כ- 170 אלף יח"ד תוכננו בשנה החולפת אבל בבנק מתריעים: עיכובים רבים במימוש נוצרים בגלל העדר תשתיות ובעיות סטטוטוריות
שוק הדיור מתחיל להתאושש, אך נמצא עדיין במשבר מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל. כך עולה מדו"ח בנק ישראל לשנת 2023 שהתפרסם השבוע. מהדוח עולה כי השפעתה של מלחמת "חרבות ברזל" על שוק הדיור חזקה מזו של אירועים ביטחוניים בעבר, בגלל חומרת הפגיעה בעורף ובחזית, אורך הלחימה והיקף גיוס המילואים.
עם זאת, הדוח מציין כי בסוף שנת 2023 נרשמה התאוששות מהירה מאוד של שוק הדיור: מנתוני הרבעון הרביעי של השנה עולה כי מספר התחלות הבנייה, כ-14 אלף יח"ד, היה נמוך ב-12% בלבד מהממוצע של שלושת הרבעונים הראשונים של השנה (הרבעונים שקדמו למלחמה), בעוד שמספר סיומי הבנייה, כ-15.9 אלף יח"ד, ומספר היתרי הבנייה שהונפקו, כ-21.1 אלף יח"ד, היו גבוהים בכ-13% ובכ-22.5% מהממוצע של אותם הרבעונים. כך עולה
לצד זאת, ניכרת פגיעה משמעות בכוח העבודה בתחום הבנייה: מתחילת המלחמה נאסרה העסקתם של עובדים פלסטינים, שערב המלחמה היוו כשליש מהעובדים בענף הבנייה. נוסף על כך, בשבועיים הראשונים של המלחמה הושבתו מרבית אתרי הבנייה, על פי דרישות של פיקוד העורף והרשויות המקומיות. החל מסוף אוקטובר הם נפתחו בהדרגה, אך בסוף דצמבר, כ-28% מאתרי הבנייה היו סגורים. בתחילת 2024 נרשמה התאוששות בתחום, ונכון לסוף פברואר, רק 17 אחוזים מאתרי הבנייה סגורים.
הדוח, שעליו חתום הנגיד פרופ' אמיר ירון, קובע כי: "היקף המחסור בעובדים, שנוצר בענף, הוא חסר תקדים". מהדוח עולה כי ערב האינתיפאדה השנייה היוו העובדים הפלסטינים כ-27 אחוזים מהמועסקים בענף, ועם פרוץ האינתיפאדה מספרם פחת בכמחצית, אך העסקתם לא הופסקה לחלוטין. בשנת 2000 מספר העובדים הפלסטינים המועסקים בענף הבינוי היה דומה לזה של הזרים (כ-60,000) לעומת כ-100 אלף פלסטינים וכ-28 אלף זרים ערב פרוץ מלחמת חרבות ברזל".
הדוח קובע כי הפתרון למשבר כח האדם הוא הטמעת טכנולוגיות ותהליכים מתקדמים. מהדוח עולה כי לאחר פרוץ האינתיפאדה השנייה, בתוך חמישה רבעונים ם הצליחו להחליף את הפלסטינים, שלא הורשו להיכנס ארצה. גם היום מנסה הממשלה לייבא עובדים זרים כפתרון לבעיית המחסור בכוח אדם, אך זה תהליך ממושך. "הפתרון החילופי שיוכל להחליש את התלות של ענף הבנייה הישראלי בעובדים פלסטינים וזרים הוא הטמעת תהליכים חדשניים, אך זה פתרון לטווח הארוך, המחייב היערכות, השקעות, ואולי גם מעורבות ממשלתית", נכתב בדוח.
הדוח מקדיש התייחסות לתהליכי התחדשות עירונית, וקובע כי למרות שמלחמת חרבות ברזל והמציות הביטחונית חידדו את הצורך בשדרוג הדירות הישנות שאין בהן ממ"ד בכל חלקי הארץ, דבר שמגדיל את חשיבותה של ההתחדשות העירונית, דווקא בפריפריה ובמחוזות החשופים ביותר לסיכון של רעידת אדמה ולאיום ביטחוני היקף פעילותה מצומצם, וזאת משום שהכדאיות הכלכלית שלה ליזמים עדיין נמוכה מדי.
בשלושת הרבעונים הראשונים של 2023 נמשכה מגמת התרחבות הבנייה במסגרת ההתחדשות העירונית, במיוחד במחוז תל אביב, שבו התחלות הבנייה בהתחדשות עירונית מהוות למעלה ממחצית מסך התחלות הבנייה, וכן במחוזות המרכז, ירושלים וחיפה, שבהם מדובר על חמישית עד רבע מסך ההתחלות. לעומת זאת במחוזות הדרום והצפון התחדשות עירונית אינה נפוצה, בגלל שווי נמוך של הקרקע, שאינו יוצר כדאיות כלכלית לפרויקטים של התחדשות.
הדוח מצטט את דוח מבקר המדינה שהצביע על כישלון מתמשך של תמ"א 38 בהובלת ההיערכות לרעידות אדמה בפריפריה. עם זאת, בנק ישראל מציין כי קיים קושי להגדיל את הכדאיות הכלכלית בתהליכי התחדשות בפריפריה: את הכדאיות הכלכלית ניתן בדרך כלל להגדיל על ידי הגדלת היחס בין הדירות במצב חדש ובמצב קיים (המכפיל), מה שמתבטא בבניית רבי-קומות, אשר עלות בנייתם ותחזוקתם גבוהה. עם זאת, קובע הדוח, בנייה כזאת פחות מתאימה לערי פריפריה, שבהן בעלי הדירות הישנות הם לעיתים מעוטי אמצעים, ולכן הבניינים המתוכננים שם הם בגובה של עד 9 קומות.
עוד עולה מהדוח כי מוסדות התכנון אישרו בשנת 2023 שיא של 168.4 אלף יחידות דיור, למרות אתגרי המלחמה. "אולם ניסיון העבר מלמד כי אישור התוכניות אינו מבטיח את הוצאתן לפועל או את קיצור הזמן עד ליישומן. עיכובים רבים נוצרים בשלבים שלאחר אישור התוכניות, בין היתר מפני שקידומן מותנה בהשקעות בתשתיות ובפתרון בעיות סטטוטוריות", קובע הדוח.
בהתייחסותו לשנת 2023 כולה, הדוח מציין כי לאורך השנה נמשכה מגמת האטה בשוק הדיור, בשל התייקרות האשראי לדיור ונסיקת מחירי הדירות לאחר משבר הקורונה; האטה זו התבטאה בירידה של מספר העסקאות, וכן ירדו מחירי הדירות לראשונה מאז ירידתם בשנת 2018. "עד פרוץ המלחמה קצב התחלות הבנייה נשמר ברמה גבוהה, והיצע הדירות המשיך לגדול למרות הירידה בביקוש לדירות; זאת על רקע קידום תהליכי התכנון והשיווק בשנים הקודמות, ומפני שעליית הריבית במשק ייקרה את החזקת הקרקע לאורך זמן ללא פיתוח", נכתב.
האטת הביקושים לצד שמירה על היקף הבנייה הגבוה התבטאו בגידול מלאי הדירות החדשות הלא-מכורות, במיוחד במרכז הארץ, ומחירי הדירות החדשות והדירות באזורי הביקוש ירדו. "הירידה של מכירת דירות חדשות פגעה בתזרים המזומנים של היזמים. אלה נאלצו להגדיל את היקף האשראי כדי להמשיך בפעילות הבנייה, וצמצמו את ביקושם לרכישת קרקעות", קובע הדוח.
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
קורס מבוא להתחדשות עירונית – לפרטים ליחצו כאן
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
