לא ניתן לדון בתביעה לאכיפת הסכם תמ"א 38: פסק הדין משפיע על היזם, שאיננו צד לדיון

מה קורה כאשר דיירי בניין מחליטים לבטל הסכם התקשרות עם יזם לביצוע עבודות תמ"א 38? פסק דין של המפקח על המקרקעין בחולון, אורי שלומאי, שדחה דרישה של אחת מנציגות הבית המשותף לאכוף את ההסכם על הדיירים, מציג קווים ברורים לסמכותו לדון בתביעות לאכיפת הסכמי תמ"א 38. בין השאר, המפקח קבע כי לא ניתן לדון בתביעה שבו פסק הדין משפיע על היזם, שאיננו צד לדיון; במקרה שבו אין היתר בנייה לפרויקט; וכאשר לתובע אין סמכות להגיש תביעה בשם נציגות הבניין.

הפרשה החלה בשנת 2016, אז דיירי בניין ברחוב ההסתדרות בחולון על הסכם תמ"א 38 עם יזם. לצורך כך, אף הוקמה נציגות מקרב הדיירים, שאחת מחבריה הייתה התובעת בתיק. בשנת 2018 הושג רוב להגשת התכנית, ובשנת 2020 הוצא היתר בתנאים. היתר הבנייה בוטל מאוחר יותר בעקבות הליך משפטי. בשנת 2021 החלו מאבקים משפטיים סביב התכנית, לאחר שחלק מהדיירים התנגדו לחתום על ההסכם והתנגדו לבצע תמ"א 38 בגלל התנהלות היזם. בעקבות זאת, ביטלה ועדת הערר את היתר הבנייה שהוציאה הוועדה המקומית. 

המאבק סביב התכנית לאט הסתיים כאן, ובאוקטובר 2022 החל הליך בוררות בין היזם לבין נציג בעלי הדירות, בסופו התקבל פסק דין בוררות שקיבל תוקף של פסק דין בבית המשפט המחוזי. במסגרת פסק הבוררות נקבע שככל שהיזם לא יצליח תוך 60 יום לגייס תמיכה של 80% מבעלי הדירות לצורך הוצאה לפועל של תוכנית תמ"א הריסה (38/2), הוא יהיה חייב להגיש תוך 7 ימים ממועד סיום תקופה זו את הבקשה להיתר ביצוע תוכנית תמ"א חיזוק (38/1) כשהיא מתוקנת.

היזם לא הצליח לגייס את הרוב הדרוש לתמ"א הריסה ועל כן הודיע לבעלי הדירות כי הוא יגיש בקשה חדשה להיתר לביצוע עבודות חיזוק בהתאם לפסק הבוררות. מההחלטה עולה כי אחד מחברי נציגות הבניין ביקש לכנס את בעלי הדירות בבית, על מנת שייבחרו בו ובעוד מספר בעלי דירות כנציגות במקום הנציגות הקיימת, על מנת לבחון היתכנות לביצוע תמ"א הריסה על ידי יזם אחר.

עוד עולה מההחלטה כי אותו חבר נציגות לא קיבל את הרוב הדרוש למינויו, ומשכך הוא החתים בעלי דירות באופן עצמאי, שלא בפורום האסיפה הכללית, על מנת שימנו אותו ואחרים כנציגות חדשה. אותה נציגות שכרה שירותיו של עו"ד, שייצג אותם בהליך מול יזמים פוטנציאלים אחרים. הדיירים אף שלחו ליזם הודעה על ביטול הסכם התמ"א.

אופרת הסבון בבניין רק הלכה והסתבכה מכאן. חברה אחרת בנציגות הבניין הגישה תביעה נגד שכניה, וביקשה מהמפקח על המקרקעין להורות לנתבעים להימנע מלהתקשר עם יזמים אחרים בקשר לעבודות תמ"א 38 בבית המשותף. המפקח דחה את הבקשה: "הגעתי לכלל מסקנה כי יש למחוק את התביעה על הסף מחמת העדר סמכות עניינית לדון בה ומחמת העדר עילה", הוא כתב.

המפקח קבע בפסק הדין כי יש שני תנאים מצטברים שמקנים למפקח על רישום מקרקעין את הסמכות לדון בתביעות הבאות לפתחו: התנאי האחד נעוץ במהות הסכסוך, והתנאי השני עוסק בשאלה האם הצדדים לתביעה הם אלה שהמפקח על רישום מקרקעין רשאי להכריע בעניינם. 

"על פניו, אישור הסכם תמ"א 38 הוא חלק אינטגרלי מחוק החיזוק הנכנס לגדרי סמכותו של המפקח על רישום מקרקעין", נכתב בפסק הדין. "ואולם, הסכם התמ"א שנחתם בשעתו הוא בין בעלי הדירות ובין היזם, שאינו מחוג הזכאים להתדיין בפני המפקח על רישום מקרקעין. משכך, היזם אינו יכול להיות צד להליך. מנגד, לסעד המבוקש בעניין תוקפו של הסכם התמ"א יש השלכה ישירה על היזם ואיני יכול ליתן סעד אופרטיבי כאשר צד להסכם אינו יכול לבוא לפניי".

המפקח הבהיר כי מוגשות לערכאת המפקח על המקרקעין תביעה מכוח חוק החיזוק נגד בעלי דירות המסרבים לחתום על הסכם תמ"א, דבר שיש לו השלכה עקיפה גם לעניינו של היזם שאינו צד להליך. עם זאת, הוא הוסיף כי במקרה של הבניין הספציפי בחולון "הסעד שהתבקש עוסק באופן ישיר בתוקפו של הסכם התמ"א שנכרת בין הנתבעים לבין היזם, ובין היתר בשל התנהלותו של היזם. לכן, היזם הוא צד ישיר לתביעה ובנסיבות אלה לא ניתן ליתן סעד אופרטיבי כשהוא אינו צד להליך".

המפקח ציין עוד כי התביעה שהגישה חברת נציגות הבניין אינה עוברת את תנאי הסף שבחוק החיזוק להגשת תביעה בפני המפקח על רישום מקרקעין. 

המפקח הבהיר בפסק הדין כי חוק החיזוק, שקבע את דרכי ההתמודדות עם בעלי דירות המסרבים לחתום על הסכם התמ"א ולהוציאו אל הפועל, הציג שני תנאים להגשת תביעה בפני המפקח על המקרקעין: רוב דרוש ומתן היתר בנייה לתוכנית. המפקח ציין כי בכל הנוגע לתביעה, "אין מחלוקת כי אין כיום היתר בנייה לפרויקט, שכן זה בוטל במסגרת הליך משפטי. אמנם, כפי שצוין לעיל, היתר בנייה לפי חוק החיזוק כולל גם 'החלטה לאשר בקשה בתנאים', אך בענייננו גם החלטה שכזו אינה מצויה בידי התובעת. במצב דברים זה, התביעה אינה נכנסת לשערי חוק החיזוק בכל הנוגע להגשת תביעה נגד בעלי דירות".

המפקח ציין כי גם בכל הנוגע לרוב דרוש, התביעה אינה עומדת בתנאי זה. "התובעת היא תובעת יחידה שאין מאחוריה את הרוב הדרוש להגשת תביעה בהתאם לחוק החיזוק", נקבע. "אין מחלוקת שהתובעת היא יחידה מבין שלושת חברי הנציגות שהוסמכו כיחידה אחת לייצג את בעלי הדירות. לטעמי די בכך כדי לקבוע שהתביעה אינה בשמה של הגוף הקרוי נציגות. זאת, כאמור, גם אם ייפויי הכוח היו מעניקים לנציגות סמכות להגיש תביעה כגון זו".

המפקח הורה על מחיקת התביעה, והטיל על התובעת הוצאות משפט בסך 6,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן