רון אבידן: "חשבתי שההבנה תחלחל לבירוקרטיה אבל התבדיתי. באסון הבא עוד פעם יתפסו את הראש ויגידו 'איפה היינו'?"
לראשונה מאז פרוץ המלחמה, רון אבידן, מנכ"ל חברת אזורים, אחת החברות הגדולות והמשמעותיות שמניעות את הקטר הנדל"ני של המשק, מדבר. אבידן התארח באולפן הפתוח של מגדילים, בהנחיית כרמלה קופר, ודיבר מדם ליבו על הקושי מול מוסדות השלטון המרכזי והמקומי, המחיר שיתגלגל לציבור הרחב ועם זאת, לא מוותר על נימה אופטימית: "אנחנו הולכים למציאות טובה יותר".
"הסיטואציה מבשלת עיכוב בביצוע הפרויקטים"
"עם כל הכאב הענף התרגל למלחמה והעסקים חזרו לעבוד. החוסן הכלכלי של המדינה הוא פקטור חשוב בניצחון", אומר אבידן בפתח דבריו וגם עונה לשאלה האם כחברת נדל"ן משמעותית, נשאר לחברת אזורים אוויר, על כך הוא משיב כי כוח האדם שגייסה החברה הציל את המצב ועם זאת, הוא חוזה עיכובים באכלוס פרויקטים למגורים של חברות יזמות בכל רחבי הארץ.
"המלחמה תפסה אותנו ברבעון האחרון של השנה, כאשר צריך לזכור שכל השנה היא שנת משברים בצל מחאות, עליית ריבית שהרחיקה את הקונים ואז המלחמה הגיעה ונתנה עוד מכה לשוק המשברי", אומר אבידן, "אתרי הבנייה ומשרדי המכירות נסגרו ובשבוע השלישי חזרו לעבוד באופן חלקי, דבר שמלמד על הסבלנות של הציבור בישראל. עם זאת, העובדים לא חזרו לעבודה מלאה, ויש מקצועות שבהם אין תחליף לעובדי הפלסטינאי בטווח הקצר. חברת אזורים עובדת עם חברות הבנייה החזקות, שידעו להתארגן על כוח אדם אבל אני לא משלה את עצמי, הסיטואציה מבשלת עיכוב בביצועי פרויקטים של חברות היזמות בכל הארץ".
בממשלה מבינים את המשמעות של עיכוב בביצוע ובמסירה?
"יש תפיסה במשרד האוצר ובממשלה בכלל, שהיזמים יסתדרו וימצאו את הפתרונות, כי השוק הפרטי מגיע עם פתרונות אבל כאן אנחנו נמצאים בסיטואציה שלא בכוחנו לעשות קסם ולפתור, בסופו של דבר הכל מתנקז לדחייה בלוחות הזמנים. זמן עולה לנו הרבה כסף. הדבר הטוב ביותר בשבילנו הוא לבנות ולמסור את הדירות כמה שיותר מהר. אבל אנחנו לבד, לצערי גם הרשויות המקומיות לא משתפות פעולה".
האם הרשויות לא סיוע לכם באיכלוס פרויקטים מהיר בזמן המלחמה?
"אמרו לנו שיסייעו, והרגשנו לחץ שעלה בצורה בלתי רגילה לדירות עם ממ"ד מצד הציבור, היתה הבנה שבניינים שכמעט סיימנו לבנות, ייתנו לנו הקלות לסיים אותם, יקצרו תהליכים וייתנו למסור את הדירות – אבל זה לא קרה. חשבתי שההבנה תחלחל לבירוקרטיה, לפרוזדורי העיריות אבל התבדיתי – 'לך תביא את האישור הזה והזה', זה לא נגמר אף פעם, כי על כל זה עוד מגיעות דרישות שלא היו קודם, ובסוף יש יזם שעומד מול לקוח שרוצה לקבל את הדירה, ואני צריך לספק את התשובות".
מינהל התכנון הוציא הנחיות שמאפשרות לעקוף את הוועדות המקומיות
"ההנחיות לא ירדו לשטח, אי אפשר לדלג על ועדות מקומיות, יש סיטואציה של ניגוד אינטרסים מובנה בין השלטון המרכזי לראשי הערים והיא לא פתורה. יש הבנה ורצון אבל בסופו של דבר אתה מתמודד עם ראש עיר שיש לו את השיקולים שלו, על אחת כמה וכמה בבחירות שבפתח והם חרדים לאבד פופולריות, ואז אתה מגלה שאי אפשר לקדם את הדברים מהר כפי שציפית".
עד כמה הרשויות מתערבות ברווח היזמי?
"זה רק הולך ונהיה קשה יותר כי בעבר נרשמו עליות המחירים, שלא לדבר על ריבית אפסית כך שבעצם לא שילמנו על הזמן – ונכנסו למלחמה עם ריבית גבוהה, כך שאפילו חברה כמו אזורים שמקבלת הלוואות מבנקים בפריים פלוס אחוז – אחוז ורבע, עומדת על שבעה וחצי אחוז (הריאיון התקיים לפני ירידת הריבית כ.ק). הזמן עולה כסף והמחירים כבר לא עולים ובאותה עת, מנסים להמשיך להגדיל את ההכנסות על חשבון היזמים ואנחנו בבעיה, זה פוגע ברווחיות ובעובדה, התחלות הבנייה בצניחה. שוק הדיור למגורים לא מורכב משמונה עשרה יזמים גדולים כמו אזורים שבונים את החלק העיקר, להפך, הוא מורכב ברובו מיזמים קטנים ובינוניים והם לא מתחילים בניות חדשות. יש מקרים שהם מגיעים להיתרי בנייה ולא מוציאים אותם לפועל".
מי ישלם את המחיר אחרי המלחמה?
"הציבור, כמו תמיד, ואנחנו כבר מתחילים לזהות ציפיות הולכות וגוברות להורדת ריבית (הריאיון התקיים לפני ירידת הריבית כ.ק), בראש ובראשנה בארה"ב וזה יחלחל לישראל ויש לחץ לא קטן על נגיד בנק ישראל להתחיל להוריד את הריבית ב 2024 כדי לסייע למשק. אותה ריבית שבלמה חלק גדול מהציבור שלא יכול היה לקחת משכנתאות – הוא יחזור למשרדי המכירות בממדים גדולים, יפגוש היצע מצומק והמחירים כתוצאה מזה יעלו".
זה הזמן לרכוש דירה?
"אני באמת רואה את התהליכים שתיארתי קורים והרבה יותר מהר ממה שחושבים. ראינו את התנהגות הצרכנים אחרי הקורונה – אין שוק בעלם שמסתגל מהר יותר לשינויים מהצרכנים הישראלים. אנחנו עם למוד מלחמות וסבל ואנחנו חוזרים משחור ללבן מאוד מהר".
האם חברת אזורים נותנת היום הטבות לרוכשים?
"למדנו להנפיק לרוכשים כלים מימוניים, שמאפשרים להם לצלוח את התקופה של הריבית הגבוהה, בין אם לוח תשלומים (20-80 שלא לומר 10-90|) ובין אם סבסוד משכנתאות, תוך ספיגת חלק מהריבית, והצגת ריבית קלה יותר לעיכול ללקוח (הריאיון התקיים לפני ירידת הריבית כ.ק). גם הלקוח האופטימי ביותר לא חושב שהריבית תחזור להיות מה שהיא היתה לפני תחילת העלויות. בסופו של דבר מכרנו מעל 300 דירות בתשעה חודשים, למדנו להתאים את עצמנו למה שכואב ללקוח".
יזמות היא גם שליחות או רק עסק כלכלי?
"אנחנו מייצרים תשתית של חיים, מגורים מודרניים, ביטחון אישי. בהתחדשות עירונית יש אנשים שגרים בדירות נטולות ממ"ד. הפרויקטים יאפשרו להם דירות ממוגנות מפני טילים, רעידות אדמה וטרור, והיזמים הם אלו שיכולים לאפשר וליצור את 'היש מאין' הזה. ישנה גם צלע שלישית – הוועדות המקומיות, השלטון המרכזי – וכאן צריך מהפכה. הזמן שלוקח להוציא פרויקט פינוי בינוי נמשך שנים ארוכות של אי ודאות".
האם חל שיפור בתדמית של היזמים?
"היתה תקופה שבה כוונו חצים כלפינו היזמים וכלפי המשקעים, הסתכלו על הרווחים שלנו, טענו ליצירת אי שוויון, אבל אני באמת חושב השגל העכור הזה עבר. היום אנחנו חלק מאוכלוסיות, שאליהן אנחנו מגיעים כדי להגשים את החלום של פינוי בינוי, אנחנו נחשפים לבעיות שהן בכלל חברתיות. נדרשים לפתור בעיות אנושיות.
"גם מבחינת השלטון, אנשים שעובדים במשרד האוצר מחפשים את הדיאלוג איתנו, היתה לנו פגישה עם הממונה על התקציבים באוצר, שיתפנו אותם במצוקות שלנו אבל בעולם שלי הדברים נמדדים בביצוע ובשינוי וטרם ראינו שינוי חקיקה, קיצור תהליכים, חקיקה שתאפשר לקבלני משנה להעסיק עובדים זרים וכן הלאה. יש תפיסה של 'היד הנעלמה' שתבוא ותפור את הכל".
אבל הענף אכן המשיך להוביל במלחמה, אולי הם צודקים ואתם מסתדרים?
"הדברים ייבחנו ברמת התוצאה הכוללת. כולם מבינים שפינוי בינוי הוא הפתרון, כולל מוסדות חינוך וציבור ומיגונם במסגרת התחדשות עירונית. אין לי ספק שבעוד עשר שנים מנוע הצמיחה העיקרי של דירות בישראל יבוא מפינוי בינוי אבל כדי שזה יקרה חייבים לקצר את הזמנים לאישור תב"ע (תוכנית בניין עיר), הוצאת היתר בנייה ותהליכי האכלוס. יש כל כך הרבה מה לעשות, חייבים להפשיל שרוולים ולעשות, כי בסופו של דבר, עם כל הרוח היזמית שלנו – אנחנו לא מתפקדים בוואקום, אנחנו חייבים הליכה יד ביד עם משרדי האוצר, השיכון והמשפטים, שישתחררו מהתפיסה של "היזמים יסתדרו והכל יהיה בסדר.
לצערי הרב בגל העכור של ההסתכלות השלילית כלפי יזמי נדל"ן שכחו את הסיכון שאנחנו לוקחים, והנה אנחנו רואים אותו מתממש – בקורונה, ברפורמה המשפטית, כשהריבית נסקה בתקופה קצרה וגם עכשיו במלחמה".
האם הגדלת הרווח היזמי תפתור את הבעיה?
"בסופו של דבר יש ראשי ערים שחרדים מהעומס על השתיות ופוחדים מהגדלת צפיפות שתצא משליטה, ולכן יש את האיזון הזה. התהליכים לוקחים הרבה זמן. יבינו שרמת הרווחיות שמאפשרים לנו כרגע לא מספיק טובה כשיגלו שיש פער הולך וגדל בין ההיצע לביקוש או שחס וחלילה תתרחש אותה רעידת אדמה, ואז עוד פעם יחזיקו את הראש ויגידו 'איפה היינו?'
למה שלא יקשיבו לנו עכשיו ויקצרו תהליכים? אנחנו היזמים יודעים להפוך בניינים מתפוררים לבניין חדש מודרני, מפואר, לעלות רמת החיים והביטחון".
אתה אופטימי?
"כיזם וכאדם אני אופטימי ואני מאמין שאנחנו הולכים למציאות טובה יותר. אני מתפלל שהמלחמה תסתיים בניצחון, שהחטופים יחזרו, שנדע לפתור את הסיטואציה הנוראית בגבול הצפון ושכוחות השוק שאני מייצג ימשיכו לדחוף את מדינה ישראל להתפתחות, התחדשות וצמיחה. אין כמו עם ישראל".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
