מדובר בנתונים המתייחסים למספר יחידות הדיור שאושרו להשכרה במסגרת החוק לעידוד השקעות הון במחצית השנה הראשונה של השנה, כך עולה מניתוח של פז כלכלה והנדסה המבוסס על נתוני משרד הכלכלה. בחברה הממשלתית דירה להשכיר מבטחים מכרזים ל-4,000 יחידות דיור ב-2021, חברות בענף נכנסות לתחום והקורונה חיזקה את הצורך בהשכרה ארוכת טווח
בישראל כ-2.7 מיליון דירות. מתוכן, כ-1.69 מיליון דירות הן דירות בבעלות, כ-796 אלף דירות מושכרות ועוד כ-240 אלף דירות בהסדרים אחרים (דירות בקיבוץ, בבעלות בני משפחה אחרים ועוד). מדובר בכ-62% דירות בבעלות וכ-29% דירות בהשכרה נכון לנתונים המעודכנים ביותר הנכונים ל-2019. כך עולה מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה שעובדו על ידי חברת פז כלכלה והנדסה שבחנה את תחום השכירות בישראל.
עוד על פי הנתונים, בשנים האחרונות שיעור בעלי הדירות הולך ויורד ושיעור המתגוררים בשכירות הולך ועולה. אם בשנת 2003 שיעור הבעלות על דירות עמד על סביב 70%, ב-2012 נתון זה ירד לכ-68% וב-2018 לפחות מ-67%. במקביל, שיעור המתגוררים בשכירות עמד ב-2003 על מעט יותר מ-19%, ב-2012 על כ-23% וב-2018 על למעלה מ-27%. הסיבה לנתונים הללו היא בין היתר העליה המשמעותית במחירי הדירות עם השנים והקושי של רוכשי הדירות להשיג את ההון העצמי לרכישת דירה.
בעוד הנתונים מעידים על יותר ויותר אנשים שבוחרים, או שהמציאות הכלכלית בוחרת עבורם, מגורים בשכירות, שוק הדיור הישראלי אינו תומך בנושא בכל הקשור לשוק שכירות ממוסד ומשוכלל. רוב הדירות המושכרות בישראל הן דירות בבעלות פרטית המוחזקות על ידי משקיעים וקשה למצוא סטנדרט אחיד או ברור בתחום זה. בשנים האחרונות נעשו ניסיונות לשנות את המצב, בעיקר על ידי חוק שכירות הוגנת שקודם ואף עבר בכנסת. החוק אומנם יצר כמה כללים, אך הוא עדיין רחוק מלשנות את התמונה. נתיב נוסף שהחל להתקדם בשנים האחרונות במקביל הוא יצירת בסיס להקמת שוק שכירות ממוסד, זאת על ידי פרסום מכרזים וקביעת כללים והקלות בענף הנדל"ן שיוכלו לקדם בניה להשכרה תחת קריטריונים מסודרים, הכוללים בין היתר גם דיור בשכר דירה מפוקח. צעדים אלו כללו בין היתר גם את הקמת החברה הממשלתית 'דירה להשכיר', קידום חקיקה שתאפשר הקמת קרנות ריט בתחום המגורים להשכרה ועוד.
במקביל, גם השוק החופשי מבין את הכיוון, ויש לא מעט יזמים וקבלנים שבוחרים לקדם בנייה להשכרה במסגרת חוק עידוד השקעות הון שאינו קשור למכרזים ממשלתיים. למעשה – על פי נתוני מרכז ההשקעות במשרד הכלכלה, שעובדו על ידי פז כלכלה והנדסה כחלק ממצגת שעסקה בתחום ההשכרה למגורים בישראל, שיעור יחידות הדיור שאושרו במסגרת חוק עידוד השקעות הון ב-2020 שבר שיאים של עשור, ומדובר בנתונים חלקיים של השנה בלבד. כך, במאי 2020 עמד הנתון על 1,844 יחידות דיור ב-87 פרויקטים שונים. זאת לעומת 907 יח"ד בלבד ב-2019, 1,286 יח"ד ב-2018 ו-1,088 יח"ד בשנת 2017. רק לשם ההשוואה, בתחילןת העשור המספרים היו נמוכים משמעותית, 432 יח"ד בלבד ב-2011 ו-418 יח"ד ב-2012. על פי גורמים בענף, חלק מהזינוק במספרים מתקשר גם לקורונה ולהבנה כי המגיפה תוביל לביקוש רב יותר לשכירות בשל המצב הכלכלי.
דירה להשכיר: מכרזים ל-4,000 יחידות דיור להשכרה ב-2021
כאמור, מתווה מרכזי של דיור להשכרה קשור למכרזים שמפרסמת החברה הממשלתית דירה להשכיר. בחברה הממשלתית מספרים כי במהלך שנת 2020 הושלמו חמישה מכרזים להקמת פרויקטים להשכרה ארוכת טווח באיזורי הביקוש וביישובים מרוחקים יותר: מתחם למגורים וחזית מסחרית בדרך השלום בתל אביב עם כ-200 יח"ד, פרויקט בשכונת אגמים באשקלון עם 200 יח"ד, פרויקט ביקנעם עם 138 יח"ד, בבית שמש 132 יח"ד ובשכונת בן שמן הנבנית בימים אלה בלוד עם למעלה מ- 350 יח"ד להשכרה. כמו כן, במהלך השנה החולפת אכלסה החברה פרויקט מגורים בכפר יונה, המצוי בבעלותה, בהיקף של 58 יח"ד וכן אוכלס פרויקט למגורים בשכירות ארוכת טווח בשכונת ארנונה בירושלים בהיקף של 333 יח"ד.
ומה צפוי להמשך? על פי החברה הממשלתית – נכון להיום, ישנם עוד עשרה מכרזים להקמת פרויקטים למגורים בשכירות ארוכת טווח הנמצאים באוויר, בהיקף כולל של כ- 3,000 יח"ד. בשנת 2021 מתכננת החברה לפרסם מכרזים להקמת כ- 4,000 יח"ד להשכרה ארוכת טווח בפרויקטים שונים ברחבי הארץ. עוד נמסר מדירה להשכיר כי בין התוכניות המשמעותיות שצפויות להיסגר בשנת 2021 אפשר למצוא את מגדלי משולש הבורסה ברמת גן, אשדוד מתחם הצעירים, בן שמן וניר צבי.
זה המקום גם להזכיר שתוכניות שאושרו על ידי הועדה לתכנון מתחמים מועדפים לדיור (הותמ"ל) כוללות בתוכן היצע נוסף של דיור להשכרה שעתיד להניב מכרזים נוספים בהמשך הדרך. יחד עם היצע זה, המכרזים שבדרך והמגמה שעולה ממימוש חוק עידוד השקעות הון, נראה שאולי ב-2021 היצע השכירות הממוסד בישראל יתחיל להיכנס לפאזה אחרת.
"יש ביקוש משמעותי לדיור בשכירות ולא תמיד מבחירה, לכן חשוב שיהיה היצע תומך"
אחת החברות הותיקות והמנוסות בכל הקשור למכרזי דירה להשכיר היא אפריקה מגורים. החברה זכתה לפני מספר שנים באחד המכרזים הראשונים לדיור להשכרה בשכונת גליל ים בהרצליה, פרויקט שכבר כמה שנים מאוכלס ופועל. מיכה קליין, מנכ"ל אפריקה ישראל מגורים, מסביר מדוע החברה רואה בתחום מנוע צמיחה, ועד כמה מדובר בצורך אמיתי בישראל, במיוחד לאור משבר הקורונה. "השנה שרק נגמרה התבטאה בעיקר בקורונה. המשבר הזה היה משבר ייחודי בכך שפגע בחלק מהאוכלוסייה בצורה משמעותית, ובחלק אחר פחות, או הרבה פחות. אנחנו רואים את זה דרך הדירות – בחודשים האחרונים יש זינוק גדול מאוד במכירות, וגם עליית מחיר בצורה מהותית שפונה לפלח שוק שגם יודע לשלם את זה. מהצד השני, יש גם אוכלוסייה שמתקשה, מי שנפגע בקורונה. יש מי שלא יכולים לקנות דירות, ויש גם מי שמצבו גרוע יותר. מי שלא יכול לרכוש דירה, לא זוכה למענה מהמדינה בצורה מספקת, וכאן דווקא 'דירה להשכיר' כקונספט זה דבר שיכול להטיב עם האוכלוסיה הזו בצורה משמעותית".
קליין מסביר מה היתרון הגדול בפרויקט להשכרה: "גליל ים כבר 4 שנים מאוכלס אז יש לנו כבר נקודת מבט רחבה. אדם שנכנס לדירה יודע שאף אחד לא ימכור לו הדירה באמצע השנה ושאפשר להעלות שכר דירה רק עד 5% . בן אדם קונה כאן שקט חשוב. יש אנשים עם משפחות שחשוב להם השקט הזה, שאין אותו בשוק החופשי היום. זה כלי מצוין של המדינה – אבל לצערי לא עושים בו מספיק שימוש. דירה להשכיר עושה עבודה מצויינת אבל אין מספיק שיווק קרקעות להשכרה. אנחנו מתעניינים בכל מכרז שיוצא והייתי שמח אם היו הרבה יותר מכרזים כאלו". במקביל, מסביר קליין גם מה היתרון בפרויקט מסוג זה לחברה: "החברות רוצות את זה כנכס מניב. יש כאן תפוסה של כמעט 100% ומעט תחזוקה באופן יחסי. יש גם השבחת ערך, כי תקופת המפגש עם הדירות שאפשר למכור מתקרבת משנה לשנה ומצד שני ערך הדירות מאמיר".
לסיכום, קליין מסביר כי הביקוש לפרויקטים להשכרה רק יגדל, מדובר בכלי חשוב אם באמצעות מכרזי מדינה ואם באמצעות שימוש בחוק עידוד השקעות הון, והוא רק מקווה שהמדינה תדע לתמוך בתחום: "ככל שהכלי יהיה קיים ישתמשו בו. אני מקווה שהמדיניות תישמר ולא יזגזגו כמו בדברים אחרים. יש התפתחות גם בקרנות הריט, אני מכיר ויודע על עוד כמה שמוקמות עכשיו. יש ביקוש משמעותי לדיור בשכירות מצד הקהל ולא תמיד מבחירה, לכן חשוב שיהיה היצע תומך".
"לקבלנים לא משתלם לרכוש קרקע במחיר מלא ולהשכיר לטווח ארוך"
חברה נוספת שניגשה למכרזי דירה להשכיר ואף זכתה במכרזים בלוד וברמלה היא חברת פרשקובסקי. החברה תבנה 248 יח"ד בעיר רמלה בשכונת נאות שמיר החדשה כאשר מתוכן, 186 דירות מיועדות להשכרה לטווח ארוך. בעיר לוד תבנה החברה 352 יח"ד, כאשר 80% מיועדות להשכרה לטווח ארוך והשאר למכירה בשוק החופשי.
חיים קראדי, מנכ"ל פרשקובסקי מניבים, מסביר מדוע החברה נכנסה לתחום וגם למה לדעתו הכיוון של מכרזי מדינה נכון יותר: "מגמה בולטת שנראה ב-2021, היא ההשכרה לטווח ארוך. אנחנו רואים שתחום זה מתפתח בארץ וכעת גם גופים ממשלתיים וגופים מוסדיים הולכים להשקעה בפרויקטים של שכירות ארוכת טווח מתוך הבנה שאין בידי חלק ניכר מהזוגות הצעירים אפשרות לרכוש דירה, ולכן הם יפנו לתחום השכרה לטווח ארוך, מה שייתן להם קיבוע מחיר וכתוצאה מכך ודאות כלכלית". לדברי קראדי, לחברה למעלה מ-900 יח"ד להשכרה לטווח ארוך בארה"ב ולכן קיים ניסיון של מעל 10 שנים בתחום. "אם אני משווה את המצב בחו"ל למצב השוק הזה בארץ אז מכיוון שלמחיר הקרקע בעולם אין משמעות גבוהה בעלויות הדירה, אז אפשרי להקים פרוייקטים להשכרה לטווח ארוך – זה משתלם לקבלנים. בישראל לעומת זאת עלויות הקרקע הינם מרכיב משמעותי מעלות הדירה. ולכן לקבלנים לא משתלם לרכוש קרקע במחיר מלא ולהשכיר לטווח ארוך. במכרזים של דירה להשכיר היזם רוכש את הקרקע בעלויות מוזלות, ולכן אפשרי להשכיר לטווח ארוך ולמכור את הדירות אחרי מספר שנים".
