תשלום דמי היתר – כמוהו כרכישת זכויות במקרקעין!

ענף הנדל"ן בישראל רווי בתשלומים ומיסים שונים, אותם נדרשים רוכשים, מוכרים, אנשים פרטים, חברות, אגודות שיתופיות ועמותות לשלם. רבים מכירים את המונחים, מס שבח, מס רכישה, היטל השבחה, ארנונה, ואולם לא הרבה אנשים מכירים את המונח "דמי היתר".

דמי היתר הם תשלום שחל על חוכר בקרקע השווה למדינת ישראל, אשר רוצה לממש זכויות נוספות בקרקע, החורגות מהמותר בהסכם החכירה, או שמבקש לשנות את ייעוד המקרקעין או לפצל את המגרש או לקבל כל טובת הנאה אחרת.

רשות מקרקעי ישראל אומרת לאותו אדם או חברה, שהיא תיאות לבצע את השינוי המבוקש, בהנחה והוא מותר על פי דין, אבל הסכמתה תינתן, תמורת מחיר – ומכאן דמי ההיתר.

דמי ההיתר מחושבים, באמצעות שמאות מקרקעין, הבודקת את שווי המקרקעין בסביבה, את היקף זכויות הבניה שרוצים לממש, וגורמים שמאיים שונים הרלוונטים לעסקה הרלוונטית.

נציין כי השמאות של רשות מקרקעי ישראל, איננה סוף פסוק וניתן להגיש עליה השגה לועדת ההשגות, באמצעות שומה נגדית, ואף לערור על החלטת ועדת השגות לבית המשפט. המשמעות המעשית, וכפי שקורה גם מעת לעת, חיובים דרמטיים בדמי היתר, מצטמצם.

עוד נציין כי דמי היתר, בדומה לחיובים אחרים, כפופים לחובת התום הלב, ורשות מקרקעי ישראל אינה יכולה לגבות את דמי ההיתר בכל מקרה.

באחרונה, בתיק עקרוני,  קבע בית המשפט השלום בבת ים, כי רשות מקרקעי ישראל איננה תובעת רגילה, ולאור הסכמות וקביעות קודמות איננה יכולה לדרוש דמי היתר (ת"א(בי) 22171-06-21 רשות מקרקעי ישראל נ' חיים בן חיים).

ואולם בזאת לא די, אם חשבתם שסיימתם תשלום שובר דמי ההיתר שהופק להם במשרדי רשות מקרקעי ישראל, אז צפויה לכם הפתעה, שכן בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין, תשלום דמי היתר, כמוהו כרכישת זכויות במקרקעין.

ההיגיון די ברור. אם טרם תשלום דמי ההיתר, פלוני היה חוכר מהוון במגרש בו ניתן היה לבנות על פי תב"ע 250 מ"ר, אבל הוא היה מוגבל לפי הסכם החכירה מול רמ"י ל-200 מ"ר והוא קיבל "היתר" מרשות מקרקעי ישראל לבנות עוד 50 מ"ר, הוא למעשה רכש 50 מ"ר נוספים.

אותה רכישה, היא כאמור עסקה במקרקעין ויש לדווח עליה לרשויות המס, ולשלם את מס הרכישה הרלוונטי בהתאם למהות העסקה, הכל במסגרת המועדים הקבועים בדין, אשר חלים על כל עסקה במקרקעין.

יתרה מכך, במצבים מסוימים אף יחול תשלום היטל השבחה, שכן ניצול נוסף של זכויות בניה, אשר לא נוצלו קודם לכן, אם בנית הבית, מהווה אירוע בגינו הועדה המקומית לתכנון ולבניה, תבקש תשלום היטל השבחה (כתנאי למתן ההיתר).

משכך, ככל ואתם בעלי זכויות חכירה מהוונות על קרקע בבעלות רשות מקרקעי ישראל, ואתם שוקלים להגדיל את הבית או לפצל את המגרש, או אולי לשנות את ייעוד המקרקעין מול רמ"י, יש לזכור כי קיימת חבות במס, אשר היקפה אינו ברור, עד לביצוע העסקה בפועל.

מומלץ מאוד לשקול היעזר בעורך דין ושמאי  מקרקעין, טרם ביצוע העסקה, על מנת להבין את כל ההיבטים האפשריים הנובעים מעסקה זו.

*הכותב, עו"ד אלי הירש, הינו עו"ד בכיר במחלקת נדל"ן ותו"ב ביוסף ישורון ושות' עורכי דין.

**אין משום הכתוב ייעוץ משפטי או המלצה לשימוש כחוות דעת מכל סוג שהוא.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן