הסיבה: השכנים בפנטהאוז הסמוך התנגדו לפרויקט, ועדת ערר טענה כי תוספת הצפיפות הנה בהיקף שאינו ראוי ובית המשפט קיבל את עמדתה – כך נגנז פרויקט תמ"א 38 שקיבל את כל האישורים הנדרשים
בעלי דירות בבניין מגורים ישן בבת ים המתינו במשך שנים ארוכות לביצוע פרויקט תמ"א 38 אולם לאחר שהועדה המקומית אישרה אותו, השכנים המתגוררים בפנטהאוז בבניין הסמוך הגישו ערר וועדת הערר ביטלה את ההחלטה. החברה היזמית לא אמרה נואש והגישה ערר משלה, אולם לאחרונה דחה אותו בית המשפט המחוזי בתל אביב ופסק כי הפרויקט לא ייצא לפועל.
החברה היזמית: חשש מקריסת הבניי
המדובר בפרויקט אותו התעתדה החברה היזמית חביבה רייך 11 בע"מ, להקים בבניין מגורים ברחוב חביבה רייך בבת ים, כאשר במקום 16 דירות קיימות בארבע קומות יהיו 30 דירות בתשע קומות. הועדה המקומית לתכנון ובנייה אישרה כאמור את הפרויקט והעניקה לחברה היתר בנייה. אלא שבעלי הדירות המתגוררים בסמיכות עתרו לוועדת הערר המחוזית שהחליטה לקבל אותו ולבטל את החלטתה של הועדה המקומית. על החלטה זו של ועדת הערר, עתרה החברה היזמית לבית המשפט המחוזי בתל אביב, בבקשה להשיב את החלטתה של הועדה המקומית על כנה.
לטענת החברה, בעוד שכל 16 בעלי הדירות חתומים על בקשת החיזוק כשהם מביעים את חששם מקריסת הבניין ותומכים בעתירה, הרי שהמתנגדים לפרויקט אינם דיירים בבניין אלא שכנים, שספק אם יש להם בכלל זכות עמידה שהתנגדותם נדחתה בוועדה המקומית ולולא אותה התנגדות והערר שהגישו העוררים לוועדת הערר, היה נשאר אישור הועדה המקומית על כנו והפרויקט יצא לדרך, כפי שאושרו ויצאו לדרך ואף הסתיימו פרויקטים אחרים זהים ומקבילים, גם בסמוך לבניין, כך שמדובר בחוסר שוויון ואפליה.
עוד טענה החברה כי ועדת הערר פעלה בניגוד לרציונל ולחשיבות לאישור פרויקטים לפי תמ"א 38, ששיקול הדעת בסירוב לבקשה להיתר תואמת תכנית הינו מצומצם, כשעל פי הפסיקה יש ליתן היתר לפי תמ"א 38, אלא אם כן ניתן להצביע על נימוקים כבדי משקל המצדיקים סירוב למתן היתר, כאשר במקרה דנן מדובר בנימוקים שהועלו ביוזמת יו"ר ועדת הערר שלא היו בהתנגדויות.
בנוסף ציינה החברה כי ועדת הערר החילה רטרואקטיבית מגבלות שלא היו רלוונטיות לבקשה וכי לא היה מקום להתערב בהחלטת הועדה המקומית שניתנה בהתאם למדיניות התקפה בטרם שינויה ואשר מכוחה אושרו באותה צורה פרויקטים אחרים.
העירייה: יש מקום לצמצם את מספר הפרויקטים מכוח תמ"א 38
הועדה המקומית ציינה כי לאחר שבמשך שנים עודדה העיריה את הפרויקטים של תמ"א 38 הוחלט שיש מקום לצמצם את מספר הפרויקטים מכוח תמ"א 38, שכן שטחי הציבור לא יוכלו לשאת את התוספת המשמעותית של יחידות הדיור 38 ולכן הוחלט ביולי 2020 על תיעדוף פרויקטים של פינוי בינוי ובנובמבר אותה שנה נקבע כי המדיניות החדשה תחל על בקשות שייקלטו החל מיום 1/1/21 ולא על בקשות שיוגשו עד ליום 31/12/20, כאשר הבקשה דנן הוגשה טרם המועד הקובע המוארך ולכן לא הייתה מניעה לאשרה.
בצד זאת, ציינה הועדה המקומית שישנם יתרונות ברורים להיכרותה הקרובה את "השטח" שבתחום שיפוטה המביאים אותה להבנה טובה ונכונה של טווח הגמישות הסביר בהליכי רישוי שבתחומה ושמן הראוי שוועדת הערר תיתן להם משקל משמעותי בעת קבלת החלטות מטעמה ובמקרה זה בקשת ההיתר הייתה סבירה ומן הראוי היה לאשרה.
