רינה דגני // צילום: אבשלום ששוני
רינה דגני // צילום: אבשלום ששוני

מחקר: תשואות גבוהות ליזמים במיזמיי Co-living

Co-living הוא ה"קיבוץ העירוני החדש", במנהטן, בוושינגטון וגם בתל אביב, שם עומדים לבנות שני מתחמים חדשים של דיור שיתופי

כרמלה קופר 02.08.2018

תמונה: רינה דגני // צילום: אבשלום ששוני

מאת: ד"ר רינה דגני, מנכ"ל גיאוקרטוגרפיה, המתמחה במחקרי היתכנות כלכלית

חיי קהילה הם חלק מהכמיהה ההולכת וגדלה בשנים האחרונות של האוכלוסייה הצעירה בישראל. אנשים רבים איבדו את הזיקה לקהילה, הם חיים תחת קורת גג אחת עם שכנים, אשר אינם יודעים עליהם הרבה מעבר לשמם, וכל הקשר מסתכם באמירת שלום במקרה הטוב. הפתרון לקהילתיות הוא כלכלת דיור שיתופי, כפי שעולה ממחקר שערכו כלכלני מכון המחקר גיאוקרטוגרפיה. בתל אביב עומדים לבנות שני מתחמים חדשים של דיור שיתופי, עזריאלי במרכז תל אביב ושוקן בדרום תל אביב, שכעת תקוע מבחינה תכנונית.

כלכלת דיור שיתופי לצעירים בעולם ובישראל –  פתרון לחלק מבעיות הדיור
כלכלה שיתופית בתחום הדיור, שתניב ערכים כלכליים וחברתיים לדיירים, היא הצעד הבא להתפתחות ושכלול של הכלכלה השיתופית, שכבר מוכרת לנו בתחום התחבורה Car-to-go  והתעסוקה -כמו WeWork.
הכלכלה השיתופית מייצרת ערך כלכלי גם ליזמים וגם לדיירים. אולם, כדי שזה יקרה חשוב לבצע התאמות בין אופי הקהל וצרכיו מתוך מגוון השירותים המוצעים בחלק השיתופי.

רוב אוכלוסיית ישראל גרה בערים, וכך גם רוב הרווקים והסטודנטים: בת"א 35% מהתושבים הם רווקים לעומת 22% בישובים קטנים או כפריים. בתל אביב גרים כ- 100 אלף בני 25-35 וכ17 אלף סטודנטים לתואר ראשון.

בערים הגדולות נוצר חסר של פתרונות דיור לצעירים. הוואקום שנוצר יצר פרויקטים בארה"ב, אנגליה, סין, הולנד ודנמרק והיום גם בישראל. דרך החיים החדשה המכוונת קהילה, מאפשרת גמישות, נוחות וחיבור בין אנשים בהיבטים מקצועיים וחברתיים.

מספר ושיעור בני 25-34 בערים מעל 150 אלף תושבים

Co-living הופך את אסיפת החברים ל- NetWorking את הרפת ל-WeWork ואת הבריכה ל Yoga
פורמט ה- Co-living (Common Living), מדבר על חללי מגורים משותפים, בהם כל דייר בוחר לעצמו דירה, שמתאימה לצרכיו וליכולתו התקציבית, החל מדירת סטודיו ועד דירות 4 חדרים, החדרים מאובזרים מהמיטה והספה ועד למגבות במקלחת. בכל דירה יכולים להיות שירותים ומקלחת פרטיים ובחלל המשותף מטבח, חדר עבודה, שירותי ניקיון וכביסה. פרויקטים מסוימים יכללו גם שירותי  הסעה, שף, סטודיו ליוגה, אירועי NetWorking ועוד. הגמישות במקום מאפשרת לדיירים לשכור חדר/דירה בגמישות: לילה, לשבוע, לחודש ואפילו לשנה.

שנת 2016 תחילתו של מהפך בסגנון הדיור העירוני לצעירים בערים גדולות בעולם
שנת 2016 הייתה שנת מפנה בתחום, בסין נפתחו מתחמי you+ , ל 10,000 דיירים, בלונדון נפתח מתחם עם 546 חדרים בשכונת Old Oak ובמקביל חברת  WeWorkהתרחבה לתחום ה- WeLive, בחברה מעריכים שעד סוף 2018 תחום המגורים יתפוס כ-20% מנתח הפעילות של החברה, יעמוד על הכנסות של 600 מיליון דולר וישרת כ-34 אלף חברים עד סוף העשור.

WeWork פתחה בשנת 2016 שני מתחמים, אחד בוולסטריט ניו יורק ואחד בוושינגטון:

בניו יורק: 3,050$ לחודש לדירת סטודיו, 7,600$ לחודש לדירת 4 חדרים.

בוושינגטון 1,500$ לחודש לדירת סטודיו, 3,700$ לחודש לדירת 4 חדרים.

בשנת 2020 החברה מתכננת להקים בסיאטל מתחם נוסף, שיאכלס 22 קומות מתוך 36 קומות בבניין.

תל אביב 2020
בשנת 2020 עתיד להיפתח בישראל אחד הפרויקטים הראשונים מסוג זה, מיזם משותף של WeWork ועזריאלי במגדל "עזריאלי טאון", ברחוב מנחם בגין תל אביב, בו ישולבו WeWork ו-WeLive על פני 15 קומות, הפרויקט זכה לתמיכה של עיריית תל אביב.

פרויקט בסגנון זה, שכבר מאוכלס נמצא בשכונת שפירא בתל אביב, שייך לחברת Venn וקרסו נדל"ן, מציע השכרה של יחידות דיור קטנות לצעירים לצד שירותי ניהול הפרויקט נמצא בתפוסה מלאה. פרויקטים נוספים מתוכננים נמצאים ביפו (כ-130 יח"ד), ברחוב שוקן בתל אביב (תקוע בהיבט הרגולציה התכנונית), בשכונת כוכב הצפון בתל אביב, ופרויקטים נוספים בשלבי תכנון מוקדמים בערים ירושלים, חיפה ובאר שבע.

המתחמים מצליחים היום רק בערים הגדולות, כמו ניו יורק ווושינגטון. בישראל הפרויקטים המשמעותיים מוקמים בתל אביב. WeLive   זוכה להצלחה בניו יורק, השוכרים מרוצים ומרגישים שהם מקבלים ערך לכסף שלהם, המתקן והקהילתיות מייצרים להם תחושת מגורים אידיאלית, למרות שמחירי ההשכרה לא נמוכים. בישראל יש תלונות על כך שהדירות בשכונת שפירא אמנם זולות ביחס למרכז תל אביב אך יקרות ביחס לאזור.

פורמט WeLive  מצטייר כחדשני, אך בפועל הוא קיים כבר שנים, בבתי דיור מוגן ובמעונות סטודנטים, המציעים, שילוב של שטחים ציבוריים משותפים, כמו גם בתי המלון. בשנים הקרובות יחנכו מספר מעונות סטודנטים, שכוללים היצע דומה, אך הם מוגבלים לקהל סטודנטים בלבד.

המיזם יביא לתשואות גבוהות ליזמים ולירידת מחירי השכרה בערים הגדולות
מחקרי גיאוקרטוגרפיה מלמדים כי החידוש האמיתי ב-Co-living הוא הקהל , שהוא תושב רגיל ללא שיוך מגזרי. הוא פונה בעיקר לצעירים, שעדיין לא צברו נכסים והם יכולים להחליט בכל רגע נתון איפה לגור ולהתנייד רק עם טרולי מלאה בבגדים ומברשת שיניים. קהל היעד הם כאלה שלא רוצים או לא יכולים להתחייב למשכנתא ומחפשים מקום לשהות קצובה וזמינה לפני הצעד הבא בחיים (חתונה, עבודה, לימודים), אולם הם מחפשים לגור במקום עם חיי קהילה עשירים, בתקציב ובתקופת השכרה גמישים.

המיזם יביא לתשואות גבוהות ליזמים ולירידת מחירי השכרה בערים הגדולות. מדובר על היצע אטרקטיבי וייחודי, שיכול למשוך קהל רב. אבל האימוץ שלו יהיה של קהל מאוד ספציפי בשלב מסויים בחייו ועם צרכים ספציפיים. איפיון צרכים אלה מחייב אומדן גודל קהל המטרה הרלוונטי, שאין דירה בבעלותו, שיש לו אמצעיים כלכליים, שהוא ללא התחייבויות, המעוניין בפתרון מגורים ייחודי זה, במיקום המתוכנן וביחס לאלטרנטיבות הקיימות היום.

יישום מבחינה תכנונית
בגיאוקרטוגרפיה מדגישים כי הדרך בישראל עדיין לא סלולה לגמרי להתפתחות מהירה של מגורים כאלו נוכח הרגולציה. יש ניסיון להתמודד תכנונית עם מיזמים מסוג זה בבנייני  משרדים, באמצעות שינוי תכניות בניין עיר למלונאות. כך אפשר יהיה לבצע בקלות שימוש חורג במבנה. בסוף 2017 עבר תיקון חדש לחוק תכנון ובנייה בכנסת, המסמיך וועדות מקומיות לאשר הסבה של ייעוד של מבני משרדים לייעוד מלונאי. קודם לכן היה מסלול בו היה צריך לעבור גם את הוועדה המקומית וגם את הוועדה המחוזית. לכן, כדי להסב בניין משרדים ל-Co-living  יש לשקול הגדרה של מלונאות, אחרת התהליך יהיה ארוך ומסורבל לאישור התב"ע החדשה.

לסיכום,
הערך הכלכלי שנוצר הוא הדדי ליזם ולשוכר, השוכר יכול לגור במיקום פרימיום, בתקופת הזמן שמתאימה לו ולשלם שכר דירה נוח יחסית. היזם מצידו מקבל תשלום של מספר רב של דיירים על השטחים המשותפים ומשיא עליהם תשואה גבוהה יותר. גם שילוב של שירותים נוספים לדיירים יהיו רווחים למפעיל המתחם.

כדי שלשני הצדדיים ייווצר ערך כלכלי חשוב שהיזם יפתח מומחיות בנושא של הטרנד השיתופי. הקהל ששוכר שטחים משותפים הוא קהל דעתני עם דרישות וצרכים, עם תכנון אפקטיבי של הפינה הפרטית והחלקים המשותפים יהיו אטרקטיביים וימלאו את הצורך הקהילתי. ולכן מיזם שלא יעמוד בציפיות ולא ינוהל בצורה יומיומית לא ישרוד.

 

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות