על רקע שוק הנדל"ן הרותח והעליה הגואה בביקושים, אומר עו"ד דניאל בכר, מנכ"ל ובעלים של משרד GBK- גלזר בכר קלינבוים ושות' המכהן בשורה של תפקידים ציבוריים בלשכת עורכי הדין: " אנחנו נמצאים בחוסר וודאות אבל אני רואה התעוררות ועליה בהיקף הפניות של ועדי בתים"
ההתחדשות העירונית מהווה את אחד הערוצים המרכזיים לחידוש וחיזוק הנכסים ולהגדלת היצע הדיור בישראל. על רקע שוק הנדל"ן הרותח והעליה הגואה בביקושים, אומר עו"ד דניאל בכר, מנכ"ל ובעלים של משרד עורכי הדין GBK- גלזר בכר קלינבוים ושות' כי חשוב לקדם דווקא עכשיו התחדשות עירונית, "מהסיבה הראשונה והמרכזית היא שאנחנו נמצאים בחוסר וודאות לגבי עתיד ההתחדשות העירונית. הממשלה החדשה אמנם הכריזה על הארכת תוקף תוכנית תמ"א 38 בשנתיים נוספות אבל יש גם קולות שמדברים על שינוי. מי שמתגורר בבניינים ישנים, זו עבורו קריאת השכמה. לשמחתי אני רואה התעוררות בתחום ועליה בהיקף הפניות של ועדי בתים. תרם לכך מבצע "שומר החומות", שהדגיש את הצורך והנחיצות בממ"ד בכל בית והמריץ רבים להתחיל לקדם פרויקט התחדשות".
עוד לדבריו, "ככל שחולף הזמן התמורות לבעלי הדירות הולכות ומצטמצמות. הזמן במקרה זה פועל לרעתם של בעלי הדירות ולכן עליהם למהר. כמו כן, מצב הדיור בישראל הוא לא טוב לצערי. היצע הדירות נמוך והביקושים רק עולים ועולים. אם לא נקדם פרויקטים אלו בשילוב של בנייה מאסיבית יותר, אנחנו עלולים למצוא את עצמנו עוד כמה שנים במצב בו לאנשים רבים לא יהיו פתרונות דיור ראויים, והם עלולים לעזוב את הארץ או שנראה יותר ויותר צעירים ממשיכים לגור עם הוריהם עד גילים מאוחרים".
עו"ד בכר, מומחה בתחומי הנדל"ן, הליטיגציה מסחרית וההייטק, המכהן כסגן יו"ר פורום קניין ומקרקעין, יו"ר ועדת קנין רוחני – מסחרי, יו"ר ועדת מיסוי מוניציפלי וכיו"ר ועדת אגודות שיתופיות בלשכת עורכי הדין, מסביר גם מה הממשלה צריכה לעשות כדי להקל על משבר הדיור: "הממשלה צריכה להאריך את תוקפה של התוכנית לא רק בהצהרות אלא גם במעשים ובמקביל להגדיר לוחות זמנים ברורים ומדויקים לכל היתר ואישור תוכנית בפרויקט, שיקלו על הבירוקרטיה והסחבת, שיוצרים עיכובים ואי עמידה בזמנים. בנוסף, הממשלה חייבת להזרים כספים לרשויות המקומיות ולשים בעדיפות עליונה את הפרויקטים הללו, כי הם חלק מהפתרון למצוקת הדיור הקשה, והם חלק מרכזי במיגון תושבי מדינת ישראל שחיים תחת איום רקטי.
אני קורא מכאן, לראש הממשלה, נפתלי בנט לשר האוצר, אביגדור ליברמן ולשרת הפנים, איילת שקד לשים את סוגיית ההתחדשות העירונית על סדר יומה של הממשלה ולפעול בדחיפות להגדלת מספר הפרויקטים של התחדשות עירונית בישראל על ידי תקצוב גבוה יותר ועל ידי שחרור החסמים. זהו צו השעה".
איך השפיעה הקורונה על פרויקטים של התחדשות עירונית?
"בשנת 2020 היתה ירידה של 25% בהיתרי בניה לפרויקטים של התחדשות עירונית, כך על פי הדו"ח של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, שפורסם לאחרונה. כשמנגד אנחנו רואים זינוק בביקושים לדירות. הנתון הזה ממחיש עד כמה אנחנו נמצאים במציאות בעייתית, מבחינת מצוקת הדיור, ועד כמה הממשלה צריכה להתערב ולהיות הרבה יותר אקטיבית בקידום פרויקטים של התחדשות עירונית, במטרה לגשר על הפער שהלך והעמיק בשנה החולפת".
האם לדעתך אחד היעדים של הפרויקטים הוא להקל על מצוקת הדיור בישראל ולהוריד את מחירי הדירות?
"אני באמת מאמין שהתחדשות עירונית יכולה וצריכה לסייע להקל על מצוקת הדיור. בעוד שלושה עשורים, כשאוכלוסיית ישראל תכפיל את עצמה לא יהיה שטח בישראל לבנות בתים לכולם. הדרך היחידה לספק דיור תהיה באמצעות התחדשות עירונית. זה נכון גם להיום, אמנם יש עדיין עתודות קרקע וקרקעות פנויות אך עדיין באזורי הביקוש ובמרכזי הערים הדרך היחידה לספק דיור היא באמצעות התחדשות עירונית ובהיקפים גדולים. המדינה צריכה לתת עדיפות להתחדשות עירונית, להפחית את הרגולציה והחקיקה הכבדה ולפעול לייעול ולקיצור זמנים.