ועדת ערר: תוספת צפיפות בהיקף שאינו ראוי
לטענת ועדת הערר, לא נפל כל פגם בהחלטתה המקצועית והתכנונית ולכן אין מקום להתערבות בית המשפט בה זאת, משועדת הערר לא כבולה להחלטות הועדה המקומית וגם לא להחלטות שעניינן מדיניות או שינוי מדיניות או תחולת מועד שינוי המדיניות ובחנה את הבקשה על רקע הנתונים הפרגמטיים העדכניים בלא שנתפסה במגבלת הזמנים השרירותית שקבעה הועדה לתחולת המדיניות החדשה ועל בסיס המידע שאספה הועדה וחובתה לאשר רק בקשות מתאימות.
כך, ועדת הערר, מעבר לעניין התשתיות הציבוריות וכושר נשיאתן וההכבדה עליהן בחנה גם את הבקשה הקונקרטית בהתייחס לשיקולים תכנוניים, אדריכליים, נופיים על פי תנאי הבניין, המקום והסביבה, וקבעה כי תוספת זכויות הבניה הניכרת וההקלות הרבות שניתנו חורגים במידה ניכרת מעקרונות התכנון החלים במקרקעין, בין היתר מבחינת מספר הקומות, קווי הבניין ויחידות הדיור תוך צמצום מאסיבי של קווי הבניין באופן שמדובר בתוצר תכנוני פסול שבו מוצעים נפחי בניה ותוספת צפיפות בהיקף שאינו ראוי ושלא ניתן לאשרו מבחינה אדריכלית אורבנית ושאם הייתה מוגשת בקשה להיתר שיש בה התחשבות ורגישות גבוהה יותר למרקם העירוני הקיים ניתן היה לאשרה.
יצוין כי השכנים שהתנגדו לפרויקט התייצבו לדיון והביעו את התנגדותם לפרויקט תוך שהם מציינים כי הוספת בניין שכזה צמוד לבניין מגוריהם ברחוב כה צר וצפוף, הוא צעד בלתי סביר.
לאחר ששמע את הצדדים ועיין בטענות השופט (העמית) ד"ר קובי ורדי החליט לדחות את העתירה. בפתח דבריו הוא ביקש להעביר מסר לבעלי הדירות בבניין: "אציין שאני מבין את תחושתם של 16 בעלי הדירות והחברה היזמית שפרויקט תמ"א 38 שהיה משדרג מאוד את דירותיהם ואת הבניין ושהם השקיעו בו משאבים וקידמו אותו במשך שנים עד שהצליחו לאשרו ולקבל היתר בניה, לא ייצא אל הפועל למרות שאושר על ידי הועדה המקומית והסיבה לכך אינה נעוצה גם בדייר בבניין עצמו המתנגד לפרויקט אלא בשכן שגר בבניין סמוך.
"כך, אם אותם שכנים לא היו מתנגדים ולא היו מגישים אחרי שנדחתה התנגדותם ערר לועדת הערר, היה יוצא הפרויקט לדרך, כפי שיצאו לדרך פרויקטים רבים בעיר בת-ים כולל באותו אזור ואף באותו רחוב, כך שיוצא שרק עקב הגשת הערר שעסק בכלל בעיקר בעניין הצללת דירתם של השכנים מהבניין שיוקם, ניתנה החלטת ועדת הערר שעסקה גם, באופן יזום ובלא שעניין זה עלה בהתנגדות בוועדה המקומית, בהיבט היותר עקרוני של עניין העמסת וכושר נשיאה של התשתיות הציבוריות מבחינה פרוגרמטית".
בפסק הדין עצמו מנמק השופט את החלטתו: "מעיון בהחלטת ועדת הערר ניתן לראות שהיא אכן הפעילה שיקול דעת כזה הן לגבי ראיית רוחב עקרונית של המצאי הפרוגרמטי והאיזון בין מתן תמריץ בדמות תמ"א 38 לבין הצורך לבחור את הפרויקטים המתאימים לכך, שכן לא כולם יוכלו לעבור תמ"א 38, בהתחשב בתשתיות הציבוריות המוגבלות והמחסור בהם והן לגבי ההיבט הקונקרטי התכנוני המקצועי. במקרה דנן מדובר היה בבקשה שבה התבקש להוסיף 4 קומות חדשות ו-14 דירות חדשות וכן התבקשו הקלות רבות לגבי קווי הבניין לצורך הוספת מגדל ממד"ים, מרפסות, מתקן חניה, תוספת 6% שטחי בניה, הקלה בגובה קומות וזאת בזמן שהבניין מצוי בקיר משותף עם הבניין שבו מתגוררים העוררים בדירת הפנטהאוז".