נציין כי בעוד פרשקובסקי מאמין במכרזי דירה להשכיר, יש גם מי שמעדיף את הדרך המקבילה. ליאור ברדוגו, יו"ר ובעלים ברדוגו גרופ המקדמת פרויקטים להשכרה בערים רחובות וכפר סבא, בהיקף של כ-2,000 יח"ד מכח חוק עידוד השקעות הון סבור שמדובר בתחום בנסיקה: "כשני שליש בלבד מהאוכלוסיה בישראל מחזיק בדירה בבעלות והמגמה השלילית נמשכת, אם מתוך בחירה ואם מתוך יוקר המחיה שבא לידי ביטוי בחוסר היכולת לצבור הון עצמי לרכישת דירה למגורים. כשהיצע הדירות המיועדות לשכירות אינו עומד בביקושים, ממשיכה ההתייקרות, בעיקר במרכז הארץ. הפתרון של ייזום פרויקטים ייעודיים להשכרה מתבקש באזורים הללו ובעל פוטנציאל כלכלי רב. נראה שכל הדרכים מובילות לשינוי בתפיסה והגדלת נפח הפעילות לקראת השנים הבאות. על פי הערכות, בקרקעות הפרטיות בלבד באזורי הביקוש – מטרופולין תל אביב, ניתן לבנות למעלה מ-100 אלף יח"ד להשכרה ובמהירות ומבלי שיידרש תכנון מסובך. כל שנדרש הוא לאתר את אותן קרקעות ולשפר את תנאי היזם הפרטי וזה באמצעות הסדרי חקיקה".
חברה נוספת שפועלת בתחום הדיור להשכרה לטווח ארוך היא גולדן ארט. החברה מסיימת בימים אלו את הקמת פרויקט 'הרובע' בחיפה הכולל 198 יח"ד ב-3 בניינים בני 9 קומות כל אחד. אחד הבניינים מיועד להשכרה ארוכת טווח במסגרת חוק עידוד השקעות הון, והוא כולל 131 דירות בנות 2, 3 ו-4 חדרים. שמעון ג'יני, מנכ"ל החברה, מציין כי: "העובדה שמדינת ישראל מקצה קרקע שמיועדת לדיור להשכרה ושיש כיום בצנרת התכנון עוד עשרות אלפי דירות המיועדות לשכירות ארוכת טווח מעידה על הכוונה לבסס את ההשכרה הקונצרנית ארוכת הטווח כפתרון דיור משמעותי ומוסדר בענף הנדל"ן. מניסיוננו כקבוצה שיוזמת, בונה ומנהלת דיור להשכרה בארה"ב ובישראל – האופי והתכנון של פרויקטים המיועדים לדיור להשכרה שונה מבניה המיועדת למגורים למכירה. בפרויקטים של שכירות ארוכת טווח תמהיל הדירות חייב לכלול יותר דירות קטנות ולאפשר תכנון כמות גדולה של יחידות דיור בקומה ותכנון מערכות ותשתיות שחלקן שונה מבניינים רגילים. בנוסף, נדרשים שטחים ציבוריים ושירותים מוספים לדיירים שיתנו מענה מגוון ואיכותי לצרכי השוכרים".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
