ליצור מטרופולינים אלטרנטיביים לתל אביב – ויפה שעה אחת קודם!

מאת:  ארז כהן, שמאי מקרקעין ומשפטן

יצירת מטרופולינים חדשים- כלכליים, תעסוקתיים וחברתיים מחוץ ל"מדינת תל-אביב" הינם בבחינת צעד חיוני וחשוב למדינת ישראל שיכול להביא לחיסכון כלכלי משמעותי של כ-8 מיליארד שקלים מתקציב המדינה. "מדינת תל אביב" מצויה בפרשת דרכים מעניינת. מחד גיסא מדובר לכל הדיעות ב"עיר עולם" ובמטרופולין הראשי של מדינת ישראל, המתאפיין באזורי תעסוקה גדולים ומתקדמים, שפע גורדי שחקים, השקעה אדירה בתשתיות, כולל רכבת קלה, התחדשות עירונית מאסיבית, מאות רבות של בניינים לשימור המהווים אטרקציה עולמית, אינספור מוקדי תיירות, בילוי וקניות.

מאידך גיסא דומה שהמטרופולין הזה מצטופף והולך, קולט אל קרבו מידי שנה עוד רבבות צעירים מהפריפריה, מתאפיין בפקקים תחבורתיים אינסופיים, בזיהום אוויר מחריף והולך המסכן את התושבים בתחלואות שונות ומשונות ופוגע באיכות הסביבה וספק אם יוכל לעמוד בעומס הזה עוד שנים רבות.

על כן הפתרון לכך הינו, לטעמי, מדיניות מכוונת של הממשלה שתפתח מטרופולינים אלטרנטיביים למדינת תל אביב. המושג "פריפריה" הולך ונשחק, מבלי שנחוש בכך. קצת קשה להאמין, אבל בערים פריפריאליות יחסית דוגמת אשקלון או רחובות, חיים כיום פחות או יותר אותו מספר תושבים כמו בירושלים, בירת ישראל, ערב מלחמת ששת הימים. דוגמאות עוד יותר דרמטיות הינן של ערים גדולות דוגמת באר שבע, פתח תקווה, ראשון לציון, אשדוד או נתניה, שמנו בשנות ה-60 של המאה הקודמת רבבות תושבים בלבד, ואילו כיום הן מתקרבות לרבע מיליון וראשון אף חצתה לאחרונה את הרף הזה.

יתרה מכך: הסכמי הגג הצפויים להתממש במהלך העשור הקרוב, בד בבד עם בנייה שוטפת של פרוייקטים, ואם נוסיף לכך את ריבוי האוכלוסייה הטבעי, יביאו לכך שבשנת 2040, בעוד שני עשורים בלבד, יתווספו (על פי תכניות משרד השיכון) עוד כ-2.4 מיליון דירות חדשות, ויהיו עשרות של ערים בנות יותר מ-200 אלף תושבים, חלקן מחוץ מ"מדינת תל אביב", מה שמחייב כבר היום הערכות, תחבורתית, תעסוקתית, תשתיתית, וסוציו-אקונומית. המצב שלפיו רוב תושבי אותן ערים "חדשות" או "מתפתחות" ימשיכו לנוע בהמוניהם ביוממות שעולות מיליארדים רבים למשק הישראלי לעבר "מדינת תל אביב", בין אם מדובר בפרנסה או בילוי, לא יוכל להמשך לעד. יהיה בכך הרע מכל העולמות. גם מטרופולין תל אביב לא יוכל לעמוד בכך וגם אותן ערים גדלות ותופחות יהפכו לקרתניות ומשעממות להחריד.

יצירת מטרופולינים אלטרנטיביים לתל אביב איננה בשמיים. גם תל אביב, למי שאינו זוכר, היתה בראשיתה, לפני כ-100 שנה בלבד, שכונה פרברית זעירה, כשעיקר התעסוקה שלה היתה ביפו השכנה. על מנת שה-SHIFT בחשיבה של מקבלי ההחלטות יקרה, יש לבצע מספר פעולות אסטרטגיות עיקריות:

ראשית, לשנות באופן דרמטי את פילוח הבנייה לתעסוקה. נכון להיום כ-80 אחוזים מבנייה זו מתמקד ברצועה שבין גדרה לחדרה, שהליבה שלה הינה "מדינת תל אביב". הפיכת הפילוח הזה ל-80/20 לטובת הפריפריה, לא ייפגע במאום בתל אביב, בה מרוכזים ממילא רוב רובן של הפירמות המובילות  בישראל. מאידך גיסא העברת ההשקעות לפריפריה, תייצר מאליה תנועה חיובית מאסיבית של אוכלוסיות חזקות אליה.

שנית, כנ"ל בנושא תשתיות תחבורה. פקידי האוצר הבודקים כל הוצאה לפי עלות תועלת, נוטים באופן טבעי לשים את הדגש התקציבי על פתרונות לתחבורתיים ותשתיתיים במטרופולינים הגדולים הקיימים, תל אביב, ירושלים וחיפה. זה בהחלט נכון ומוצדק. אולם ההשקעות שמחוץ למטרופולינים אלה נמוכות יחסית, והגדלתן, ובמיוחד בתחבורה ציבורית זמינה ומהירה, תשפר מאוד את האטרקטיביות של אזורים אלה.

שלישית, "וויב" עירוני. זה נשמע אולי נדוש, אבל מה שצעירים שמתחתנים ומקימים בית זקוקים לו, זה לא רק מקום לשים את הראש בלילה, אלא גם, ובעיקר, את האפשרות לחיות את החיים, לצאת, לבלות, לקנות ולחוש חיים קצביים ומלאים דוגמת עמיתיהם התל אביבים. ברור כי עירוב שימושים בבנייה בפריפריה, מגורים, תעסוקה, קניות ובילוי, יסייע, אולם לא די בכך, ויש צורך לתכנן מראש את השכונות והערים החדשות כך שהרחובות, השדרות, הכיכרות, הפארקים, השצ"פים וכו', ישדרו וייצרו עירוניות במיטבה.

בל נשכח כי ב-2040 תמנה אוכלוסיית ישראל, לפי הערכות זהירות, כ-15 מיליון נפשות, וברור כי ההתבססות על מטרופולין תל אביב לא תהיה אפשרית לבדה, ועל כן סוף מעשה במחשבה תחילה, ודווקא היום, כשמרד השיכון מדבר על 2.5 מיליון דירות חדשות, יעשו מקבלי ההחלטות חושבים לעומק, איך יפולחו אותן דירות, ובאילו כלים משלימים, תחבורתיים, תשתיתיים ותעסוקתיים יהיה צורך להשלים את המאסה הנכבדה הזו. ומוטב שעה אחת קודם".

*כותב המאמר ארז כהן הינו שמאי מקרקעין ומשפטן ולשעבר כיו"ר לשכת שמאי המקרקעין.

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: