רמת גן // צילום: SUTTERSTOCK

בעל דירה בפרויקט תמ"א 38 חזר בו מהסכם מכירה ונתבע לדין

הרוכשת סירבה לשלם מסי מקרקעין וחוייבה בכ- 30 אלף שקל הוצאות משפט, לאחר שבית המשפט קבע כי:  "אי ההסכמה לגבי תשלום מיסים על רקע האפשרות שהסכם התמ"א לא יצא לפועל, פוגם בגמירת הדעת של הצדדים"

רונן דמארי 25.06.2018

בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה לאחרונה תובענה לאכיפת הסכם מכר שהוגשה נגד בעל דירה בבניין העובר פרויקט תמ"א 38 ברמת גן, לאחר שבהסכם ביניהם לא הייתה התייחסות לאפשרות שהפרויקט לא ייצא לפועל ולא הושגה הסכמה בעניין תשלום המיסים בעת העברת הזכויות ליזם.

על פי התובענה הן המבקשת והן המשיב מתגוררים בבניין דירות ברחוב רוקח פינת סמדר בעיר. ביום 14.7.2013 נחתם בין כל דיירי הבניין לבין חב' דניה סיבוס 38 בע"מ הסכם תמ"א 38 במסלול של הריסה ובניה מחדש. על פי הסכם זה זכאים הדיירים, תמורת מכירת זכויות הבניה וזכויותיהם בקרקע ליזם, לקבל דירות חלופיות חדשות וגדולות יותר בבניין שיבנה על המגרש על ידי היזם.

בהתאם להסכם התמ"א המשיב זכאי לקבל דירת 5 חדרים בשטח של 115 מ"ר, בקומה חמישית הפונה לרחוב רוקח ואילו המבקשת זכאית לקבל דירה בקומה השביעית, הפונה לרחוב סמדר.    

הרוכשת סירבה לשאת בהוצאות מסי מקרקעין
בחדש פברואר 2015 פנתה המבקשת למשיב בהצעה לרכוש את דירתו, לרבות זכויותיה העתידיות הנובעות מהסכם התמ"א, שנחתם שנתיים קודם לכן. לטענתה של מגישת התובענה, בין הצדדים התנהל משא ומתן ממושך באשר למכירת הדירה ולאחר סיכום כל התנאים המשפטיים והמסחריים וקביעת מועד לחתימה, חזר בו המשיב באופן חד-צדדי מהתחייבויותיו.

עוד היא טענה כי לאחר חלופת טיוטות בין הצדדים, קבעו עורכי הדין להיפגש בתחילת חודש אוגוסט 2015 לחתימה על החוזה אולם ב"כ המשיב דחה את מועד החתימה שוב ושוב, עד שכעבור כשבועיים הודיע כי יש לערוך תיקון לפיו כל חיוב חדש שייווצר יחול על הרוכשת ולא על המוכר, תנאי לו התנגדה הרוכשת מכל וכל. היא ציינה כי אין בדעתה לשאת בכל חיוב מס נוסף ובוודאי, שלא בחיובים הרובצים על כתפי מוכר בעסקאות מקרקעין. היא ציינה כי לבסוף, במקום לתאם מועד מוסכם לחתימה, יצא המרצע מהשק והוברר, שהמשיב החליט לשנות את תנאי העסקה המוגמרים, לטובתו. המשיב ניסה לשנות: "באופן מהותי, בוטה וגס מתנאיו המהותיים והעיקריים של ההסכם, בעיקר על ידי ניסיון להטיל על התובעת, את חבויות המס של הנתבע".

שווי 3.3 מיליון שקל ופיצויים בסך 330 אלף שקל
עוד לטענת המבקשת, בין הצדדים נכרת הסכם מכר לכל דבר ועניין וכי בהתאם לדיני החוזים היו הצעה וקיבול וכן, גמירת דעת של שני הצדדים לעסקה. לפיכך, היא זכאית לקיומו של ההסכם, שהופר ולחילופין לפיצויים הקבועים בהסכם על סך 330,000 שקלים. מנגד, בעל הדירה טען כי לא הגיע להסכם סופי עם המבקשת, לא קבע מועד לחתימה על הסכם ולא הפר את החובה לנהוג בדרך מקובלת ובתום לב במהלך המשא ומתן.

הוא טען כי המבקשת ביקשה לרכוש את דירת המשיב בטרם נהרסה וכי מתווה העסקה היה, שהמבקשת תרכוש את דירת המשיב בתמורה לסך של 3,300,000 שקל, בין אם הסכם התמ"א יצא אל הפועל ובין אם לא. לדבריו, השינויים שהתבקשו על ידו היו סבירים והכרחיים לאור האמור בהסכם התמ"א ונוכח העובדה, שבאותו מועד הפרויקט היה עדיין מוקפא בעיריית רמת גן. עוד טען כי לאחר שנשלחה הטיוטה השלישית בין הצדדים, הוא בדק עם בא כוחו את הסכם התמ"א ואת נושא הקפאת הפרויקט והתעורר הצורך לתקן את טיוטה מס' 3 ולשלוח את טיוטה מס' 4.

בעל הדירה נימק זאת בשני טעמים: טעם ראשון הוא החשש ממס שבח בגין העסקה החדשה שבין המבקשת לבין היזם, טעם שני הוא הצורך להסדיר את התשלומים במקרה, שהסכם התמ"א לא ייצא לפועל.

השופט רחמים כהן ציין בפסק הדין: "הן המבקשת והן המשיב חתמו על הסכם התמ"א עם היזם והם כפופים לו. עם העברת הזכויות בדירת המשיב למבקשת, היא אמורה "להיכנס לנעליו" של המשיב ביחסיו החוזיים כלפי היזם. במצב דברים זה, המבקשת מוכרת ליזם 2 דירות ולא דירה אחת בלבד".

השופט התייחס לכך שבא כוחו של בעל הדירה שלח הודעת דוא"ל לבא כוחה של המבקשת בה ציין כי עלול להיווצר מצב שעקב העסקה ומכירת דירתה של המבקשת ליזם, ייווצרו חיובי מס ולכן, יש לרשום בהסכם שכל חיוב חדש שייווצר יחול על המבקשת ולא על המשיב. אלא שבא כוחה של המבקשת דחה זאת מכל וכל וציין כי מדובר בשינויים מהותיים של תנאי ההסכם.  

השופט מתייחס לכך שבטיוטה שהוחלפה בין הצדדים, ישנה התייחסות לאפשרות שהפרויקט לא ייצא אל הפועל בסופו של דבר: "ה"הואיל" החמישי של טיוטה מס' 3 קובע, ש'הקונה מצהיר כי הסכם זה לא מותנה בכך, שהסכם תמ"א 38 יצא אל הפועל וברצון הצדדים להסדיר את תנאי מכר הדירה… גם אם בסופו של דבר לא יצא אל הפועל הסכם תמ"א 38 ולא תיבנה דירת התמורה'. נוכח זאת, מתבקש שהצדדים יקבעו מועדי תשלום חליפיים, שאינם מותנים בהתקדמות הבניה של הבניין על ידי היזם. אך עיון בטיוטה מס' 3 מעלה, שלמעט התשלום הראשון כל יתר התשלומים צמודים להתקדמות יישום הסכם התמ"א, מסירת הדירה ליזם וקבלת הדירה החדשה שתיבנה על ידי היזם".

אין תמ"א-אין עסקה
השופט מצטט את דבריו של בא כוחה של המבקשת שמציין בתגובתו לטיוטה הרביעית כי הסכמות הצדדים הושגו "לאור ובצל" קיומו של הסכם התמ"א וכי "ללא קיומו של הסכם התמ"א, לא היתה מתרקמת כל עיסקה בין מרשינו". יתירה מכך, המבקשת אישרה החקירה נגדית כי הפרויקט היה מוקפא בחודש אוגוסט 2015 וכי היתר הבנייה ניתן רק באמצע חודש דצמבר 2015.

השופט מציין בפסק הדין: "לגישת המבקשת, אם הסכם התמ"א לא היה יוצא לפועל, 'אז היינו דנים מחדש במחיר דירת התמורה' עו"ד גולדברג נשאל, מה היה קורה אם לא היה מתקבל היתר בניה והשיב, ש'אז ההסכם לא היה מתממש…' מאידך, כמה שורות לאחר מכן הוא משיב, שנספח התשלומים לא היווה בעיה ולא היה "מפוצץ" את ההסכם. הבעיה העיקרית הייתה "בעיית המיסים".

עוד נקבע כי: "בנסיבות ובתנאים, שהיו קיימים באוגוסט 2015, היה על הצדדים לשקול את האפשרות, שהסכם התמ"א לא ייצא לפועל ואם כך יהא, לקבוע לוח תשלומים חלופי או לקבוע, שמימוש הסכם התמ"א הוא תנאי מתלה להסכם המכר. רק בדיעבד, לאחר קבלת היתר הבניה, טענה המבקשת, שלא הייתה מתנגדת לתוספת נספח התשלומים אך הסכמה זו לא באה לידי ביטוי בחילופי הודעות הדוא"ל בזמן אמת, באוגוסט 2015. בהודעות אלה, ההתנגדות לטיוטה מס' 4, הייתה התנגדות גורפת".

בסופו של דבר החליט השופט כאמור לדחות את התובענה וקבע כי בין הצדדים לא נחתם הסכם מחייב: "אי ההסכמה לגבי תשלום מיסים, ככל שייווצרו בעת העברת הזכויות בדירה מהמבקשת ליזם ואי ההסכמה לגבי מועדי התשלום על רקע האפשרות שהסכם התמ"א לא יצא לפועל פוגמים במסויימות ובגמירת הדעת של הצדדים".

השופט פסק כי המבקשת תשלם למשיב הוצאות משפט של 750 שקלים ושכר טרחת עו"ד בסכום של 29250 שקלים.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות