עו"ד דן הלפרט // יחצ
עו"ד דן הלפרט // יחצ

מה קבעה ועדת הערר אל מול טיעון של הסתרת הנוף לים?

תפקידן של ועדות התכנון לחדד את המחלוקת התכנונית ולבחון היטב את הבקשה להיתר- האם היא אכן פוגעת בבעלי הנכסים השכנים

מגדילים 28.05.2018

תמונה: עו"ד דן הלפרט // יחצ

מאת: עו"ד דן הלפרט

הגשת ערר כנגד החלטת הוועדה המקומית
לאחר חתימת הסכם התמ"א על ידי הרוב הדרוש מבין בעלי הדירות, שוקד היזם באמצעות בעלי המקצוע מטעמו (אדריכל ויועצים רבים) על הכנת הבקשה להיתר.
על הבקשה להיתר להלום את הוראות התוכניות החלות על המגרש, לרבות תמ"א 38 וכן לשקף את התמורות להן התחייב היזם כלפי בעלי הדירות (תוספת שטח, ממ"דים, בניית מרפסות, בניית מעלית וכו').
למי שבבעלותו נכס המצוי בקרבת המבנה בו מבוצע הפרוייקט, מוקנית הזכות להתנגד להיתר המבוקש, כאשר ההתנגדות מוגשת לוועדה המקומית (ועדת המשנה להתנגדויות) אשר דנה בבקשה להיתר, ומחליטה האם לקבל את ההתנגדות ולמעשה לדחות את הבקשה להיתר או האם לדחות את ההתנגדות ולהעניק את ההיתר.
על החלטת הוועדה המקומית זכאים הצדדים להגיש ערר לועדת הערר הדנה במחלוקת כערכאת ערעור. הוועדה המקומית וועדת הערר בתורה, דנות בטענות המתנגדים ומכריעות בהן ובסופו של ההליך מתקבלת החלטה האם ליתן את היתר הבניה המבוקש.
למרבה הצער, הגשת התנגדויות לבקשות להיתר לביצוע פרוייקטי תמ"א 38 הפכה לתופעה שכיחה. לעיתים מנוצלת זכות ההתנגדות באופן בלתי ראוי, כאשר מטרת המתנגדים היא לסכל את הפרוייקט המתהווה בבניין הסמוך וזאת ממניעים שונים.

בעלי דירות הגישו ערר הטענה להסתרת הנוף
תפקידן של ועדות התכנון לחדד את המחלוקת התכנונית (להבדיל ממחלוקות במישור הקנייני) ולבחון היטב את הבקשה להיתר- האם היא אכן פוגעת בבעלי הנכסים השכנים?

על ועדות התכנון להכריע בין אינטרסי הצדדים. מחד- האינטרס לקיים את הפרוייקט- זהו אינטרס של בעלי הדירות בבניין המבקשים לבצע את הפרוייקט אליהם מצטרף "האינטרס הציבורי" התומך בקיומם של פרוייקטי תמ"א 38 וחיזוק בניינים מפני רעידות אדמה ומנגד- אינטרס מתנגדי הפרוייקט הטוענים כי ביצוע הפרוייקט יפגע בהם.
לאחרונה דנה ועדת הערר במחוז חיפה בערר שהוגש כנגד החלטת הוועדה המקומית לאשר פרוייקט תמ"א 38 (הריסה ובניה) בבניין ברחוב מרגלית 15 בחיפה. במסגרת הבקשה להיתר, התבקשה הועדה המקומית לאשר הריסת מבנה קיים בן 6 יח"ד ו- 3 קומות והקמת מבנה חדש תחתיו בן 6.5 קומות ו- 13 יח"ד.
בעלי דירות בבניינים הסמוכים הגישו התנגדות לוועדה המקומית. בקשתם נדחתה ועל כן הם עתרו לוועדת הערר, כאשר עיקר ההתנגדות נסבה על הטענת שביצוע הפרוייקט יגרום להסתרת נוף.
לטענת המתנגדים, נשקף היום מחלונות דירתם נוף ים ונוף זה יחסם בעקבות הבניה המבוקשת. חסימת הנוף, כך טוענים המתנגדים, תגרום לפגיעה קשה בערך הנכס ובאיכות החיים שלהם. המתנגדים הוסיפו וטענו, כי קיימות חלופות תכנוניות טובות יותר אשר ימנעו את הפגיעה בהם ובין היתר טענו, כי ניתן להנמיך את קומת החניה בשלושה מטרים ול"השקיע" אותה אל תוך הקרקע וכן, להוריד את הקומה החלקית העליונה "ולפזר" את השטחים המנוצלים בה ביתר הקומות, אשר היום מנצלות רק את קווי הבניין לא חריגות כלל. 
בתגובה, טענו מבקשי ההיתר, כי קומת החניון הינה לפי התכנון המוצע כבר קומה תת קרקעית במלואה ואף קומה א' נמצאת ברובה מתחת לקו פני קרקע טבעית. מבקשי ההיתר הבהירו עוד, כי הכניסה לחניון נעשית מהצד הנמוך של המגרש ומוצעים בה שיפועי ירידה מקסימליים ביחס למפלס הרחוב, כך שעל מנת שניתן יהיה לקיים חניון תת קרקעי תקני, לא ניתן להנמיך עוד את המבנה.

אין למי שמתגורר בעיר זכות קנויה לנוף
לאחר בחינת טענות הצדדים, כמו גם את מיקום דירות העוררים ואת חתכי ההסתרה, מצאה ועדת הערר לדחות את הערר ולאשר את היתר הבניה. נקבע, כי על פי התוכנית שהוגשה, הבניין המבוקש הונמך, כך שקומת החניה היא תת קרקעית ויורדת ממפלס הרחוב בשיפוע של 5% (תוך הצגת תקן חניה מלא לדירות) וכי קומה א' אף היא ברובה תת קרקעית ועל כן ניתן לקבוע, כי נעשה מאמץ להנמיך את המבנה ככל הניתן כלפי ההר.
נקבע עוד, כי הבניין המתוכנן אינו חורג מקווי הבניין לא לאחור ולא לצדדים ומוצעת כאמור קומת חניה תת קרקעית במלואה, דבר המהווה התחשבות של הבניין בסביבתו.
ועדת הערר פסלה את החלופות התכנוניות שהציגו המתנגדים. נקבע, כי לא ניתן להנמיך עוד יותר את הבניין זאת לנוכח השיפועים שיידרשו בכניסה לחניון שיהיו בהכרח בניגוד לתקנים החלים.
גם החלופה השנייה שהוצעה על ידי המתנגדים- לבטל לחלוטין את קומת החניה התת קרקעית, כך שכל הבניין יונמך (במקום בניית קומת חניון), תגרום לפגיעה קשה בדיירי רחוב מרגלית, ובכלל הציבור המשתמש ברחוב, עקב העמסת כלי הרכב הצפויים להתווסף לבניין, על הרחוב ומובן שעדיף, בנסיבות העניין, המענה שניתן על ידי מבקשי ההיתר על ידי בניית חניון תת קרקעי בתחום המגרש.
נוכח כל אלה, מצאה ועדת הערר לקבוע, כי במאזן שבין האינטרס של המתנגדים לשמר לדירותיהם את מלוא מבטי הנוף הנשקפים מהן היום, אל מול האינטרס הציבורי בהסדרת מקומות חניה בתחום מגרש הבניה, חלף העמסתם על הרחובות והחניות הציבוריות, גובר האינטרס הציבורי באופן ברור.

הוועדה הוסיפה וציינה, כי אין למי שמתגורר בעיר זכות קנויה לנוף, ובכל מקרה עליו לצפות כי העיר תתפתח, על כל הכרוך ומשתמע מכך. במקרה הנוכחי, כך נקבע, בתי המתנגדים נבנו מבלי שנוצלו מלוא הזכויות המוקנות להם על פי התכניות החלות. דרישתם להתאים את הבניה בסביבתם באופן שתשתלב עם מימדי בתיהם, משמעותה להתאים את כל הסביבה למימדי בניה בלתי רלבנטיים אשר אף אינם ממצים זכויות מוקנות.

באשר להצעת העוררים לביטול הקומה החלקית העליונה, קבעה הוועדה, כי הדבר לא יעלה ולא יוריד מן ההסתרה: "ההסתרה על פי חתכי ההסתרה שהוצגו, נגרמת כבר מתוספת קומה אחת ביחס לרחוב הירקון 10 וביחס לירקון 12 מהוספת שתי קומות. משכך ביטול הקומה החלקית (היא הקומה השלישית) לא תתרום דבר לנושא ההסתרה.. וממילא בתי המתנגדים ממוקמים דווקא אל מול המיפתחים שבין הבניינים ברחוב מרגלית, ולא ישירות מאחורי הבניין המבקש, כך שבין כה ובין כה נשמרים לעוררים מבטי הנוף בין הבניינים. מבטים אלה אינם מופרעים שכן הבקשה אינה כרוכה בחריגות מקווי בניין".

הכותב, מומחה במקרקעין והתחדשות עירונית, מלווה פרוייקטי תמ"א 38 ופינוי בינוי, מ"מ יו"ר ועדת התחדשות עירונית במחוז תל אביב של לשכת עורכי הדין ובעל משרד עורכי דין ונוטריון http://www.halpert-law.co.il

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות