מה יהיו התמורות לבעלי דירות בפרויקט פינוי בינוי בעוד חמש שנים? "בהתחשב במגמות שאנו רואים ניתן להגיד בבטחה שהתמורות שיאושרו בעוד שלוש שנים מהיום יהיו עדיין גבוהות יותר מאלה שיתאפשרו בעוד חמש ו-10 שנים. דיירים שמעוניינים לקדם פרויקט, צריכים לצאת לדרך עכשיו"
לפני כשנתיים הפתיעה עיריית תל אביב את השחקנים בתחום ההתחדשות העירונית, כשהכריזה על הקשחת מדיניות התכנון בפרויקטים של פינוי-בינוי. לפי ההחלטה, שעמדה בסתירה לרוח השוק החופשי שליוותה את תחום ההתחדשות העירונית עד אז, לא תאושר עוד תוספת שטח לדירות גדולות בפרויקטים אלה.
להחלטה זו הצטרפה עמדת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית שפורסמה כחודשיים לאחר מכן, שקבעה שהתמורה הראויה בפרויקטים של התחדשות עירונית תעמוד על כ- 12 מ"ר תוספת לשטח הדירה, ומרפסת.
ההכרזה של עיריית תל אביב התווספה להתבטאויות מתוקשרות מצד ראשי ערים שיצאו נגד פרויקטים רחבי היקף של התחדשות עירונית, בתואנה כי אלה מחייבים את הרשויות בהקצאת משאבים שאין להן – בעיקר לשם בניית מוסדות ציבור חדשים ותשתיות תחבורה שיתנו מענה לאוכלוסיות החדשות שיגיעו לעיר.
עבור הפעילים הוותיקים בשוק הנדל"ן, אירועים אלה היוו הוכחה כי תחום ההתחדשות העירונית עומד לשנות את פניו. "בתחילת דרכה לא היו חוקים בהתחדשות העירונית. יזמים יכולים היו להציע שטחי תמורה של 35, 40 ו-50 מ"ר", מסבירה רונית אשד-לוי, מנהלת הפיתוח העסקי בקבוצת יצחקי, מגופי היזמות המובילים בשוק ההתחדשות העירונית. "לאט לאט התחילה מגמה של רשויות התכנון, לרבות הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית והוועדות המקומיות לתכנון ובנייה, לבחון את התמורות שמקבלים בעלי הדירות בפרויקטים אלה – ולקבע מדיניות ברורה לגבי היקף התמורות הסביר.
"המגמה החדשה נולדה משני טעמים: ראשית, הרשויות רצו להבטיח שפרויקטים שיוצאים לדרך לא ייתקעו, ושהיזמים יוכלו לעמוד בהתחייבויותיהם כלפי הדיירים ולא יפרשו מפרויקטים בעיצומם בשל חוסר היתכנות כלכלית; ושנית, מתוך רצון של הרשויות שבעלי דירות לא יראו בתמ"א 38 או פינוי-בינוי 'עסקת נדל"ן' שנועדה לעשיית רווח, ושהמהות המקורית של ההתחדשות תישאר בעיקרה חידוש מבנים, חיזוקם מפני רעידות אדמה ומפגעים אחרים, בניית ממ"דים בדירות וחידוש סביבת המגורים".
עוד אומרת אשד לוי, כי: "היום כבר ברור לכולם שמי שהקדים לתכנן פרויקט פינוי-בינוי במתחם המגורים שלו, הרוויח יותר – גם מבחינת מועד הכניסה המוקדם לדירה החדשה אבל גם מבחינת היקף התמורות שזכה להן, ואיכותן. עיריית תל אביב, שבמסמך המדיניות שפרסמה הורידה את שטח התמורה בדירות הגדולות מ-80 מ"ר לאפס, היא אולי הדוגמא הקיצונית, אבל כמעט כל הרשויות המקומיות באזורי הביקוש – כמו גבעתיים, הרצליה, רמת גן וחולון – כבר הגבילו את שטח התמורה ל-12 מ"ר – והיד עוד נטויה.
כמו בהרבה תחומים אחרים, גם בנושא הזה של תמורות בפינוי-בינוי עיריית תל אביב מורה את הדרך לשאר הרשויות המקומיות. כלומר, לפי כל הסימנים, גם ה-12 מ"ר תוספת שמקבלים כיום ברבות מערי המרכז, לא יוותרו להרבה זמן, ומגמת הקטנת התמורות היא בלתי-הפיכה".
לא פעם ההמלצה למהר ולקפוץ על רכבת הפינוי-בינוי מתקבלת בהרמת גבה, לנוכח העובדה שפרויקטים מורכבים מעין אלה אורכים בלאו הכי שנים רבות, לעתים יותר מעשור עד שהדחפורים עולים על הקרקע. לדברי אשד לוי, התפישה צריכה להיות אחרת: "יש לזכור שהתמורות מתקבעות בשלב מוקדם יחסית, ורק פעם אחת – בעת אישור התב"ע. לאשר תב"ע לוקח בין שנתיים לשלוש, ולאחר מכן יש כמובן את פרק הזמן של הוצאת ההיתרים, פינוי הדיירים והקמת הפרויקט.
"בהתחשב במגמות שאנו רואים ניתן להגיד בבטחה שהתמורות שיאושרו בעוד שלוש שנים מהיום יהיו עדיין גבוהות יותר מאלה שיתאפשרו בעוד חמש ו-10 שנים. המשמעות היא שדיירים שמעוניינים לקדם פרויקט במתחם שבו הם גרים, צריכים להתעלות מעל המפלג ולהתרכז במה שמאחד אותם – ויפה שעה אחת קודם".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
