בית המשפט המחוזי ביטל את הסכמי המכר עם הרוכשים אבל שופט העליון עיכב את הפסיקה, וציין כי לרוכש עלול להיגרם "נזק בלתי הפיך"
מה קורה כאשר רוכש דירה מחליט להיכנס לנכס שרכש, למרות שהחברה שבנתה את הבניין פשטה את הרגל באמצע עבודות הבנייה? עם הסוגיה החריגה והמורכבת הזאת התמודד בית המשפט העליון, שעיכב החלטה של בית המשפט המחוזי בנצרת שהורה לבטל את הסכמי המכר שעליהם חתמה החברה. השופט יוסף אלרון כתב בהחלטתו כי אם תידחה בקשת הדייר, "עלול להיגרם לו נזק בלתי הפיך".
פסק הדין של השופט טאהא ערפאת מבית המשפט המחוזי בנצרת, שבעניינו ניתנה החלטת העליון, ניתן במסגרת הליך שנוהל נגד חברת עמר נקה יזמות בניה ופיתוח בע"מ, אשר עסקה בייזום פרויקטים בתחום הנדל"ן. החברה הייתה מעורבת גם בבניית בניין בטבריה, שבנייתו נפסקה באמצע לאחר שהחברה קרסה ופורקה. הבניין נבנה בעסקת קומבינציה עם בעלי הנכסים שהיו בשטח, והחברה חתמה על הסכמי מכר עם עוד כמה עשרות רוכשים. מפסק הדין עולה כי החברה הציגה מצגי שווא לפיהם ניתן לה היתר לתוספת של 8 קומות ותוספת של 17 יח"ד, וכן בתי קפה ומסעדה.
לאחר תחילת העבודות, החברה הספיקה לבנות את הקומה הרביעית ואז נתקלה בקשיים כלכליים שהביאו לפירוקה. כעת הבניין נמצא במצב שבו שתי הדירות של הבעלים המקוריים בקומה הראשונה והשנייה נמצאות בשלב גמר, וכן העסקים המסחריים. יתר הבניין נמצא בשלב שלד. חלק מהדיירים שילמו את מלוא התמורה לחברה, למרות שעבודות השלד לא הסתיימו.
ניסיונות להשלים את עבודות הבנייה באמצעות כונס נכסים לא צלחו. מפרק החברה, עו"ד נפתלי נשר, עתר לבית המשפט המחוזי בבקשה לבטל את הסכמי המכר שחתמה החברה, בטענה שהם "עסק מכביד". בנוסף, הוא עתר לבטל את הערות האזהרה שנרשמו על שם הרוכשים, ולמכור את זכויות החברה הנכס תוך החרגת דירות הבעלים והנכסים המסחריים. המפרק טען כי הנכס עומד שומם במשך שנים בשלב שלד, ואין בידי החברה אפשרות להשלים את הבנייה. ביקש להחריג גם אותו, וביקש לקבוע כי דירתו אינה נכס מכביד. הוא אמר כי הוא השלים את העבודות בדירה שרכש על חשבונו, כולל עבודות גמר, ועושה בה שימוש מוגבל, למרות שלא ניתן לה טופס 4.
השופט טאהא קיבל את בקשת המפרק. הוא כתב בהחלטתו כי: "אין מחלוקת כי החברה אינה מסוגלת לקיים את התחייבויותיה וההסכמים שחתמה עם רוכשי הדירות, לא רק בשל היעדר יכולת כספית לממן את עלויות הבנייה, אלא אף נוכח המורכבות המשפטית והתכנונית שאליה נקלעה החברה בשל חריגות בנייה מהותיות שספק אם ניתן להכשירן והן נוכח העובדה שנמכרו יותר דירות מאשר יכולת החברה לבנות".
השופט ציין עוד כי החלופה היא הותרת המצב הקיים למשך שנים, ייתכן אף עשרות שנים. בנוגע לרוכש שהחליט להיכנס לנכס, כתב השופט כי החליט שלא להבחין בינו לבין יתר הרוכשים: "אין לדירה היתר כדין ואין לה טופס 4, כך שעל פניו השימוש שעושה בה המשיב 7 (רוכש הדירה) בדירה, אם הוא אכן עושה בה שימוש, הוא שימוש שלא כדין". השופט ביטל את הסכמי הרכש של הרוכשים עם החברה שפורקה, וקבע כי יוכלו להגיש תביעת חוב לנאמן החברה.
בעקבות זאת הגיש רוכש הדירה שנכנס לנכס בקשת עיכוב ביצוע. המבקש טען כי סיכויי הערעור שלו טובים, ואילו המפרק וכונס הנכסים הרשמי ביקשו לדחות את הבקשה על הסף. השופט אלרון קיבל את הבקשה והוציא צו עיכוב לפסק הדין, בכל הנוגע לדירה מספר 7, שעבורה הוגשה הבקשה. "במוקד הערעור ניצבת שאלת זכויות המבקש בדירה", הוא כותב בהחלטתו. "ממילא, ביצוע פסק הדין ומימוש הפרויקט בו מצויה הדירה שהמבקש טוען לזכויות בה, יוביל לכך שהערעור יוותר כתיאורטי בלבד, ולכך שעלול להיגרם למבקש נזק בלתי הפיך גם אילו יזכה בערעורו. הנזק הנטען אשר ייגרם לקופת הפירוק – לא נעלם מעיניי, אולם אין להשוות בין מידת נזק זה לבין הנזק שעלול להיגרם למבקש".
השופט הוסיף בהחלטתו כי: "אף בחינת סיכויי הערעור מובילה לקבלת הבקשה, בין היתר, לנוכח תשובת כונס הנכסים הרשמי להודעת הערעור שלפיה פסק הדין שולל את זכויות המבקש מבלי שנערך בירור מספק ביחס לטענותיו ולראיות שהציג לחיזוקן. משכך, נכון יהא להשיב את הדיון לבית המשפט המחוזי לצורך הכרעה מפורטת בטענות".
כעת חוזר הדיון לבית המשפט המחוזי, שיבחן את טענותיו של רוכש הדירה.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
