוי בינוי ויוחל עליהם חוק דייר סרבן המאפשר הסכמה של 66 אחוזים בלבד לביצוע פרויקטים. כך ישולב הצורך הלאומי והעירוני של פיתוח אזורי התעסוקה לצד שמירה מידתית על זכויות הקניין של הפרט.
כלים כלכליים כתמריץ לבעלי נכסים
כלי שני שצריך לקדם הוא בתחום התמריצים הכלכליים. תהליכי פינוי בינוי – הן כמתחמי התחדשות והן במסגרת תמ"א 38/2, מאפשרים ליזם לקבל תוספת של יחידות מגורים כדי להפוך את פרויקט ההתחדשות לכלכלי. המכפילים בהתחדשות משתנים, ונעים מ-3, ויכולים להגיע עד ל-5 ואף יותר.
המכפיל נקבע, בין השאר, בהתאם לתקן 21, שנועד לאזן בין האינטרסים של היזם, הדיירים והרשות המקומות. התקן מגדיר רווח יזמי של כ-25 אחוז בפינוי בינוי, ובהתאם לרווח זה ייקבע מספר יחידות הדיור שיקבל היזם לשיווק ומכירה לטובת מימון הפרויקט. אך מה קורה כאשר מדובר במבנה תעשייתי, מה קורה במבנה ישן באזור תעסוקה, שמכיל בתי מלאכה, משרדים ושימושים אחרים? כאן אין כלים שיכולים לתת תמריצים ליזם שמבקש לבצע תהליכי התחדשות.
לכן, נדרשת כאן חקיקה וגיבוש של כלים משפטיים, שיאפשרו תמריצים ליזמים, וידרבנו את בעלי הנכסים שייעודם תעסוקה, תעשייה או מסחר לצאת לתהליכי התחדשות עירונית.
תפקיד נוסף, חשוב אף יותר, יש לרשויות המקומיות. אם אלה יעודדו תהליכי התחדשות ויקדמו תכניות התחדשות עירונית במתחמי תעסוקה, הדבר יקל על יזמים ובעלי נכסים שמבקשים לקדם תהליכים מסוג זה. קידום תכנית התחדשות תיתן ליזם את הכלי החוקי, שבאמצעותו הוא יוכל לקדם את הדיאלוג מול בעלי נכסים באזורי תעסוקה. קידום תכניות ההתחדשות במתחמי תעסוקה חייבים לכלול, כמובן, את הכלים החוקיים של טיפול בסרבנים ותמריצים כלכליים.
לתהליכי ההתחדשות העירונית במתחמי תעסוקה, כפי שכבר ציינתי בעבר, יש יתרונות רבים לעיר, לתושביה ולכלכלה המקומית. אך ללא הכלים החוקיים הרלוונטיים, יהיה קשה להוציא לפועל תכניות שכאלה. רעידת האדמה שהיכתה בטורקיה רק באחרונה ממחישה את החשיבות בהוצאתם לפועל של תהליכי ההתחדשות, וזה המקום של מקבלי ההחלטות להיכנס לתמונה ולתת ליזמים את הכלים החיוניים למימוש תכניות אלה.
*הכותבת, עו"ד צליל כהן, מכהנת כמנהלת השיווק של חברת ולור ביירון נדל"ן
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
