שאלנו בכירים בענף הנדל"ן איזה החלטות חייבות להתקבל בשנה הקרובה כדי שהיא תהיה הרבה יותר טובה לכולנו – מחוק ההסדרים, דרך הותמ"ל ועד לחקיקה – קבלו את תשובות המומחים // מיוחד לראש השנה
"מגדילים" העלה את הסוגיות הבוערות של השנה החולפת, וביקש ממומחים בענף הנדל"ן לפרש את ההחלטות המשמעותיות של השנה החולפת ולהסביר מה נדרש לענף הנדל"ן כדי ששנת תשפ"ב תהיה הרבה יותר טובה. התשובות לפניכם
התחדשות עירונית בחוק ההסדרים
סמי מצלאוי, יו"ר ובעלים של חברת מצלאוי: "בחוק ההסדרים יש מהלכים שהם בגדר בשורה חיובית לתחום ההתחדשות העירונית, שיביאו לוודאות ולקיצור הבירוקרטיה. סוגיות הסדרת היטלי ההשבחה, הורדת שיעור ההסכמה לצורך תביעות של דיירים סרבנים והארכת התקופה של ההכרזה על מתחמי פינוי בינוי ללא הגבלת זמן תייצר את הוודאות ליזמים שכל כך חיונית.
"בנוסף, יש את נושא הסכמי המסגרת בין המדינה לרשויות, שיהפכו את הפרויקטים לכדאיים גם עבורן. גם הטיפול בזירוז היתרי הבניה מהווה בשורה של ממש. אני מקווה שאכן כל המהלכים הללו יצאו לפועל, שכן יש בהם פוטנציאל לקיצור הזמן שלוקח לקדם פרויקט של פינוי בינוי אפילו בחצי. מניסיוני אני יכול לומר שקידום פרויקט של פינוי בינוי לוקח יותר מעשר שנים".
עו"ד קרן פרשקר ממשרד עורכי דין רז-כהן, פרשקר ושות', המתמחה בהליכי התחדשות עירונית: "הפחתת אחוז ההסכמה הנדרש מקרב הדיירים בהליכי התחדשות הכוללים הריסה ובניה, מ-80% כיום ל-66% על פי החוק החדש, צפויה לקדם עשרות פרויקטים ברחבי הארץ אשר כיום תקועים בשל אי הצלחת נציגות הדיירים והיזם להגיע לשיעור ההסכמות הנדרשות. מדובר במהלך שתוכנן להתבצע זמן רב, אך קידומו לא התאפשר בשל היעדרה של ממשלה מתפקדת בשנתיים האחרונות. כעת בשלה השעה והמהלך צפוי לתת דחיפה להרבה מאד פרויקטים.
"צעד מבורך נוסף שבו נקטו משרדי השיכון והאוצר, הוא הקצאת חצי מיליארד שקל לתקצוב הסכמי גג להתחדשות עירונית מול הרשויות המקומיות. מדובר גם כן במהלך מחויב המציאות, שכן השלטון המקומי מהווה לא פעם חסם בפני קידום פרוייקטים, מסיבות מובנות – בנייה למגורים אינה משתלמת לו. יש לקוות שבאמצעות המהלך תצליח המדינה לרתום רשויות רבות לעניין".
שינויים ומגמות במחירי הדיור
אוהד דנוס, מומחה הנדל"ן, לשעבר יו"ר לשכת השמאים: "המגמות בשינוי המחיר בדירות שנצפו ברבעון השני השנה מצביעות על כך ששוק הדיור רותח. תל אביב, בה העליות התלולות ביותר, נרשמה בדירות 4 חדרים עלייה ממוצעת בשיעור של 7% ברבעון השני השנה לעומת הרבעון הראשון ובשיעור של 15% לעומת הרבעון השני של 2020. ההסבר אפשרי לעליות המחירים הינה מגפת הקורונה. השלכות המגפה על השוק שגם כך התקשה להתרסן עקב המשבר הפוליטי שהתארך, פעלו בדיעבד רק בכיוון אחד, של עליות מחירים. היעדר מדיניות נדל"נית מובהקת, חזרה לתכניות שלא צלחו בעבר, גרעון היסטורי שישפיע על יכולתה של הממשלה החדשה להשפיע משמעותית על השוק וההכרה בכך שאיש איש לעצמו בשוק הנדל"ן, הם המניעים העיקריים לתבערה בשוק.
"אך מעל לכל, מרחפת העובדה וההכרה שיצרה המגפה, שקבלת החלטות באופן מהיר והשקעת כספים בישראל, הינן הפעולות הנכונות בעת הזו. הציבור מסתער על הדירות, יד-שניה כחדשות, קטנות כגדולות, זולות ויקרות, משקיעים, משפרי דיור וזוגות צעירים.
"השנה הבאה תהיה שנת מבחן לשוק הנדלן הישראלי. האם הסנטימנט הציבורי יגבר ומחירי הדירות ימשיכו לעלות או שמא התכניות הגרנדיוזיות של הממשלה ינצחו ופינוי מחנות צהל המזורז יסמן את תחילת שינוי המגמה."
הותמ"ל חוזר
עו"ד שגיא צוקרמן, ראש מנהלת ההתחדשות העירונית, בחברה הכלכלית חדרה: "החלטת ממשלת ישראל להאריך את תוקף חוק הותמ"ל הינה החלטה מבורכת אשר תקדם תכנית להתחדשות עירונית ברחבי הארץ ואף תגדיל את היצע הדירות, דבר אשר יביא בין היתר לעצירת עליית מחירי הנדל"ן בארץ.
"חוק הותמ"ל הוא זריקת חמצן בעיקר עבור תחום ההתחדשות העירונית , שכן מדובר בתהליכים שלוקחים בד"כ זמן ממושך מאוד בוועדות הרגילות וכך פוגעות בוודאות של הצלחת הפרויקט. העובדה שהותמ"ל נכנס לעובי הקורה , משמעותה זירוז התהליכים הבירוקרטיים , הרישויים וקיצור הזמנים הקשורים בעיקר למתן תוקף לתכניות במסגרת פינוי בינוי . כמו כן, חוק הותמל יוריד עומס מהועדות המחוזיות וישחרר את הלחץ ממערכת התכנון של מדינת ישראל".
עו"ד זיו כספי, שותף מייסד גינדי כספי ושות' עורכי דין: "אחת ההחלטות החשובות ביותר שהתקבלה בשנה החולפת היא הארכת תוקף חוק הותמ"ל ב-4 שנים נוספות שאושרה בכנסת. מדובר בבשורה של ממש לתחום ההתחדשות העירונית בישראל – הותמ"ל (הוועדה לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור) עשתה פלאים בענף ההתחדשות, היא תפקדה כוועדה מקצועית נטו ללא השפעות פוליטיות, קידמה אלפי יחידות דיור ומתחמים חדשים בארץ בקצב מואץ ואף גרמה לוועדות המחוזיות להתאמץ יותר כדי להדביק אף הן את הקצב.
כמשרד המלווה יזמים בפרויקטי התחדשות עירונית, ראינו את הכוח של הותמ"ל בקידום פרויקטים גדולים – גם במתחם שבטי ישראל בקריית גת וגם בשכונת קריית משה ברחובות, שתי תוכניות שליווינו מקרוב בכל התהליך. הותמ"ל הגשימה את החזון של 'תוכנית אחת – ועדה אחת' והיא מסוגלת לקצר בשנים רבות את התמשכות הפרויקטים ואנו שמחים שתוקפה הוארך".
שינויי חקיקה
נחמה בוגין, שמאית המקרקעין והמשפטנית: "בכדי להפוך את שנת תשפ"ב נדל"נית טובה יותר יש לפעול במספר מישורים. ראשית, קידום הליכי החקיקה באשר לתהליכי התחדשות עירונית והורדת החסמים. הכוונה לצמצום היטל ההשבחה בפרויקטי פינוי בינוי מ-50% ל-25% כפי שמופיע בחוק ההסדרים, גורם שמהווה פקטור משמעותי בכדאיות הכלכלית של פרויקטים אלה והוצאתם אל הפועל. כמו כן, הפחתת ה״רוב הנדרש״ של בעלי הדירות, יהיה משמעותי לקידום תהליכי פינוי בינוי.
"שנית, פרויקט המטרו – בהצעת החוק הנוכחית יש בעיות רבות שצריך להימנע מהן. צריך לייצר חקיקה שתפצה באופן ראוי את הנפגעים מחד, ומאידך תיצור תמריצים לפיתוח אורבני מואץ לצידי התוואי, שהרי זה הרציונל התכנוני של פרויקט לאומי כזה".
עו"ד צבי שוב, מומחה לנדל"ן, תכנון ובנייה: "חקיקה בנושא קומה מבונה תסייע ותשפר את המצב הקיים. במסגרת ההצעה מוצע שמוסד תכנון יהיה רשאי לקבוע בתכנית מפורטת הוראות להקנות חלק ממבנה בשיעור של בין 15-25% מהשטח לייעוד ציבורי או לבניה ליעוד ציבורי כאשר בניית המעטפת תוטל על היזם, ועלויות בניית המעטפת יקוזזו מבסיס ההשבחה לצורך חישוב היטל השבחה. מוצע, כי בשלב התכנית יוגדר סל שימושים ציבוריים אפשריים בשטח האמור.
"הפרקטיקה בתכניות ודרישה להקצאת השטחים האמורים כבר קיימת במרבית הרשויות, ולכן החקיקה בעניין זה נדרשת ומתבקשת, על מנת לעשות סדר והגדרות מפורשות מתבקשות בעניין, ולקבוע כללים ברורים שיחולו על היזמים והוועדות המקומיות במסגרת חקיקה ברורה ואחידה, בין היתר לאחר שבחלק מהמקרים הרשות שהוקצה לה שטח מבונה גם דרשה שהעלויות לא יבואו בחשבון בעת חישוב היטל ההשבחה, כלומר תשלום כפל.
"נציין, כי לאחרונה ניתן אף פסק דינו של ביהמ"ש העליון שאישר את הנוהג ואת האפשרות להקצות שטחים מבונים בבניינים כאמור. עם זאת, נראה לנו כי נכון היה שהעלות כולה תקוזז מהיטל ההשבחה ולא כפי שמנוסח באופן שבו מדובר למעשה במטלה נוספת על היזם, שכן המשמעות היא שהיזם מממן מחצית מהעלות מכיסו בנוסף לכל האגרות וההיטלי שגם כך מוטלים עליו ומשפיעים על מחירי הדיור".
סמכויות התכנון
ניב רום, מנכ"ל כנען התחדשות עירונית מקבוצת כנען: "תחום ההתחדשות העירונית נמצא בתקופה קריטית עם תחילת כינונה של הממשלה החדשה וזו הזדמנות היסטורית של שריה, לקבל החלטות מהותיות ומכריעות הן מבחינה חקיקתית, הן מבחינה תכנונית והן מבחינה מעשית. בראש ובראשונה לבצע מהפכה מבנית אמיתית בגופי התכנון. יש להפקיע חלק מסמכויות התכנון מידי הרשויות המקומיות (משרד הפנים) שלעיתים גוררות רגליים באופן מכוון מטעמי אינטרסים שונים ולפעמים משום שאין כח אדם מתאים או יכולת מקצועית וארגונית ולהעבירן לגופי התכנון במשרד השיכון.
"כך ניתן יהיה לייצר ודאות על בסיס עקרונות שמאיים ותכנוניים ברורים לכל תכנית לצד לוחות זמנים ברורים ונוקשים לאישור תכניות, אשר יהיו מגובים כמובן בחקיקה ואכיפה. לאחר יותר משנה של קורונה ולאור הנתונים על ירידה בהתחלות בניה שאנו רואים, אני משוכנע שרפורמה אמיתית תעשה את השינוי".
החלופה לתמ"א 38
אודי בלום, מנכ"ל חברת מטרופוליס: "על פניו נראה שהתכנית החלופית שהציגה איילת שקד לתמ"א משפרת את המצב הקיים. מצד אחד היא מגדילה את הזכויות לדיירים וליזמים, ובנוסף היא מנסה להביא עם קיצור הבירוקרטיה באמצעות איחוד של אישור תכנית התחדשות וקבלת ההיתר.
"השאלה שנשאלת היא האם זה בכלל אפשרי לייצר חקיקה תוך 4 חודשים. בנוסף, מה תהיה ההתייחסות של הרשויות לתכנית והאם הן בכלל ישתפו פעולה וכמה זמן ייקח להן ליישם אותה? אבל אחד הדברים הכי חשובים ששקד הכריזה עליו הוא שאם לא תתבצע חקיקה תוך 4 חודשים התמ"א תוארך אוטומטית בשנה. הדבר הזה יאפשר וודאות והמשכיות של התכניות , וזו אמירה חשובה, כי הדבר שהכי חשוב כרגע בהתחדשות עירונית היא ליצור רציפות וודאות".
עו"ד שגיא צוקרמן, ראש מנהלת ההתחדשות העירונית, בחברה הכלכלית חדרה: "החלטה להכין חלופה לתמ"א 38 הינה החלטה חשובה במיוחד בעיקר לערים הנמצאות מחוץ לגוש דן, חדרה ביניהן. החלופה צריכה להתאים את עצמה לתקופה הנוכחית, בה יש צורך בגידול קצב בניית הדירות במדינת ישראל עקב המחסור הגדול בהתחלות בניה שאף גדל בתקופת הקורונה.
"החלופה תהיה מחויבת לתת זכויות נוספות ומשמעותיות במסגרת תמ"א 38, דבר אשר יעלה את הכדאיות הכלכלית של הפרויקטים בערי הפריפריה. כמו כן, יש להשוות את הדרישות העירוניות לצורכי הציבור כפי שמוטלות על פרויקטים לפינוי בינוי . כגון: תקני חניה, שצ"פים, תשתיות, ביוב ומבני ציבור דבר אשר יחייב את המדינה להכניס יד לכיס או ע"י הגדלת זכויות משמעותיות בתמ"א 38 על מנת שהפרויקטים הללו יצאו לפועל בזמן סביר".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