עוד נאמר בפסק הדין: "הועדה ניסתה לאזן בין האינטרס החשוב של חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה לבין הקשיים העלולים לנבוע מכך שהסביבה לא הותאמה לתוספת הצפיפות והבינוי שתיווצר, בחנה את ההשלכות מהבניה המוצעת וערכה את האיזונים המתאימים.
"ועדת הערר הסתמכה על הממצא הפרוגרמטי של הועדה המקומית שיש לשים קו אדום לפרויקטים של עיבוי על פי תמ"א 38 בבת-ים (להבדיל מפינוי בינוי) עקב מחסור ממשי בתשתיות ציבוריות בעקבות בניה מאסיבית שנעשתה עקב מתן היתרים רבים, ברם השוני בגישת ועדת הערר לעומת הועדה המקומית היה בעריכת האיזון כבר עכשיו ולא לקבל את המועד הנדחה של הועדה המקומית שדחתה את הכניסה לתוקף של שינוי המדיניות המצמצמת ל-1/1/21.
"ועדת הערר ראתה זאת כמגבלת זמנים שרירותית שהיא אינה מחוייבת בה שכן לשיטתה היא צריכה לבחון את הבקשות ולאשר רק בקשות מתאימות בהתאם לסעיפים 21-22 להוראות התמ"א ואני סבור שהדין והצדק בעניין זה עם ועדת הערר שאכן זה תפקידה והיא צריכה לבחון את הבקשה, בלי קשר למועד זה או אחר, ולאשר רק בקשה מתאימה".
השופט הוסיף: "במקרה הקונקרטי קבעה ועדת הערר כי הועדה המקומית אישרה את מקסימום הזכויות שניתן לאשר מכוח תמ"א 38 וכן תוספת זכויות בניה מכוח שתי תכניות נוספות ואין כל סבירות בהחלטה לאשר היקף זכויות כאמור מכוח כלל התכניות הללו המייצרת צפיפות לא ראויה. ועדת הערר גם מציינת בהחלטתה כי ברדיוס של 100 מטר מהבניין נשוא הערר קודמו כ-10 פרויקטים מכוח תמ"א שבמסגרתם תוספת דירות רבות ואין מקום לאשר במקרה זה את מקסימום הזכויות שניתן לאשר וזאת לא רק מכוח תמ"א 38 אלא גם מכוח שתי תכניות נוספות (538 ו-580) והחלטה זו אינה סבירה לחלוטין".
בשולי הדברים ציין השופט בפסק הדין: "ניתן להבין כמובן את תחושת העותרת כחברה יזמית שהשקיעה כספים בקידום הפרויקט ושל 16 דיירי הבניין שבקשתם אושרה בועדה המקומית וניתן היתר בניה עם כל החריגות וההקלות שביקשו, ואת אכזבתם ותסכולם מהגשת הערר על ידי השכנים שבעקבותיו נהפכה ההחלטה והפרויקט לא ייצא אל הפועל, בניגוד לפרויקטים אחרים באזור שכבר אושרו ואף הוקמו, אך מנגד ועדת הערר עשתה את תפקידה בצורה מקצועית ומשיקולים תכנוניים בתיק שהגיע לדיון בפניה עקב הערר של המשיבים 3 והחלטתה אמורה להשליך גם על מקרים אחרים.
כך גם לא ניתן להתעלם מכך שמול אינטרס הדיירים עומד האינטרס של המתנגדים כשכנים בבניין הסמוך שרוצים להקים להם בניין גבוה צמוד שיחסום להם את דירתם וישליך גם על הצפיפות ברחוב והשימוש בתשתיות הקיימות וכך גם ישליך על תושבים אחרים באזור שהדבר יכול לפגוע בהם.
כאמור, מילת המפתח היא איזון וכפי שציינה ב"כ הועדה המקומית ועדת הערר ראתה את נקודת האיזון אחרת מהועדה המקומית ולא מצאתי שמדובר בהחלטה לא סבירה או שנפל בה פגם אחר המצדיק את התערבות בית המשפט בהחלטה זו".
למרות דחייתה של העתירה החליט השופט שלא לפסוק צו להוצאות: "בהתחשב בכך שהחברה היזמית והדיירים יצאו כשידם על התחתונה והפרויקט לו ציפו וייחלו לא ייצא לפועל, לא מצאתי מקום לחיובם בתשלום הוצאות משפט".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
