פיצריה בתוך מבנה חקלאי? לא אם שואלים את בית המשפט

בית המשפט ביטל היתר לשימוש חורג שניתן לפיצריה שפעלה במבנה חקלאי ביישוב צור הדסה, וקבע כי תכנית המתאר שחלה על היישוב אינה מאפשרת להעניק למסעדות היתר לשימוש חורג. בכך קיבל בית המשפט עתירה שהגישו התושבים המתגוררים בסמיכות למסעדה כנגד החלטת ועדת הערר, שאשררה את השימוש החורג.

במוקד העתירה נמצאת פיצריה, המופעלת משנת 2017 במבנה ישן ששימש כחממה. בעלת הנכס השכירה את המבנה למפעיל הפיצריה, ועם תחילת פעילות העסק, היא הגישה בקשה לשימוש חורג כפיצריה ששטחה 38 מ"ר למשך 3 שנים. הוועדה המקומית מטה יהודה, שצור הדסה אז הייתה חלק ממנה, אישרה את הבקשה בכפוף לתנאים שנקבעו. התנאים לא מולאו ולפיכך לא ניתן היתר לשימוש חורג. למרות זאת, המסעדה פעלה מאז 2017 ללא אישור ואף הגדילה את שטחה.

בשנת 2023 הורשעו בעלת המבנה ומפעיל הפיצריה בשימוש אסור במקרקעין ובהפעלת עסק ללא רישיון. במקביל, הגישה בעלת המבנה בקשה נוספת לשימוש חורג. שכניה התנגדו לבקשה, בטענה כי לא ניתן להתיר את השימוש החורג בהיותו סטייה ניכרת מתכנית. 

הוועדה המקומית דחתה את ההתנגדות, ועל החלטה זו הגישו המתנגד ערר לוועדת הערר המחוזית. ועדת הערר ציינה כי תכנית המתאר של מטה יהודה מאפשרת שימושים תומכי תיירות באזורי מגורים צמודי קרקע. הוועדה קבעה כי יש לבחון את הפרשנות למונח זה בראיה רחבה, תוך התייחסות למטרות התכנית ולתכנית הכוללנית שקודמה ואושרה במקביל. מסקנתה של ועדת הערר הייתה כי שימוש של מסחר לפי מגמות התכנית בתכנית הכוללנית אינו זר לשטחי המגורים. לאור זאת, ועדת הערר החליטה לאשר את השימוש החורג לפרק זמן של שלוש שנים.

על החלטה זו הגישה המתנגדים עתירה לבית המשפט המחוזי בירושלים. לאחר הגשת התביעה, דנה הוועדה המקומית בשימוש החורג בהמשך להנחיותיה של ועדת הערר. הוועדה אישרה שימוש חורג לשלוש שנים בקשר עם 104 כיסאות בשטח של 140 מ"ר.

לטענת העותרים, הפעלת מסעדה במבנה מהווה סטייה ניכרת מתכנית, שכן התכנית החלה על המקום, מי/200, אוסרת פתיחת חנויות או בתי מלאכה אלא במקומות שיועדו לכך בתכנית מפורטת ורק במבנים שהותאמו במיוחד לאותה התכלית. תכנית נוספת, שאושרה שנים ספורות מאוחר יותר, מי/520/א', מגדירה את יעוד המקרקעין למגורים, ותכנית מטה יהודה מאפשרת שימושים מוגדרים במקרקעין, אך הפעלת מסעדה היא שימוש חורג וסטייה ניכרת מתכנית.

השופט ארנון דראל קיבל, באופן חריג, את העתירה. השופט ציין בפסק הדין כי תכנית מטה יהודה קובעת כי ביישובים קהילתיים וכפרים, ובהם צור הדסה, יותר שימוש "תומך תיירות" בתחום המגורים. השימושים המותרים על פי התכנית הם "גלריות וסדנאות אומן, חנויות מלאכת יד ומזכרות, עסקים המבוססים על מלאכות בית ושימושים דומים". השופט הבהיר כי "שימוש במבנה עבור מסעדה חורג מהגדרה זה, ואין לראות בו כשימוש תומך תיירות".

השופט דראל הוסיף כי רשימת השימוש המותרים על פי התכנית אינה רשימה סגורה, אך ציין עם זאת: "שימוש במבנה כמסעדה איננו שימוש דומה לשימושים המנויים בהגדרה זו. אין מדובר בעסק ביתי אלא במסעדה גדולה, היוצרת מפגעי רעש וריח, מארחת מספר לא קטן של לקוחות שנדרשים לחניה, והמדובר בבית עסק לכל דבר ועניין. בהינתן שהתכנית הגדירה ייעוד נפרד להסעדה, שאינו מצוי בקבוצה של שימושים תומכי תיירות, הרי שקיים קושי להתייחס אל המסעדה כאל שימוש תומך תיירות".

השופט קיבל את טענת העותרים, שלפיה השימוש במבנה כמסעדה יש בו כדי לשנות את אופייה של הסביבה הקרובה, וציין כי "טענה זו נראית על פני הדברים במקומה. כתב העתירה ואף החלטת ועדת הערר מלמדים על קיומם של מטרדי רעש וריח, בעיות חניה ותחבורה ועוד".

השופט מתח ביקורת על התנהלות הוועדה המקומית ו-וועדת הערר, וכתב כי "לא ניתן לקרוא לתוך הוראותיה של התכנית המפורטת החלה במקום הוראות המנוגדות ללשונה. לא מצאתי כל עיגון אפשרי בלשונה של תכנית מטה יהודה כי ניתן להתיר מכוחה שימוש חורג להפעלת מסעדה במקום. הוא הדין בכל הנוגע לשיקולים בדבר גמישות תכנונית, שאף אם הם ראויים ומוצדקים, לא די בהם כדי להתגבר על היעדר סמכות".

בסיום דבריו, השופט מתח ביקורת נוקבת על המשיבים – בעלת הנכס ומפעיל הפיצריה, שהפעילו את העסק בניגוד לחוק, וכתב: "לא ניתן להתעלם מהתנהלותם אשר עשו דין לעצמם והפעילו את המסעדה, ללא היתר כדין וללא הסדרה תכנונית משך שנים. התנהלות זו פועלת לחובתם נוכח אינטרס ההגנה על שלטון החוק. המעט שניתן לומר הוא שהיה מקום לתת ביטוי להתנהלות זו ולא לאפשר מצב שבו חוטא יצא נשכר. כברת הדרך שאותן צעדו הוועדה המקומית וועדת הערר להסדרת אותה פעילות החורגת מהוראות התכנית, תוך שימוש בפרשנות מרחיבה כל כך, הייתה ארוכה, ארוכה מדי, וספק אם מוצדקת בהינתן שיקול זה".

כאמור, השופט ביטל את החלטת ועדת הערר והוועדה המקומית למתן היתר לשימוש חורג, והטיל על המשיבים הוצאות בסך 30,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן