עו"ד חגי אדורם // יחצ
עו"ד חגי אדורם // יחצ

האם כדאי להיות שותף או לקוח בהשקעות נדל"ן?

הפאניקה בשוק ההון עלולה להוביל את המשקיעים לטעויות קריטיות בהשקעות נדל"ן. האם כדאי להיות שותף או משקיע, מהם החסרונות והיתרונות של קרנות ההשקעה ומה חובה לבדוק? כל העצות // טור אישי

מגדילים 03.01.2019

תמונה: עו"ד חגי אדורם // יחצ

מאת: חגי אדורם, בעל משרד עו"ד וחבר בוועדת המקרקעין של לשכת עוה"ד

הסיטואציה הנוכחית בשוק ההון והפאניקה שאוחזת במשקיעים, גם אם אינה בהכרח מוצדקת, מובילה רבים לבצע חישוב מסלול מחדש, כשאחת האפשרויות היא מכירת כלל ההשקעות בשוק בתקווה להציל את הכסף "ברגע הנכון" ולהימלט לפני "המפולת הגדולה".

רבים מאלו שמנסים למזער נזקים ולהימלט מהשוק, נותרים עם סכום כסף נזיל ומתחילים לתור אחר הזדמנויות השקעה אחרות שישיאו תשואה נאה על הכסף. לא אחת בוחרים המשקיעים להסיט את הכסף להשקעות נדל"ן, שנתפס לעיתים כ"חוף מבטחים". עם זאת, נוכח שוק הנדל"ן המקומי המאתגר, השקעה בנכסי נדל"ן מעבר לים נשמעת כאופציה אטרקטיבית יותר.

העובדות בשטח רחוקות
די בפרסומים האחרונים ששטפו את התקשורת כדי להבין שהשקעה בנדל"ן בחו"ל אינה גושפנקה לתשואה מרשימה ושלעיתים העובדות בשטח רחוקות מאלה שהוצגו למשקיעים. העניין הוא אינו זה שהשקעה בנדל"ן בחו"ל כרוכה בסיכון, כמעט כמו בכל השקעה, אלא זה שעל המשקיע מוטלת האחריות המלאה לבחון את טיב ההשקעה טרם החלטתו וללמוד את המודל הכלכלי של החברה עמה הוא הולך יד ביד.

אפשר להבין בהחלט את ההיגיון בהשקעת נדל"ן בחו"ל עם חברה ולא באופן ישיר ופרטי. הדבר חוסך את איתור הנכס, ההבנה המעמיקה הדרושה באזור, התהליך הבירוקרטי הנדרש והרשימה עוד ארוכה. כל אלו בהחלט לא פותרים את המשקיע הממוצע מבדיקה מעמיקה של אותה חברה והמודל הכלכלי לפיו היא פועלת, וכאן עומדת אחריותו הכמעט בלעדית של המשקיע בבחינת החברה על כל היבטיה.

איני נוטה לקחת צד בהחלטה על אטרקטיביות ההשקעה אך בהחלט על כך שיש לשים את האצבע על נקודה קריטית בהגדרת המשקיע – האם הוא שותף או לקוח?

יתרונות וחסרונות הקרנות
בישראל פועלות מספר קרנות המגייסות כסף להשקעה בעסקי נדל"ן שונים בחו"ל, אלה קרנות הפועלות כמתווכות בלבד בין המשקיעים לבין חברות נדל"ן. מנגד, ישנן קרנות שמגייסות משקיעים כשותפים בפרויקטים שהן יוזמות ובונות בחו"ל – אלה הן הקרנות יזמיות.

קרנות מתווכחת: החיסרון הבולט של משקיע בקרן מתווכת הוא שאין לו כל קשר ישיר ליזם, שלמעשה הוא הגורם המקצועי והאחראי על הפרויקט ועל השאת הרווחים. אין למשקיע אופציה אמתית להגיע לנתוני העסקה המדוקדקים מה שמקשה עליו לדעת מהם הקריטריונים אשר על פיהם בוחנת הקרן את ההשקעות בפרויקטים, ולכן נאלץ להסתמך על אמינותה ומקצועיותה של הקרן המתווכת. היות שכמעט תמיד החברה המתווכת אינה משקיעה מהונה העצמי בפרויקט, לא בהכרח שהשיקולים כלכליים נטו וייתכן מצב שאין חפיפה בין האינטרסים שלה לבין אלו של לקוחותיה.

קרנות יזמיות: מהעבר השני, הקרנות היזמיות דווקא מחזיקות ביתרון בעניין זה – ההשקעה מבוצעת ישירות אצלן ולכן למשקיע קשר ישיר מול הגורם בעל הסמכות העליונה בפרויקט. כך, קיימת שקיפות ואפשרות לבחון לעומק את מקצועיותו וניסיונו של היזם, כמו גם להיות חשוף לכלל נתוני העסקה הקשורה להשקעתו של הלקוח כבר בתהליך קבלת ההחלטות הראשוני. בנוסף, הקרן היזמית, לרוב, משקיעה סך מסוים מהונה העצמי להון הנדרש לכל הוצאה לפועל של פרויקט ומייצרת זהות אינטרסים מלאה עם המשקיעים. יתרה מכך, קרן יזמית מממשת את רווחיה הפרטיים בסוף הפרויקט ורק לאחר שהמשקיעים גורפים את רווחיהם, כך שבשום שלב המשקיע לא ימצא עצמו לבד מול שוקת שבורה. מהצד השני, בהשקעה כלקוח אתה שם את כל יהבך על יזם אחד – במידה חלילה שהוא נכשל, הלקוח שותף מלא לכישלון ועלול לאבד השקעתו.

גילוי התגמול ליזם
הבדל מהותי נוסף בין שני סוגי הקרנות בא לידי ביטוי כאשר הן רוצות לגייס הון ע"י תשקיף. קרנות הפועלות כיזמיות, חייבות לדווח בתשקיף על תשלומים המגיעים להן בכובע של יזמיות, היות והקרן והיזם הם גוף אחד. מנגד, לקרנות מתווכות יכולת להימנע מגילוי בנוגע לתגמול היזם. בעניין זה אציין שיש להסדיר לאלתר מצב זה על מנת שלמשקיע הסביר תעמוד היכולת להשוות בין ההשקעות. כך לדוגמא, ניתן לחייב את הקרנות המתווכות לגלות את כלל התשלומים להם זכאי היזם בפרויקט ולהכפיף אותו להגדרת "צד קשור".

לסיכומו של עניין, על המשקיעים האחריות לבדוק היטב, עוד בטרם נכנס לבדיקת הפרויקט המסוים המוצע להשקעה, באיזה סוג קרן מדובר, מהו מודל ההשקעה, האם הגוף המגייס מהם כסף השקיע בעצמו בפרויקט ולשקלל את היתרונות מול החסרונות וכך לקבל החלטה מושכלת ואחראית לעניין ביצוע ההשקעה.

*הכותב הוא חגי אדורם, בעל משרד עו"ד המתמחה בתחום הנדל"ן וחבר בוועדת המקרקעין הארצית של לשכת עוה"ד

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נס ה-11 בספטמבר בחולון

אחרי קריסת הבניין המסוכן בחולון: "יש ליזום תוכנית דחופה ומידית בהליך מקוצר למבנים מסוכנים, פינוי תוך 90 יום...
רוני מזרחי* 19.09.2021
נשמח לדבר אתך
נגישות