ניר לבלוביץ // צילום: כרמל אבו זלף

"אנשים הם המנוע ליצירת מקומות, אזורים וערים"

ראיון עם מייסדי ומנכ"לי חברת Build, השותפים לפיתוח מודל המעג"ל, המשביח מרחבים מסחריים ואזורי התחדשות עירונית

כרמלה קופר 01.03.2018

תמונה: ניר לבלוביץ // צילום: כרמל אבו זלף

את חברת "בילד אסטרטגיה אורבנית" ייסדו ניר אברהם, בעל רזומה ארוך בבניית מהלכים עירוניים מורכבים ובהובלת תהליכי מחקר, שיתוף ציבור ואסטרטגיה לעיריות ולחברות הגדולות במשק, לשעבר מנהל האסטרטגיה במשרד הפרסום באומן בר ריבנאי, וניר לבלוביץ, עם ניסיונו העשיר בניהול פרויקטים וביצוע של מיזמים עירוניים ייחודיים ומניבים, ומי שהיה מצוות ההקמה של מתחם התחנה בירושלים.  

ייחודיות החברה היא בצוות המומחים המגוון שלה, המורכב מאנשי מקצוע במגוון תחומים, שיוצרים נבחרת הוליסטית וקריאטיבית עבור האתגרים העומדים בפני המקום או האזור, ונותנת מענה כולל, בין היתר בתחומי המחקר והאסטרטגיה, התכנון העירוני, התערבויות אדריכליות, קשרי קהילה, עיצוב, אוצרות תרבותית, מיתוג, שיווק, הסברה ועוד.

החייאת מרכזי עיר ואזורי מסחר // צילום Build
החייאת מרכזי עיר ואזורי מסחר // צילום Build

כיום עוסקת החברה בהשבחת מתחמי מגורים, מרכזי מסחר, תעסוקה ומרחבים ציבוריים, וכן נותנת מענה ייחודי לשימושים זמניים. בין היתר, שותפה החברה להקמת "הבית להתחדשות עירונית", של חברת עזרה וביצרון ועיריית תל אביב יפו, המהווה כיום מודל ארצי לתהליכי קשרי קהילה בכל הנוגע לפרויקטים של פינוי בינוי, תמ"א 38, חידוש רחובות ודיור בר השגה. במקביל הובילו תהליכי התחדשות יחד עם העסקים בכיכר גבעון וגן החשמל בת"א, פרויקט ה-1000 במערב ראשל"צ, אסטרטגיה לשימושים זמניים בשדה התעופה המתפנה באילת, עבודה עם קרנות ויזמי נדל"ן מובילים כמו ריט1, קרסו נדל"ן, קרן ריאליטי ועוד. שיטת העבודה מתבססת תמיד על מיפוי צרכים מדויקים, ונועדה ליצור מקומות משגשגים, שמיועדים לקהילות ואנשים, תוך התייחסות למגוון ההיבטים שעושים מקום – שימושים פיזיים, חוויה, קהילה, תוכן, תרבות, מיתוג וזהות.

איך אתם מחברים בין אנשים למקום?
"אנחנו מאמינים שמקום מצליח הוא מקום שמשרת קודם כל ולפני הכל את הקהילות שסביבו. מקום חייב לתת ערך לקהילות לאורך זמן ובכך לייצר איתן מערכת יחסית אמיתית וחזקה. כשאנחנו מגיעים לטפל במקום אנחנו קודם כל שואפים לתכנן אותו כמקום שאנשים אוהבים. אנו מאמינים שאנשים הם המנוע ליצירת מקומות, אזורים וערים. תפיסת העולם שלנו מביאה בחשבון את המגוון הרחב של קהילות הליבה השונות וצרכיהן ביחס למקום", אומר לבלוביץ', "וככל שאנו בונים אסטרטגיה מדויקת יותר, המבוססת על הערכים והרצונות של האנשים, כך אנו מצליחים לייצר שגשוג ולהביא להשבחה כלכלית, פיזית ואנושית של מרחבים. המטרה שלנו היא 'לתת דופק למקום', לייצר מרחבי חיים שוקקים, תוססים, מעניינים ונעימים עבור האנשים שגרים, עובדים ומבקרים בהם".

"אנו נראה מגמה הולכת ומתעצמת של בניית קהילות חזקות גם בסביבת המגורים"

אחד המקומות הכי משמעותיים עבור אנשים הוא כמובן הבית שלהם. להערכתם בנייני מגורים וסביבות המגורים יעברו שינוי בעשורים הבאים, בין היתר בשל הצטמצמות שטח המחייה: "אנחנו חוזרים לבסיס, למגורים קהילתיים, לשותפות במרחב הציבורי והפרטי שלנו. לצד השינויים הפיזיים שחלים במרחב היום, אנו נראה מגמה הולכת ומתעצמת של בניית קהילות סביב עולמות תוכן ומכנה משותף גם בסביבת המגורים", אומרים אברהם ולבלוביץ.

ניר אברהם // צילום כרמל אבו זלף
ניר אברהם // צילום כרמל אבו זלף

 

על פי תפיסתם אנשים אוהבים ורוצים לחיות ליד אנשים שחולקים איתם עולמות תוכן משותפים, "וזה יבוא לידי ביטוי גם בבנייני המגורים עצמם", אומר לבלוביץ', "לדוגמא ניתן לראות את פרויקט המגורים 'אומאמי' בקריית אונו, בנייני מגורים שנבנו על בסיס הצרכים של קהילת אוהבי הבישול והאירוח, וכך נולדו להם בנייני מגורים שמכילים מרחבים משותפים סביב עולמות התוכן, כמו שטחי חקלאות עירונית לגידול ירקות  מאכל, חללי אירוח משותפים בבניין, חדר קירור לרווחת הדיירים ושימושים רבים נוספים. העולם יתפתח לחוויית מגורים אחרת ומעשירה יותר בעינינו", מסכם לבלוביץ'.

החזרה למרכזי הערים

מודל המעג"ל להשבחת רחובות מסחר ומרכזי ערים
בין הפרויקטים המעניינים בתחום ההתחדשות העירונית, ניתן למצוא את חידוש המרחבים המסחריים והשבחתם, כאשר לראשונה בארץ קמו בתל אביב עמותות במודל המעג"ל (מרחב עסקי גיאוגרפי לקידום),  במסגרת פרויקט ראשוני להחייאת רחובות מסחר, בו שותפה חברת "בילד". מודל ה"מעג"ל" שאוב ממודל ה"BID" העולמי, הגורס שתהליכי התחדשות צריכים להתבצע בשיתוף של בעלי העסקים והעיריה. המעג"ל למעשה הינו גוף עצמאי, המוכר ומוסכם על ידי הרשות הציבורית, המקומית והארצית, ובמסגרתו בעלי הנכסים והעסקים מחליטים לתרום כקבוצה לתחזוקת אזור המסחר שלהם, לשם פיתוחו וקידומו.

אדר' כפיר גלאטיה אזולאי, חברת build , בת אל זיתוני הדמיות
אדר' כפיר גלאטיה אזולאי, חברת build , בת אל זיתוני הדמיות

לשאלה האם המודל מצליח גם אצלנו, עונה ניר אברהם: "המציאות של רחובות המסחר בישראל השתנתה מאז שנות ה-90. מרכזי הערים איבדו מכוחם בשל תחרות עזה מצד הקניונים והמרכזים המסחריים וכמובן מגמת ההתחזקות של האיקומרס בשנים האחרונות. אנו נדרשנו לפתרון, בעזרתו ניתן לעורר ולתמוך ברחוב המסחרי המסורתי, שבו עד היום כל עסק התמודד לבדו בשיווק, תפעול, ביורוקרטיה ועוד. לעסקי הרחוב אין חברת ניהול כמו בקניון, אין שיווק ופרסום משותף ואין ניהול מרחבי לוגיסטי ראוי. המעג"ל מהווה פלטפורמה לעסקים כדי לפעול יחד, מפני שיחד זה כח – כח כלכלי, תפעולי, שיווקי. המעג"ל מאפשר להוביל יוזמות משמעותיות, לקדם את הפעילות התרבותית והכלכלית במתחם ובעיקר להיות גורם משפיע מוביל ולא מובל ע"י הנסיבות. התובנה היא שבאזור מצליח פועלים עסקים מצליחים. נוסף על כך, התגייסות העסקים יחד באותו אזור גיאוגרפי תוך ניהול אחיד, מהווה קיצור דרך משמעותי בכל הנוגע להתנהלות מול הרשויות".

אדפטציה מקומית למודל הביד
מודל ה-BID (Business Improvement District), מתקיים בהצלחה במשך שנים ברחבי העולם, ונמצא כמודל המתאים והיעיל ביותר עבור קידום, התעוררות ופיתוח של רחובות מסחריים במרכזי הערים בישראל. המודל מתבסס על קידום עצמי של העסקים עם "רוח גבית" של הרשות המקומית. כך למשל, מהווה ה-Times Square בניו-יורק, את אחד המיזמים הראשונים שפעל במודל מסוג זה, עוד בשנות ה-90, במטרה לעודד את העסקים, תוך טיפוח היצירתיות והאנרגיה הייחודית של המקום, "מה שהפך אותו במשך השנים לסמל של מרחב עירוני תוסס ומצליח", אומר אברהם, ומוסיף כי: " כאשר הקמנו את מודל מעג"ל עבור עיריית תל אביב-יפו, היה לנו ברור שעלינו לייצר אדפטציה מקומית למודל הבינלאומי". אלא שבישראל, המודל אינו במסגרת חקיקה עדיין. "לכן, כל יוזמות ה- BIDמקודמות, קודם כל מתוך רצון ושותפות עם בעלי העסקים עצמם ומתוך אחריות לעתידם, ובעידוד הרשות המקומית", מסביר לבלוביץ, "זאת כדי לשפר את התוצאות העסקיות  שלהם ואת סביבתם. יש לציין כי מיזמים מסוג BID מספקים ערך מוסף ואינם משכפלים שירותים קיימים של הרשות המקומית או מחליפים אותם".

"הקצאת שימוש זמני למבנים ריקים הפכה לכלי תכנוני משמעותי בהתחדשות עירונית"

שימושים זמניים לצרכים חברתיים ותרבותיים
אחד הנושאים הכי בוערים בסדר היום של ההתחדשות האורבנית הוא השימושים הזמניים. "בעידן של שינויים עירוניים וצרכים קהילתיים שהולכים ועולים ומקדימים את קצב הבינוי, הקצאת שימוש זמני למבנים ריקים ולשטחים הממתינים לתכנון ובנייה, הפכה לכלי תכנוני משמעותי בהתחדשות עירונית. העולם כיום פועל ב'גרסת בטא'. כך לדוגמא הופכים מפעלים נטושים למוקדי תרבות ויצירה", אומר אברהם. השימוש בכלי זה החל בעקבות המשבר הכלכלי הגדול שהחל ב- 2008 והביא להקפאתם של פרויקטים תכנוניים גדולים. "כפי שקורה בערים מרכזיות בעולם המערבי, הפעילות היצירתית בישרה את הפוטנציאל הנדל"ני הקיים באזור. שימושים זמניים לצרכים חברתיים ותרבותיים הפכו זה מכבר לכלי תכנוני המאפשר פיתוח התואם את צרכי המקום וסביבתו, בד"כ במעורבות ועידוד של הרשות המקומית", מוסיף לבלוביץ.

תהליך שיתוף ציבור בתל אביב // צילום: מאיה אמדו
תהליך שיתוף ציבור בתל אביב // צילום: מאיה אמדו

"תפקידו של השימוש הזמני בינתיים הוא למנוע את הפיכתו של המבנה או האזור ל"פיל לבן", אשר מהווה נזק סביבתי. הכנסת שימושים זמניים באותם מקומות מאפשרת לתת ערך לקהילה במקביל לתכנון הקבוע וארוך הטווח. השימוש הזמני עשוי  לסייע מאוד בפיתוח הזיקה, בגיבוש זהות מחודשת למקום  ו"בחימום גזרה" אותנטי, שמשליך פעמים רבות על השימוש הקבוע בסופו של דבר", הם מסבירים.

"הקהילות כבר קיימות, והן יודעות איזה ערך הן מחפשות כדי לייצר מקומות אהובים"

אלא שגם כאן קיימים חסמים וכדי לקדם את הכלי של שימוש זמני, יש בראש ובראשונה להסדיר את הרגולציה ולייצר תנאים נוחים יותר לקידום הפעילות הזמנית: "לצורך איתור חללים פנויים בעיר ניתן לעלות מודעות לנושא בקרב משקיעים ויזמים ואף ללכת צעד נוסף קדימה ולפתח מאגר מתעדכן של חללי מלאכה ותעשייה. לצורך עידוד הפעילות הזמנית, ניתן להקצות רפרנטים ייעודיים לנושא, הסדרה ושקיפות של הביורוקרטיה כלפי אותם דיירים מיועדים וכן, קביעת קריטריונים שיאפשרו תמיכה בפעילויות שונות המוגדרות כשימוש זמני", אומר אברהם.

 מה הייתם ממליצים לעירייה או יזם שרוצים להקים או לחדש מרחבי מחייה ומסחר?
"צא, חקור ולמד – רגע לפני שיוצאים לתכנון, יש להכין תשתית קהילתית מבוססת, שדרכה ייצאו לתכנן ממקום שמחובר ומיועד לקהילות שסביבו. תכנון אנושי, שנוגע בצרכים אמיתיים. בשיטת העבודה של בילד אנחנו קודם כל ולפני הכל מתבססים על תהליכי שיתוף ציבור, הרגשת השטח, מחקר ולמידה מעמיקים, במסגרתם הקהילות מעורבות ולוקחות חלק בתהליך התכנון העתידי. אין צורך לייצר קהילות – הקהילות כבר קיימות, והן יודעות איזה ערך הן מחפשות כדי לייצר מקומות אהובים".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות