משבר הקורונה עשוי להוביל להיקף גדול יותר של דירות שיעברו למכירה על ידי כונס נכסים. מה צריך לדעת על התהליך, מה היתרונות ומה החסרונות והאם תמיד מדובר בעסקה משתלמת? מדריך
מאת: עו"ד ליאור מזור*
נתוני ענף הנדל"ן שהתפרסמו בחודשים האחרונים מעידים כי היקף העסקאות בענף גבוה על אף משבר הקורונה. בניתוח סקירות שפרסמה הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, ונתונים נוספים, ניתן לראות שלמרות נתוני מכירות חזקים קיים חשש למצבם הכלכלי של נפגעי הקורונה. נתוני משרד האוצר העידו בין היתר כי החזרי הלוואות המשכנתא של עשרות אלפי משקי בית שרכשו דירות ב- 5 השנים האחרונות והוצאו לחל"ת, גבוהים ואף עשויים להיחשב מסוכנים, מה שעשוי בעתיד הלא רחוק להוביל גם לסיטואציה בה נכסים יגיעו למצב של כינוס נכסים. בחודשים האחרונים נצפת מגמת עלייה ברכישות נכסים מכונסי נכסים ועוסקים בענף צופים עלייה נוספת במהלך 2021 עם חידוש מהלכי גבייה של הבנקים ביחס למשקי הבית שלא עומדים בקריטריונים להמשך הקפאת ההחזרים. הנתונים אומנם מעידים שאנחנו עוד לא שם, בהיקפים גדולים, אבל זו הזדמנות טובה להזכיר על מה צריך להקפיד בתחום הזה, ומה היתרונות והחסרונות בכל הקשור לרכישת דירה מכונס נכסים.
מהו בעצם הליך כינוס הנכסים ?
מדובר, ככלל, בעסקאות בהן נמכרים נכסי מקרקעין (או נכסים אחרים, בין אם מיטלטלין, זכויות או מניות) על ידי בעלי תפקיד שהינו עו"ד או רואה חשבון הממונים על ידי בית משפט או רשם ההוצאה לפועל כך בין לאור קשיים כלכליים והליכי חדלות פירעון אליהם נקלעו בעליהן, בין במסגרת מימוש משכנתאות על נכסי נדל"ן מטעמם של תאגידים בנקאיים, בין במסגרת הליכי גירושין ובין במסגרת סכסוכים המתגלעים בין שותפים במקרקעין. תפקיד הכונס הינו לפעול למכירת הנכס תחת פיקוח השופט/רשם ההוצאה לפועל ולמכור אותו, ולבסוף לחלק את הכסף מהמכירה של הנכס, בין אם בין בעלי הזכויות בו, בין יורשיהם או בין הנושים של בעלי הזכויות.
כיצד הליך מכירה כזה בפועל מתבצע ?
כונס הנכסים לרוב מציע למכירה את הנכס במספר ערוצים ובכללם, פרסום הזמנות להציע הצעות בעיתונות, באינטרנט ובאתרים ייעודים. בהמשך לפרסום המבוצע על ידי כונס הנכסים, מוזמנים גורמים מעוניינים להגיש הצעות לרכישת נכסי מקרקעין, תוך שבדרך כלל כרוך הדבר בחתימת נוסח חוזה שהוכן על ידי כונס הנכסים, והפקדת ערובה שיק בנקאי או ערבות בנקאית בדרך כלל על סך 10% מערך ההצעה בידי הכונס להבטחת הצעתם (על מנת למנוע מצב בו רוכש שהגיש הצעה ייסוג בו מהצעתו לאחר שהצעתו התקבלה). לאחר קבלת ההצעות עורך כונס הנכסים לא פעם התמחרות בין המציעים השונים ,הליך המזכיר במעט מכירה פומבית (עם כל הסייגים המשפטיים) לצורך השאת ההצעות שנתקבלו אצלו.
חסרונות בעסקה במסגרת כינוס נכסים
על החסרונות הכרוכים בעסקת רכישה מכונס נכסים, ניתן למנות בראש ובראשונה את העובדה לפיה במסגרת עסקה זו מוטל עיקר הסיכון הנוגע לביצוע הבדיקות המשפטיות והתכנוניות הנוגעות לנכס ורכישתו על שכמו של הרוכש אשר נדרש להצטייד באנשי מקצוע מטעמו ולבצע את מלוא הבדיקות הדרושות. ככלל, כונס הנכסים מוכר את הנכס במצבו כפי שהוא, ורכישת דירה מכונס נכסים נעשית במצבה AS IS"" , כלומר הדירה נקנית כפי שהיא מוצעת ע"י הכונס, ולכן הרוכש חייב לערוך בדיקות מקדמיות ויסודיות ובין היתר: לבדוק את אופן רישום הזכויות בנככס, את תיק בניין העיר, האם בוצעו בנכס חריגות בנייה וכיוצ"ב, שכן אם בדיעבד לאחר חתימת העסקה מתגלה פגם וליקוי כלשהו בנכס, ייקשה מאוד על הרוכש לבוא בטענות כלפי הכונס או לעתור לביטול העסקה. כן יהיה נכון לבדוק אם הנכס המדובר לא צבר חובות מול הרשות המקומית, היטלים ומיסים שונים. רק לאחרונה התוודענו לתביעה שהגישו רוכשים כנגד רשות מקרקעין ישראל לגבי נכס שרכשו בהליך מכרזי שנקטה רשות מקרקעי ישראל, תוך שלאחר השלמת המכר התברר להם כי רכשו נכס שכולו בנוי ללא היתר.
חיסרון נוסף בהליך רכישה מכונס נכסים נעוץ בכך שהגשת הצעה כרוכה ב"ריתוק" סכום כספי לא מבוטל אצל כונס הנכסים עד להשלמת הבירור בקשר עם ההצעה בדרך כלל מתבקשת במסגרת הליכי הכינוס הפקדת ערובה בגובה כ- 10% מסכום ההצעה. יוזכר לעניין זה, שאם הצעתכם זכתה ומכל סיבה שהיא החלטתם לבטל את הרכישה, לא מן הנמנע כי סכום הערובה לא יוחזר לידיכם אלא יחולט, כולו או חלקו על ידי בעל התפקיד.
במקביל, עסקת מכר מכונס נכסים מותנית בקבלת אישור של בית המשפט או של רשם ההוצאה לפועל, ובמצב דברים זה עלולים, לעתים הליכי המכר להתארך. בנסיבות אלה, על רקע העובדה לפיה, כאמור, הגשת ההצעה מותנית בהפקדת ערובה כספית, מומלץ לשקול לנסות ולהגביל את תוקף ההצעה המוגשת בזמן (לא תמיד הדבר יתאפשר), זאת על מנת להימנע ממצב בו המציע "שבוי" לזמן לא מוגבל בהליך המנוהל על ידי כונס הנכסים, המבקש לחפש רוכשים נוספים או לנהל מו"מ לפדיון הדירה על ידי בעליה הנוכחיים.
יתרונות בעסקה במסגרת כינוס נכסים
מנגד, לעסקה במסגרת כינוס גם יתרונות. במסגרת עסקאות מסוג זה הרוכש נהנה מכך שהנכס הנמכר לידיו נמכר כשהוא נקי משעבודים, עיקולים וחובות עבר, ובמידה רבה הוודאות הקיימת מבחינתו בכל הנוגע להיעדר ספיחי עבר שילוו את הנכס הנמכר לידיו גבוהה מזו שבעסקה רגילה של מכר מקונה מרצון למוכר מרצון.
יתרון נוסף שכרוך בעסקאות מסוג זה נוגע ליכולת לפנות בקלות בכל מחלוקת או בעיה לקבלת הוראותיו וסיועו של בית המשפט או רשם ההוצאה לפועל, המפקחים על הליך כינוס הנכסים (להבדיל מהצורך ליזום הליך חדש במקרה של עסקת מכר רגילה שמשתבשת). עוד יתרון אפשרי (שלא תמיד מתממש ויש לקחת זאת בחשבון) נעוץ באפשרות הקיימת במסגרת עסקאות בהליכי כינוס נכסים, להשיג במקרים מסוימים מכר במחירים אטרקטיביים. לא פעם המחיר יכול להיות נמוך בשיעור של כ-10% או גם 15% משווי השוק של הנכס הנרכש, זאת על רקע הרצון לקדם הליכי מכירה מהירים. המגמה הצפויה של עליה משמעותית בהיקף העסקאות של מכירת נכסים בהליכי כינוס נכסים, צפויה בהחלט להעלות את הסבירות כי ניתן יהיה לאתר במסגרת הליכי כינוס נכסים שניתן יהיה לרכוש במחירים נמוכים, לעתים גם מהותית, משווי השוק שלהם. עם זאת, הסיכוי לאתר נכסים שניתן לרכוש בעלות נמוכה משווי השוק במסגרת הליכי כינוס נכסים גבוה יותר ככל שהדברים אמורים בעסקאות באזורים פריפריאליים, מחוץ לגוש דן ולערים הגדולות, זאת בעוד שהסיכוי לאתר נכסים במחירים אטרקטיביים באזורי ביקוש צפוי להיות קטן יותר, זאת גם לאחר העלייה הצפויה בהיקף הליכי כינוס הנכסים של נכסי מקרקעין.
*הכותב, עו"ד ליאור מזור, הוא שותף מייסד במשרד מזור בית הלחמי מתמחה בהליכי חדלות פירעון והסדרי חוב.
הצטרפו אלינו לקהילת ההתחדשות העירונית >>> לחצו כאן
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
