עוד נרשמו: פערים של 18% במחירי הדירות בתל אביב, בהשוואה בין פרויקטים רגילים לפרויקטים בהתחדשות עירונית ואילו בפתח תקווה הגיע פער המחירים ל- 25%. שיעור מכירת דירות חדשות בהתחדשות עירונית באזור המרכז, עמד סך על 56% מסך הדירות החדשות שנמכרו
תמונה: ההריסה הראשונה בקרית יובל // צילום: נעמי זידמן
תקציר הסקירה השבועית של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר: בחודש מרץ נרשמה יציבות במספר העסקאות בשוק החופשי בהשוואה למרץ אשתקד, זאת לאחר העליה החדה יחסית שנרשמה בחודש הקודם. סך עסקאות זה עמד על 8.1 אלף, כאשר לכך התווספו 1.5 אלף עסקאות שנרכשו בסבסוד ממשלתי. סך הדירות החדשות שנמכרו בשוק החופשי עמד בחודש מרץ על 1.9 אלף דירות, עליה של 5% בהשוואה למרץ אשתקד וירידה של 10% בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי עליה זו הושגה על רקע המשך המכירות המוגברות באזור חדרה, אף כי קצב גידול זה הואט. בניכוי אזור חדרה ירה מכירת הדירות החדשות בשוק החופשי ב-7%. אזורי ת"א והמרכז בולטים בשיעורים גבוהים של מכירת דירות במסגרת התחדשות עירונית (תמ"א38/ פינוי בינוי), מסך הדירות החדשות הנמכרות בשוק החופשי. בחודש מרץ נרכשו 1.2 אלף דירות ע"י משקיעים, ירידה של 8% בהשוואה למרץ אשתקד, זאת לאחר שבחודש הקודם נרשמה עליה חריגה של 18% שקטעה (זמנית) רצף ירידות ארוך ברכישות המשקיעים.
כשיעור מסך העסקאות עמדו רכישות המשקיעים בחודש מרץ על 12%, ירידה של 2 נקודות אחוז בהשוואה למרץ אשתקד וירידה של 3 נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם. מכירות המשקיעים בחודש מרץ הסתכמו ב-1.9 אלף דירות, ירידה של 6% בהשוואה למרץ אשתקד, אף כי בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 8%. "מלאי" הדירות בידי משקיעים הוסיף לרדת בחודש מרץ, במהלכו נגרעו ממלאי זה כ-700 דירות, בדומה לכמות שנגרעה ממלאי זה במרץ אשתקד, אולם עליה משמעותית בהשוואה לחודש ה'קודם. רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש מרץ ב-5.2 אלף דירות, מזה 1.5 אלף דירות נרכשו בסבסוד ממשלתי. בהשוואה למרץ אשתקד נרשם גידול של 5% ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי. רכישות משפרי הדיור הסתכמו בחודש מרץ ב-3.3 אלף דירות, ירידה של 4% בהשוואה למרץ אשתקד. מספר החודשים שנדרש למשפרי הדיור למכור את דירתם הקודמת עמד בממוצע על 16 חודש, בדומה לחודש הקודם, אולם זמן המתנה ארוך בכמעט חצי שנה בהשוואה למרץ אשתקד.
חדרה ות"א בעלייה
בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הגידול במכירת דירות חדשות בשוק החופשי התרכז בעיקר באזור חדרה ובאזור ת"א, בעוד ביתר האזורים נרשמה ירידה במכירות או יציבות. באזור חדרה היה זה המשכו של מבצע המכירות באור עקיבא אשר הביא לגידול של 156% במכירות באזור זה בהשוואה למרץ אשתקד, אף כי בהשוואה לחודש הקודם נרשמה ירידה של 26%.
הגידול בת"א: כתוצאה מגידול בפרויקטים להתחדשות עירונית
העלייה החדה (32%) שנרשמה במכירת דירות חדשות באזור ת"א בחודש מרץ הינה בהמשך לשיעורי גידול משמעותיים בחודשיים הראשונים של 2019. ניתוח הממצאים מלמד כי הגידול במכירות התרכז בפרויקטים של תמ"א38/ פינוי-בינוי. כך, בעוד שמכירות אלו עלו בשיעור של 75%, הגידול במכירות בפרויקטים "רגילים" עמד על 17%.
