התוצאה של הגרלות דירות בהנחה – יישובים שבהם שווקו קרקעות לפרויקטים בסבסוד ממשלתי, מעלים את גובה ההצעות ביישובים השכנים
המחקר החדש שמפרסם בנק ישראל, עוסק בהשפעת תוכניות ממשלתיות בתחום הדיור על הצעות היזמים במכרזי מקרקעין של רשות מקרקעי ישראל, והוא מבוסס על תוצאות מכרזי מקרקעין לבנייה רוויה שנערכו על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בין השנים 2000 עד 2023. המחקר מתמקד בהשפעת הסטת חלק ניכר משיווק הקרקעות לתוכניות דיור בסבסוד ממשלתי על גובה הצעות היזמים במכרזי מקרקעין רגילים לבניית דירות לשוק החופשי. מדובר בכל מכרזי הקרקעות שייצאו לשיווק לבניית אלפי דירות, בעקבות הגרלות ממשלתיות בתוכניות בהנחה, בהן "מחיר למשתכן", "דיוק במחיר מופחת" ו"דירה בהנחה".
ממצאי המחקר עולה כי שיווקי קרקע לבניית דיור במחיר מסובסד פוגעים באטרקטיביות של המכרזים הרגילים באותו יישוב, דבר שמתבטא בעליית הסיכויים של המכרזים הרגילים להיסגר ללא הצעות מחיר. לאחר התחשבות בגורם זה, נמצא כי הצעות המחיר המוגשות במכרזים הרגילים המוצלחים גבוהות יותר, ככל שמתגברת העוצמה היחסית של השיווקים במסגרת התוכניות הממשלתיות (והשיווקים הרגילים מתמעטים יחסית). עוד עולה מהממצאים כי שְׁכֵנוּת עם יישובים שבהם שווקו קרקעות לפרויקטים בסבסוד ממשלתי, מעלה את גובה ההצעות המוגשות במכרזים הרגילים ביישובים שבהם לא שווקו קרקעות במסגרת התוכניות הממשלתיות.
עוד מראים הממצאים כי ההשפעות האמורות של השיווקים במסגרת תוכניות של דיור מסובסד חזקות יותר בפריפריה מאשר באזורי הביקוש. "ככל הנראה, אפשרות הפיתוח של קרקעות בבעלות פרטית והתרחבות הבנייה בהתחדשות עירונית באזורי הביקוש מיתנו את השפעת התמעטות השיווקים במכרזי מקרקעין רגילים של רמ"י על מחירי הקרקעות שהיא משווקת", מסבירים עורכי המחקר.
באשר למחירי הדירות, המחקר קובע כי עלייה של מחירי הדירות בשנה לפני המכרז, שעשויה לשקף את ציפיות היזמים לגבי מחירי הדירות שייבנו על הקרקע הנרכשת, מעלה את הצעות המחיר במכרזי מקרקעין. השפעה זו חזקה יותר ביישובי מרכז הארץ.
המחקר מתייחס גם לריביות, וקבוע כי ככל שהריבית הצפויה במשק גבוהה יותר, הצעות המחיר שמגישים היזמים עבור הקרקע נמוכות יותר וכן, כי השפעת הריבית חזקה יותר על ההצעות הגבוהות באזורי הביקוש.
המחקר נערך על ידי ד"ר טניה סוחוי וד"ר נטליה פרסמן מחטיבת המחקר, ומתמקד בהשפעת הסטת חלק ניכר מהשיווק החל משנת 2015 לתוכניות דיור בסבסוד ממשלתי על גובה הצעות היזמים במכרזי מקרקעין רגילים לבניית דירות לשוק החופשי.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