פה גם המקום להוסיף על החשיבות של עו"ד מיומן ומנוסה שיידע לקדם ולייעל כמה שאפשר את ההיתרים והעבודה מול הגורמים הרבים של הפרויקט, שזה עוד אלמנט שיכול לקצר את זמני הפרויקט".
מה התפקיד שלך כעורך דין בתהליך ההתחדשות העירונית?
"לעו"ד המייצג את הדיירים יש חשיבות רבה בפרויקטים הללו החל מראשיתם. כבר בשלב בחירת היזם שינהל את הפרויקט או כאשר שיזם מגיש בעצמו הצעה לדיירים, יש צורך להתייעץ עם עו"ד במטרה לנסח הסכם שיגן בצורה המיטבית על הדיירים, ייעגן בהסכם את מלוא זכויותיהם וימנע עיכובים בפרויקט.
עו"ד מיומן ידע להתאים את הפרויקט בהתאם לצרכים של דיירים ספציפיים כגון מבוגרים או אנשים עם מוגבלות. כמו כן, יעזור לדיירים לנווט בין כלל הגורמים הרבים והשונים שמעורבים בפרויקט, ובהם הרשות המקומית וועדות התכנון, מהנדסים, קבלנים, יזמים ועוד.
חשוב להבין שפרויקטים של התחדשות עירונית הם פרויקטים מורכבים, הדורשים ניסיון ומיומנות כמו גם הבנה בחקיקה ורגולציה. עו"ד טוב, מקצועי ומנוסה ידע לצפות סוגיות בעייתיות מבעוד מועד ולמנוע אותן".
איך אתה מצליח לפשר בין הגורמים הרבים שמעורבים בפרויקט?
"מערכת היחסים בין היזם לדיירים מוגדרת כגומייה שכמעט ונקרעת ולפעמים אף נקרעת. תפקידו של עו"ד הוא לתווך ביניהם ולמצוא את דרך המלך, גם כאשר האינטרסים סותרים. הניסיון המקצועי שרכשנו במשך עשרות שנות פעילותנו בארץ ובעולם מעניק לנו יתרון גדול, כאשר מצד אחד אנחנו יודעים למקסם את דרישות הדיירים ולדאוג עבורם למירב הבטוחות, ובד בבד לדאוג גם היזם יהיה מרוצה וירצה לקדם את הפרויקט במהירות וביעילות.
"לצד ייצוג הדיירים, תפקידנו כעורכי דין הוא לקדם את תהליכי התכנון וההיתרים במהירות וביעילות ולמנוע סחבת, כפי שאנו מכירים לא מעט בתחום זה. פרויקטים של התחדשות עירונית הם פרויקטים מורכבים משפטית. לעו"ד שמתעסק בפרויקטים אלה, לא מספיק שיהיה רק ידע משפטי, אלא הוא צריך לדעת גם לקדם את אישור ההיתרים מול הגורמים השונים, הוא צריך לדעת להתנהל מול היזם, המהנדסים ועובדי הרשות המקומית כדי לאפשר לפרויקט להתנהל עם מינימום עיכובים".
איזו עצה היית נותן לדיירים?
"ההמלצה שלנו היא לבחור משרד בעל ניסיון מוכח בתחום, אך כזה שלא עוסק רק בליווי דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית, אלא גם מעורב בפרויקטים נדל"ניים נוספים ומכיר מקרוב גם את הצד היזמי. הניסיון המקיף שלנו מעניק לנו תמונה רחבה והיכרות מעמיקה יותר עם כלל הגורמים המעורבים ועם התהליכים השונים, ומצייד אותנו בכלי המקצועיים הטובים ביותר.
"לפעמים במסגרת רצון לחסוך בעלויות, הדיירים שוכרים אנשי מקצוע פחות מנוסים נאמר, אני חושב שבמקרה הזה זו עלולה להיות טעות פטאלית. לעו"ד יש תפקיד מרכזי וקריטי בפרויקט והוא דורש מיומנות, ידע וניסיון שאי אפשר לוותר עליהם או להקל בהם ראש, מדובר בעתידו של הנכס היקר ביותר שיש לאנשים והוא צריך להיות מופקד בידיהם של מומחים.
"אחת הדוגמאות הבולטות היא פרויקט פינוי בינוי, שבו רתמנו את הרשות המקומית לקידום הפרויקט, מתוך יצירת אינטרס משותף, דבר שהביא לקידום מהיר ויעיל הרבה יותר של הפרויקט. זה מקרה נדיר וייחודי, ומעטים מאוד הפרויקטים בתחום ההתחדשות העירונית שהרשות המקומית היא היזמית.
כמו כן, במסגרת הפרויקט משרדנו המליץ ליזם לרכוש קרקע נוספת בגודל 100 דונם, עליה שיכן את הדיירים, כך נוצר מצב בו הפך הפרויקט לבינוי-פינוי במקום פינוי-בינוי. מהלך זה יצר ודאות אצל הדיירים ומנע עיכובים רבים בפרויקט".
מה מייחד אתכם?
"המשרד שלנו ניחן בגישה יזמית אקטיבית. אני מאמין שזו הדרך הנכונה לקדם פרויקטים במהירות ויעילות רבה יותר, וליצור ערך רב יותר לכל הגורמים. בסיטואציה הלא פשוטה שנוצרת במהלך עבודתו של העו"ד במסגרת כל הפרויקט, נדרשת גישה הרבה יותר חכמה ומקורית. לפעמים אנחנו נתקלים במצבים שנראים כמו מבוי סתום, שעלולים לעכב מאוד את הפרויקט, אבל עו"ד מנוסה ומקצועי יכול למצוא פתרון שמקובל על כל הגורמים, גם בסיטואציות הבעייתיות ביותר, וכך לחסוך זמן וכסף רב".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