גידול זה במכירות במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית באזור ת"א הביא משקל מכירות אלו לכמעט מחצית (46%) מסך המכירות של דירות חדשות שנמכרו באזור זה בחודש מרץ האחרון. יצוין כי במרץ אשתקד עמד שיעור זה על מעט יותר משליש (35%). אחד הממצאים הראויים לציון בהשוואה זו הינו פערי המחיר בין הדירות החדשות שנמכרו בפרויקטים "רגילים" לבין אלו שנמכרו במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית, העומדים בעיר ת"א עצמה על כ-18%
אזור המרכז בולט גם הוא בשיעור גבוה של מכירת דירות חדשות במסגרת התחדשות עירונית מסך הדירות החדשות שנמכרו כאשר שיעור זה עמד בחודש מרץ על 56%. בהשוואת מחירי הדירות החדשות שנמכרו במסגרת התחדשות עירונית לבין אלו שנבנות בפרויקטים "רגילים" בולטת פ"ת עם פער מחירים של 25%.
עלייה של 7% ברכישה דירות
בחודש מרץ נרכשו 9.7 אלף דירות, עליה של 7% בהשוואה למרץ אשתקד ועליה בשיעור דומה בהשוואה לחודש הקודם. עם זאת, בניכוי העסקאות בסבסוד ממשלתי, אשר הגיעו בחודש מרץ לרמתן החודשית הגבוהה ביותר, נרשם קיפאון במספר העסקאות בשוק החופשי, כאשר אלו הסתכמו ב-8.1 אלף דירות. זוהי גם אחת הרמות הנמוכות שנרשמו בחודשי מרץ בשוק החופשי בעשור האחרון.
סך הדירות החדשות שנמכרו בחודש מרץ עמד על 3.5 אלף דירות, מזה 1.5 אלף דירות בסבסוד ממשלתי. בהשוואה למרץ אשתקד נרשם גידול חד של 29% במספר הדירות החדשות שנמכרו, כאשר גידול זה מתרכז בעיקר בפלח השוק של הדירות בסבסוד ממשלתי אשר רשמו גידול חריג של 80%. בניכוי עסקאות מסובסדות אלו עליה של 5% במכירת דירות חדשות בשוק החופשי בהשוואה למרץ אשתקד וירידה בשיעור של 10% בהשוואה לחודש הקודם.
עלייה בתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים
תזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים ממכירת דירות חדשות (כולל דירות בסבסוד ממשלתי) עמד בחודש מרץ על 5.6 מיליארד ₪, עליה ריאלית של 18% בהשוואה למרץ אשתקד. יותר משליש (36%) מתזרים המזומנים של הקבלנים בחודש מרץ נובע ממכירות במסגרת "מחיר למשתכן", זאת כאשר במרץ אשתקד ריכזו מכירות אלו פחות מרבע (24%) מסך תזרים זה.
כמו כן, בחודש מרץ נרכשו 1.2 אלף דירות ע"י משקיעים, ירידה של 8% בהשוואה למרץ אשתקד, זאת לאחר שבחודש הקודם נרשמה עליה חריגה של 18% שקטעה (זמנית) רצף ירידות ארוך ברכישות המשקיעים. אמנם, באזור חדרה, אשר הוביל את הגידול ברכישות המשקיעים בחודש פברואר, הוסיפו רכישות המשקיעים לעלות גם בחודש מרץ בשיעור חד (עליה של 95% לעומת מרץ אשתקד), אף כי בהשוואה לחודש הקודם הצטמצמו רכישות אלו ב-30%. מנגד, ירידות חדות ברכישות המשקיעים, בשיעור של 23%, נרשמו באזורי רחובות והמרכז. כשיעור מסך העסקאות עמדו רכישות המשקיעים בחודש מרץ על 12%, ירידה של 2 נקודות אחוז בהשוואה למרץ אשתקד וירידה של 3 נקודות אחוז בהשוואה לחודש הקודם. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ת"א בירידה חדה, של 9 נקודות אחוז, במשקל המשקיעים בסך העסקאות בהשוואה למרץ אשתקד. כך, בעוד שבמרץ אשתקד ריכזו המשקיעים שליש מסך הדירות שנרכשו, ירד משקלם לרבע במרץ השנה.
במשרד האוצר ציינו כי: "על רקע הירידה המתמשכת ברכישות המשקיעים, זה המקום לציין כי נתונים אלו מתבססים על דיווחי העסקאות לרשות המסים, בין אם ניטלה משכנתא לצורך רכישת הדירה ובין אם לאו. כאשר משווים מספרים אלו של רכישת דירות להשקעה לאלו שמתפרסמים ע"י הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל, בהתייחס למספר המשכנתאות שניטלו ע"י משקיעים, נמצאים פערים משמעותיים, בהשוואה רב-שנתית, בין שתי קטגוריות אלו. ממצא זה כשלעצמו יש בו כדי לרמז על מספר גבוה של רוכשי דירות להשקעה שכלל אינם נוטלים משכנתא לצורך מימון הרכישה. ואכן ניתוח שערכנו, שיפורט בהמשך, יש בו כדי לאשש השערה זו (דהיינו, שהפער, לפחות ברובו, אינו נובע מהגדרות שונות של "דירה השקעה"). ממצא בולט נוסף מלמד על צמצום משמעותי בפערים אלו בשנה האחרונה, עובדה שעשויה להיות מוסברת בין היתר בשינוי ב"תמהיל" המשקיעים (דהיינו, שמי שרוכשים כיום דירה להשקעה אין בידם די הון עצמי לממן בעצמם את מלוא שווי הרכישה). הסבר אפשרי נוסף עשוי להיות קשור לצעדי ם שנוקטת רשות המסים לחשיפת הון שחור המושקע בנדל"ן".
ירידה במכירות המשקיעים
מכירות המשקיעים בחודש מרץ הסתכמו ב-1.9 אלף דירות, ירידה של 6% בהשוואה למרץ אשתקד, אף כי בהשוואה לחודש הקודם נרשם גידול של 8%. שיעור הירידה המתון יש בו במידה מסוימת כדי להטעות, שכן בפילוח גיאוגרפי נמצאה שונות גבוהה בהתפתחות מכירות המשקיעים בחודש מרץ. כך, במרבית האזורים שיעורי השינוי היו דו-ספרתיים, אולם בכיוונים מנוגדים. האזורים שבלטו בגידול במכירות המשקיעים היו ת"א והמרכז (בהמשך לעליה שנרשמה במכירות אלו בחודש פברואר), אולם אלו קוזזו ע"י ירידה חדה במכירות אלו באזורי הפריפריה וירושלים.
בניתוח שומות המס של המשקיעים שמכרו את דירתם בחודשיים האחרונים (פברואר-מרץ) נמצא כי בממוצע ארצי רק כרבע מהמשקיעים שמכרו את דירתם וניכו הוצאות כלשהן מבסיס המס (דהיינו, רווח ההון) ניכו הוצאות ריבית מהשבח החייב במס.
במשרד האוצר מציינים כי: "על מנת למנוע מצב בו לא היו בידי המוכרים קבלות על הוצאות אלו (בעיקר עשוי להיות תקף לגבי דירות שנרכשו לפני יותר מעשור) צמצמנו ניתוח זה לגבי משקיעים שרכשו את הדירה לא מוקדם יותר משנת 2008 (זו גם השנה שלאחריה החל הזינוק ברכישות המשקיעים, על רקע הירידה החדה בריבית). אמנם, אי ניכוי הוצאות ריבית עשוי להיות מוסבר בחלקו בשימוש שכבר עשה המשקיע בהוצאות אלו כאשר "הזדכה" עליהן בתשלום מופחת של מס על שכר דירה. אולם, לאור המיצוי הנמוך לפחות עד לאחרונה של גביית מס על הכנסות משכ"ד, כמו גם העובדה ששיעור גבוה משמעותית מהמשקיעים דרש ניכוי הוצאות השבחה מחבות מס שבח (דהיינו, לו "הזדכה" על תשלומי הריבית בהפחתת חבות המס על שכ"ד היה "מזדכה" גם על הוצאות ההשבחה), סביר להניח כי השיעור הנמוך של מי שדרשו ניכוי הוצאות ריבית משקף שיעור גבוה של בעלי דירות להשקעה שלא נטלו משכנתא לצורך מימון הרכישה. בפילוח גיאוגרפי נמצא כי לצד ערים "זולות" בפריפריה בהן רמות המחירים מאפשרות גם למעמד הביניים לרכוש דירה ללא משכנתא (בהתעלם משיקולים של תשואת רווח הון, שיש בהם להביא לכך שגם מי שיש בידם הון עצמי מספק למימון מלא של הרכישה יעדיפו למנף את ההשקעה) גם באזור ת"א הממצאים מרמזים על שיעור גבוה של מי שלא נטלו משכנתא לצורך רכישת הדירה. השיעור הגבוה ביותר של מי שנטלו משכנתא לצורך רכישת הדירה נמצא באזור ירושלים, יתכן בין היתר על רקע רמות המחירים הגבוהות המאפיינות את ירושלים ורמות הכנסה נמוכות יחסית, ככל שהמשקיע עצמו הוא תושב ירושלים".
עוד מעריכים באוצר כי הירידה החדה ברכישות המשקיעים הביאה להמשך מגמת הירידה ב"מלאי" הדירות בידי משקיעים. סך הדירות שנגרעו ממלאי זה בחודש מרץ עמד על קרוב ל-700 דירות, בדומה לכמות שנגרעה ממלאי זה במרץ אשתקד, אולם עליה משמעותית בהשוואה לחודש ה'קודם. מאז החל לרדת "מלאי" הדירות בידי משקיעים באפריל 2016 נגרעו ממנו עד מרץ השנה כ-17 אלף דירת.
שליש מדירות מחיר למשתכן שנרכשו היו במרכז
רכישות הזוגות הצעירים הסתכמו בחודש מרץ ב-5.2 אלף דירות, מזה 1.5 אלף דירות נרכשו בסבסוד ממשלתי, הרמה הגבוהה ביותר של רכישות אלו מאז החלה תכנית "מחיר למשתכן". בהשוואה למרץ אשתקד נרשם גידול של 5% ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי, כאשר גידול זה מתרכז במידה רבה באזורי חדרה ות"א. מנגד, בולטת ירידה חדה, של 45% ברכישות הזוגות הצעירים בשוק החופשי באזור ירושלים.
מתוך סך של 1.5 אלף הדירות שנרכשו במסגרת "מחיר למשתכן" ו"מחיר מטרה" בחודש מרץ כשליש התרכזו באזור המרכז (בעיקר אור-יהודה וראש העין) וכחמישית באזור ירושלים (בעיקר בית שמש).
מנגד, סך הדירות המסובסדות שנרכשו בערי הפריפריה גם יחד (אזורי מיסוי מקרקעין: טבריה, נצרת, חדרה וב"ש ) עמד על מעט יותר מחמישית, נמוך ב-7 נקודות אחוז בהשוואה למרץ אשתקד. בכך נמשכת המגמה של ירידה במשקל אזורים אלו בסך המכירות בסבסוד ממשלתי. סביר להניח כי זאת בין היתר על רקע גובה ההנחה הנמוכה יחסית באזורים אלו.
מה עשו משפרי הדיור?
רכישות משפרי הדיור הסתכמו בחודש מרץ ב-3.3 אלף דירות, ירידה של 4% בהשוואה למרץ אשתקד. אזורי חדרה ות"א בהם נרשמה עליה משמעותית ברכישות משפרי הדיור קיזזו ירידות משמעותיות ברכישות אלו שנרשמו באזורי נתניה ורחובות.
מספר "חודשי המדף" של הדירות הנמכרות ע"י משפרי הדיור, שהקדימו לרכוש דירה טרם שמכרו את דירתם הקודמת עמד בחודש פברואר על 16 חודשים, בדומה לרמתו בחודש הקודם. עם זאת בהשוואה למרץ אשתקד התארך משך חודשי המדף של דירות אלו בכמעט חצי שנה.
"על רקע ניתוח זה נציין כי מאחר ואין בידינו מידע מתי החל משפר הדיור לפרסם את דירתו הישנה למכירה, התמקדנו בניתוח זה ברוכשי "דירה בהמתנה". לרוכשים אלו ניתנת שהות של 18 חודש למכור את דירתם הישנה (או פרק זמן ארוך יותר כאשר מדובר ברכישת דירה חדשה שטרם הושלמה בנייתה), מבלי שיחשבו כמשקיעים מבחינת המיסוי. כך, מספר החודשים שחלפו בין מועד הרכישה של הדירה החדשה לבין המועד בו נמכרה הדירה "הישנה", מאפשר לאמוד האם פרק הזמן בו ניצבת דירה על המדף מתארך או מתקצר", מסבירים במשרד האוצר.
לקבלת עדכונים וחדשות בוואטספ >>> לחצו כאן
בואו להגיב ולהשמיע את דעתכם. הצטרפו עכשיו לקבוצת הפייסבוק הפורום הישראלי להתחדשות עירונית >>> להצטרפות
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
