אחת ההצהרות המפתיעות של השנה הגיעה דווקא מכיוון שרת הפנים, איילת שקד, שהודיעה שמחירי הדיור לא ירדו. מה הסיבה לכך והאם אפשר היה גם אחרת?
ובכן, איילת שקד צודקת. מחירי הדיור ימשיכו לעלות גם בשנים הקרובות. אבל, לטעמי, המסר היותר חזק מדבריה, הינו ההבנה שנקלטה אצל כל מקבלי ההחלטות, ששום דבר לא ישנה את המצב בו אין היצע דיור ביחס לביקושים המתגברים והולכים, ומצב זה אינו הולך להשתנות, לפחות לא בתקופה הקרובה. שוק הדיור בישראל ניזון ממספר גורמים שיוצרים לא בועה אלא מציאות של עליית מחירים.
הגורם הראשון הינו העדר מלחמות. בעבר, כל עוד היו מלחמות היתה לכך השפעה ניכרת על עצירת הפעילות הכלכלית. אולם, וזה אולם גדול, המבצעים בעזה כבר הרבה זמן שאינם עוצרים את תדלוק שוק הדיור, רק מעניקים לו "boost" כלומר דווקא מאיצים אותו עוד יותר .
הגורם השני הינם כוחות השוק שרואים בנדל"ן את ההשקעה הטובה ביותר מול כל ההשקעות האלטרנטיביות שישנן. הגורם השלישי מקורו בכך שכל אם יהודייה היתה רוצה שלילדים שלה תהיה דירה. הגורם הרביעי, הינו המימון. כל עוד ייקח ליזמים שנים להגיע להיתרים, הם יזדקקו למימון שכבר היום עומד על 15% ומעלה את מחירי הדירות . אבל בסופו של דבר הגורם המשמעותי ביותר הינו היצע וביקוש.
הביקוש כפי שאתם רואים, הינו קשיח ואף עולה משנה לשנה, אבל ההיצע רק הולך ויורד. ראשי הערים, שבשנים האחרונות לאור חוסר המשילות, החליטו לנסח מחדש את חוקי התכנון והבניה, אינם מעודדים בנייה חדשה בתוך הערים, מייצרים מעצורים, בירוקרטיה, שולחנות עגולים, מנהלות, ועדות שניות ושלישיות, זאת במקום ועדה אחת כפי שהיה בעבר. וכך במקום לקבל היתר תוך 3-6 חודשים, כפי שבמקובל בכל מקום, כמו בלונדון או ניו יורק, מקבלים אצלנו היתר תוך 3-6 שנים. ובמקום משכורת אחת, הבירוקרטיה הינה שוות ערך לכ-15 משכורות חודשיות.
בכנס שהתקיים לפני מספר שנים על בתי מלון, נידון הנושא שבפריז לדוגמא ניתן לקבל היתר תוך 6 חודשים ולהספיק לבנות מלון חדש בעוד שבתל אביב לוקח לו לקבל היתר למלון תוך 5 שנים. אז זהו המצב לאשורו. קצב קבלת ההיתרים בשנה היה ונותר כ- 50 אלף דירות. לעולם לא נשיג את היעד של הגדלת ההיצע, לעולם מחירי הדירות יעלו.
בואו נבחן לרגע מה יקרה אם לוח הזמנים יתקצר בהיתרים לחצי שנה, ונעשה זאת (עבור כל המקטרגים) בשיטה האמריקאית. יזם שרוצה היתר, חותמים הוא, האדריכל המהנדס וכל יתר יועצי הפרויקט על מסמך שכל מה שתוכנן עומד בכל החוקים , וכל סטיה מהתקנים תהיה מלווה בקנס משמעותי ועבירה פלילית. התיקים, כפי שמקובל בארצות הברית, ייבדקו באופן אקראי, מה שכמובן יקל על הביורוקרטיה ויקצר מאוד את לוחות הזמנים.
על פי נוסחה זו ההיצע יעלה, העלות ליזם תרד, עלות המימון תרד והאפשרות לגור במרכז הארץ תחזור. הבנקים יפסיקו להתעשר על חשבון האדם הפשוט ועל חשבון היזם העמל, העיריות יוכלו לגבות בנקל היטל השבחה כי לוח הזמנים הקצר יאפשר את זה.
חשוב לזכור כי בסופו של דבר ענף הבניה מהווה 25% מהתל"ג של מדינת ישראל. איך יכול להיות שמנוע הצמיחה הכי חשוב במדינה מטופל כבר שנים בצורה רשלנית וחובבנית? ואיך יכול להיות שלא מתקצבים את המחלקות העירוניות וכל הליך הרישוי הופך להיות צוואר הבקבוק של אחד מהנושאים הכי חמים וכאובים במדינה? ואיך יכול להיות שכל קברניטי המדינה וראש הממשלה בפרט, אינם מבינים שתהליך נכון וחכם של רישוי, כמו בשאר מדינות העולם, יביא לשגשוג ופריחה לתעסוקה רווחה גדולה יותר. והכי חשוב, כמובן, הגדלת היצע הדירות והורדת מחירי הדיור.
*כותב המאמר, אדריכל רוני תימור, הינו מבעלי משרד "תימור שוורץ אדריכלים"
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
