על הימים שבהם חיפה נתנה פייט לתל אביב, האם ההתחדשות העירונית הביאה לעליית מחירים וכיצד מיתוג עירוני יכול להשפיע? // דעה
תמונה: עמית דובקין // צילום: מיכל מסינג
מאת: עמית דובקין, אסטרטג נדל"ן
מה בעצם קובע את רמות המחירים בכל עיר? מדוע, למשל, קיים פער מחירים כל כך גדול בין שלוש הערים הגדולות, תל אביב, כ-38 אלף שקלים למ"ר, ירושלים, 23 אלף שקלים למ"ר וחיפה, כ-14 אלף שקלים בלבד למ"ר? ומדוע קיים פער כה גדול ברמות המחירים בין העיר העברית הראשונה לבין שכנותיה בגוש דן?
האם הבדלים תהומיים אלה הינם תוצאה של פער אמיתי באיכות החיים, בשוני בחתך הסוציו-אקונומי, בפער באפשרויות תעסוקה, חינוך, בריאות, צריכת תרבות, או שמא מדובר יותר בפער תודעתי ומיתוגי שניתן ואפשר לגשר עליו? ומה, אם בכלל, המקום של ההתחדשות העירונית בגישור על פערים אלה?
בימים שחיפה נתנה פייט לתל אביב
ניתוח היסטורי מלמד שלא תמיד פני הדברים היו כך. בשנות ה-50 וה-60 של המאה הקודמת, למשל, היתה חיפה מתחרה ראויה לתל אביב ונחשבה בעיני רבים לעיר העתיד של ישראל, הן בשל מיקומה הייחודי בין הר לים, העובדה שמוקם בה נמל עמוק המים היחידי באותו העת בישראל, כמו גם איזור התעשייה הגדול בארץ, חברת החשמל, צים והיריעה עוד ארוכה.
גם היות שני מוסדות אקדמיים מרכזיים, הטכניון ובהמשך האוניברסיטה, הפכו את עיר הכרמל לאבן שואבת לביקושים נדל"ניים, ופערי המחירים בינה לבין תל אביב היו נמוכים בהרבה לעומת היום, 10-20 אחוזים בלבד, זאת לעומת 250-300 אחוזים כיום.
מתברר, אם נמשיך לנתח את הדוגמא הקלאסית של חיפה לעומת תל אביב, שהסיבות המרכזיות להתרחבות פער המחירים ביניהן, היתה לאו דווקא איכות האוכלוסייה, איכות המגורים או פערים גיאוגרפים, אלא סיבות אחרות לחלוטין, ביניהן מחסור גובר והולך בתעסוקה בחיפה ונדידת פירמות משמעותיות לכיוון תל אביב, מה שגורם בעשורים האחרונים לאבטלה ג יותר גבוהה בכ-60 אחוזים בעיר הכרמל לעומת העיר העברית הראשונה, נדידה זוחלת של אקדמאים, ובמיוחד צעירים אליה, ובפועל יוצא של תהליכים אלה הינו הפער המתרחב והולך במחירי הדיור. לדוגמא, דירת 3 חדרים, כ-70 מ"ר בשכונת הבאוהאוס הדר הכרמל, תעלה כ-700-800 אלף שקלים בלבד, זאת לעומת כ-3 מיליון שקלים(פי 4 יותר) דירה בתל אביב.
נגישות תחבורתית- תמיד סיבה טובה לפערי מחירים
מלבד נושא התעסוקה, הקריטי לכשעצמו, קיימות סיבות משמעותיות נוספות לפערי מחירים. נגישות וממשק תחבורתי היוו מאז ומתמיד גורם משמעותי בזינוק במחירי הדיור. דוגמא מובהקת לכך מהוות ערי הלווין המרוחקות יחסית מתל אביב, רעננה, כפר סבא, הרצליה והוד השרון בצפון, או ראשון לציון, נס ציונה ורחובות בדרום. אין ספק שפיתוח הרכבת בעשור האחרון אל ערים אלה, וקירוב המרחק הפיזי והתודעתי בינן לבין תחנות סבידור ועזריאלי בתל אביב, הביא באופן כזה או אחר לצמצום פערי המחירים בינן לבין ערי הטבעת הפנימית של גוש דן. משפחות צעירות רבות, שבעבר התלבטו אם לרכוש דירה בערים אלה בשל העדר נגישות בין הבית בפרברים לבין העבודה בעיר הגדולה, הגיעו לערים אלה ונוספות, ורמות המחירים המשיכו לעלות ולצמצם פערים בהדרגה. ברעננה והוד השרון, לדוגמא, רמות המחירים כיום אינן נופלות מאלה של ערי הלווין בטבעת הפנימית של גוש דן.
בירת התמ"א, רמת גן, הזניקה את המחירים
להתחדשות העירונית גם חלק משמעותי בקביעת "תג המחיר" של אותה עיר. דוגמא מאלפת לכך הינה רמת גן, "בירת התמ"א", שחלק משכונותיה, במיוחד אלה הצמודות לתל אביב, דוגמת שכונת הראשונים והחרוזים, זינקו ועברו בשנים האחרונות של רף ה-30 אלף שקלים למ"ר. הסיבה המרכזית לכך, לטעמי, הינה העובדה שההתחדשות העירונית טשטשה בהרבה מובנים את הגבולות בין שתי הערים. ייתכן מאוד שבעתיד הקרוב נראה תופעה דומה אצל ערים נוספות, דוגמת בת ים, העוברת כיום תהליכים אינטנסיביים ביותר של התחדשות עירונית, וגם מדברים נכבדות על איחודה עם תל אביב, מה שיבוא בהדרגה לידי ביטוי בהשבחה נדל"נית וצמצום מסוים של הפער לעומת תל אביב גם בעיר זו.
ומה עם האמצע? עיינו ערך ירושלים
ירושלים הינה "דוגמת אמצע" מעניינת. מחד גיסא היא בירת ישראל והעיר הגדולה ביותר, ובה יושבים מירב מוסדות השלטון, מה שמעניק לה לכאורה "פרמיה" במחירי הדיור. מאידך גיסא היא גם העיר הענייה ביותר בארץ, עם "כיסי מצוקה" משמעותיים ובעיה מתמשכת של הגירה שלילית. לכן מחירי הדיור בעיר זו, כאמור כ-23 אלף שקליפ למ"ר, מהווים ממוצע בין שני הקטבים הנוגדים שפירטנו לעיל. ברור עם זאת שככל שירושלים תמשיך לעבור מהפיכה תחבורתית וככל שנושא התעסוקה וההתחדשות העירונית יקודם גם בה, הפער בינה לבין תל אביב יצטמצם, לפחות באופן חלקי.
ומה לגבי מיתוג עיר זו או אחרת? האם הוא אמור להשפיע על רמות המחירים?
התשובה לכך הינה מורכבת. מחד גיסא מיתוג נכון עשוי להבליט יתרונות של עיר דוגמת חינוך, חתך אוכלוסייה וכו', מה שימשוך אליה אוכלוסיות איכותיות מסוימות. מאידך גיסא אם אותה עיר לא יהיו הגורמים הבסיסיים למשיכה אליה, קרי תעסוקה טובה, תחבורה טובה, איכות חיים טובה, תרבות טובה וחתך סוציו-אקונומי שיגיע אליה, יהיה קשה מאוד לשנות בה את רף מחירי הדיור.
*כותב המאמר עמית דובקין, הינו אסטרטג נדל"ן, יועץ תקשורת ובעל משרד יחסי ציבור
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
