היזם הטעה את בעל הנכס באשר לשוויו האמתי, ועסקת המכר בוטלה על ידי בית המשפט

בית המשפט המחוזי בתל אביב ביטל עסקה למכירת נכס בבת ים לחברה יזמית, לאחר שקבע כי בעליה הטעה את המוכר והעלים ממנו מידע משמעותי הנוגע לתכנית התחדשות שחלה על השטח ואשר השפיעה על ערך הנכס, דבר שהביא לכך שרכש אותו במחיר נמוך. השופטת עינת רביד קבעה כי ראש עיריית בת ים לשעבר ויזם הנדל"ן כיום, היה מעורב בתיווך בעסקה בין התובע ליזם, וידע על קיומה של תכנית ההתחדשות.

הרקע לתביעה הוא עסקה למכירת זכויות בנכס ברחוב אוסקר שינדלר בבת ים, שנחתמה לפני 6 שנים, במרץ 2019. התובע ירש זכויות בנכס, שכלל קרקע וניין, שהיה שייך לדודו יחד עם בני משפחה נוספים שלו. הנכס היה תחת כונסי נכסים, שניהלו מו"מ עם החברה הנתבעת, לביצוע עסקת קומבינציה על הנכס, שבמסגרתה מכרו התובע ובני משפחתו חלק מזכויותיהם בבניין ובמקרקעין לנתבעת ולחברה נוספת. במסגרת הסכם זה הוסכם שהנתבעת תלווה לתובע ובני משפחתו סך של 2 מיליון שקל.

בהמשך עסקת הקומבינציה בוטלה, והחברה היזמית ניהלה התמחרות מול בעלי הנכס לרכישתו. לאחר ביטול עסקת הקומבינציה, התובע חתם על עסקה למכירת חלקו בנכס לחברה היזמית, תמורת 300,000 שקל. שנה לאחר החתימה על ההסכם, בפברואר 2020, הגיש המוכר את התביעה, שבה ביקש להורות על ביטול העסקה, בטענה להטעיה, עושק וחוסר תום לב. לטענת התובע חתימת הסכם המכר נעשתה תוך הטעייתו וניצול מצבו הכלכלי באותה העת. לטענת התובע, החברה היזמית חתמה על עסקת הקומבינציה, עשתה שימוש במידע זה במסגרת ההתמחרות, לאחר שזכתה בהתמחרות פעלה בחוסר תום לב לביטול עסקת הקומבינציה, משיקולים כלכליים.

לטענת התובע, לאחר ביטול עסקת הקומבינציה הידרדר מצבו הכלכלי באופן חמור והוא הגיע לתהום כלכלית. החובות שאליהם הגיע התובע עמדו על 400,000 שקל, דבר שהביא לביטול כרטיסי האשראי שלו. 

בשל כך, לטענתו, החל מפברואר 2019 הוא התחיל לחפש אחר מקור להשבת חובותיו ופנה לראש העיר לשעבר, שהיה מעורב בעסקת הקומבינציה ובהתמחרות של הנתבעת מול כונסי הנכסים, בבקשה לקבל הלוואה. לטענתו, האחרון הפנה אותו לבעלי החברה היזמית, שהלווה באמצעות החברה, כספים לתובע ולמשפחתו במסגרת עסקת הקומבינציה.

התובע טען כי נפגש עם אהרוני במשרדו וביקש לקבל הלוואה נוספת בסך של 400,000 שקל על פי מסגרת תנאי ההלוואה שנקבעו בעסקת הקומבינציה, ושיתף אותו במצוקתו ובכך שהוא חייב כסף לבנקים ולגורמים שונים. לטענת התובע, היזם לא הסכים לתת לו הלוואה, אך הודיע כי הוא מוכן לרכוש ממנו את הנכס. התובע טען כי לא היה מעוניין למכור את הנכס, אך בשל מצבו, הסכים לביצוע המכר, והצדדים העבירו טיוטות ביניהם כאשר סכום המכר הנקוב בהסכם היה 800,000 שקל.

למרות זאת, נטען בתביעה, במעמד החתימה על הסכם המכר הבהיר היזם כי שווי הנכס נמוך מהמחיר הנקוב בהסכם, וכי הוא אינו יכול לרכוש את אותו בסכום של 800,000 שקל. לדברי התובע, היזם הציג בפניו תדפיס מאתר רשות המיסים על עסקת מכר שבוצעה זמן קצר קודם לכן והבהיר לתובע שלפי נתוני העסקה שווי הנכס הוא לכל היותר 250,000 שקל. הודיע כי במחיר כזה הוא אינו מעוניין למכור והיזם הסכים להגדיל את התמורה ל-300,000 שקל.

לדברי התובע, רק מאוחר יותר התברר לו כי הנתונים שהוצגו בפניו הם מטעים ומשקפים שליש מהתמורה ששולמה חודש לפני הסכם המכר שנחתם איתו. לטענת התובע שווי הנכס שמכר, הוא גבוה בהרבה מהמחיר בו הוטעה.

החברה הנתבעת, מצדה, טענה כי התובע היה חופשי להחליט אם להתקשר בעסקה אם לאו, וכל המידע הרלוונטי באשר למקרקעין היה מצוי ברשותו, כבעל המקרקעין, והוא יכל לבצע בדיקה ביחס לנכס, אך לא עשה כן. "התובע לא הוכרח לחתום על הסכם המכר, המידע היה גלוי ומצוי במידה שווה בפני שני הצדדים והתובע, שלווה בעורך דין, יכול היה בכל עת להחליט שאינו רוצה לחתום על הסכם עם הנתבעת. משלא עשה כן, יש לדחות את ניסיונו לבטל את הסכם המכר, בלא שקיימת עילה או צידוק לבטלו", נטען בכתב ההגנה.

השופטת עינת רביד קבעה כי התובע הוטעה, וקיבלה את תביעתו לביטול העסקה. השופטת דחתה את הטענה לעושק, אך קיבלה את הטענה להטעיה. השופטת קבעה כי התדפיס מרשות המסים שהציג היזם לתובע, שעל פיו ערך הנכס הוא 250,000 שקל היה בגדר הטעיה: "מדובר היה בהטעייה, משום שהתדפיס אינו הדיווח המלא בגין העסקה שהוצגה אלא רק שליש מהעסקה, והדיווח המלא הוא הדיווח לפיו המדובר בעסקה בסך של 1,760,001 שקל ולא 586,667 שקל בלבד, כפי שעולה מהתדפיס שהוצג, וממלוא העסקה עולה שהמחיר למ"ר עומד על כ-21,728 שקל למטר ולא 7,500 שקל למטר בלבד".

עוד קבעה השופטת כי למרות שלא קיבלה את טענתו של התובע לעושק, הרי שהשתכנעה כי התובע היה לחוץ באותה העת מבחינה כלכלית, והוטעה על ידי היזם בעניין מחיר הנכס, ועל כן נקשר בהסכם. "עדותו של התובע הייתה משכנעת וממנה עלה כי הטעיית היזם היא זאת שהביאה אותו להתקשר בהסכם עמה, וכי הסכמתו למחיר שהוצע הייתה נוכח הצגת תדפיס רשות המיסים לפיו בגין עסקה אחרת במועד סמוך, שולם מחיר דומה למחיר שהוצע לתובע", קבעה השופטת.

חיזוק נוסף להטעייתו של התובע, שעליו הסתמכה השופטת, הייתה עדותו של אחד מבעלי הזכויות על הנכס, שהעיד מטעמו של התובע. לטענת העד, החברה הנתבעת ידעה טרם חתימת ההסכם עם התובע, כי ביום ב-21 באוגוסט 2018 נכנסה לתוקף תוכנית חדשה לפינוי בינוי בי/514 (פינוי בינוי "שער העיר הצפוני"), הכוללת את הבניין והמקרקעין שבבסיס ההליך המשפטי.

השופטת קבעה כי מקובל עליה עדותו של העד כי היזם כמו גם ראש העיר לשעבר "אשר היו מעורבים כבעלי עניין במקרקעין, והם כאמור אנשי עסקים ונדל"ן, ידעו על התוכנית שנכנסה לתוקף והשביחה את המקרקעין", כתבה השופטת בפסק הדין. "אומנם אותה תוכנית, בי/514, אשר השביחה את המקרקעין, הייתה ידועה לכל והתובע גם הוא יכול היה לדעת עליה, אך בעניין זה משמעותית ידיעת הנתבעת והיזם על מחירו האמיתי של הנכס, נוכח טענתה כי זה שוויו וכי לא נעשתה פה כל הטעיה".

השופטת כתבה עוד כי התרשמה לחיוב מעדותו של התובע והעדיפה אותה על פני עדותו של היזם אשר מרבית תשובותיו לשאלות מהותיות שהופנו אליו הייתה כי "הוא אינו זוכר". השופטת כתבה כי היא מקבלת את טענתו של התובע כי בתחילה התובע ביקש הלוואה על הסך של 400,000 שקל, אך נוכח הודעת החברה כי לא תיתן לתובע הלוואה הוחלט על מכירת הנכס והוסכם על הסך של 800,000 שקל. "רק במועד חתימת ההסכם הוצג לתובע תדפיס רשות המיסים בגינו הופחתה התמורה לסך של 300,000 שקל. על כן לא ברור כיצד יכול היה התובע להיערך מבעוד מועד, עת עניין הפחתת התמורה תוך הסתמכות על תדפיס חלקי של רשות המיסים נעשה רק במועד חתימת ההסכם", נכתב בפסק הדין.

החברה הנתבעת טענה עוד בכתב ההגנה כי מדובר בטעות כדאיות העסקה, אשר אינה מצדיקה קבלת התביעה. לטענתה, התובע יכול היה לבצע בדיקות ולגלות מידע רלוונטי, אך מכיוון שלא עשה כן, יש לקבוע כי המדובר בטעות בכדאיות העסקה, שאינה מבססת זכות לביטול הסכם.

השופטת דחתה את הטענה וקבעה כי "הטעות במחיר אינה נובעת מהערכה שגויה של התובע ביחס לשווי הנכס, אלא התקשרותו של התובע בהסכם נעשתה תוך הטעיה מודעת מטעם הנתבעת באשר לשוויו של הנכס, ולא בגין סיכון שהתובע נטל על עצמו ביחס לשוויו".

השופטת קבעה עוד כי הצדדים הגיעו לחתום על ההסכם כאשר התובע יודע כי הוא עומד לקבל סך של 800,000 שקל כתמורה עבור הנכס. "הסיבה היחידה בגינה התובע מסכים לסכום המופחת ששילמה הנתבעת היה תדפיס רשות המיסים שהוצג לו, ואשר הציג לו תמונה שאינה נכונה, אודות שוויו של הנכס באותו המועד. על כן הסכמת התובע לסכום שהוצע, אינה נופלת בגדר טעות בכדאיות העסקה, אלא בגדר הטעיה, המצדיקה ביטולו של ההסכם", נקבע בפסק הדין.

השופטת הורתה, כאמור, על ביטול העסקה, והטילה על החברה הנתבעת הוצאות בסך 3,000 שקל והוצאות משפט בסך 50,000 שקל.

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן