שמאי המקרקעין גלעד לוקר: "הרווח היזמי, שאמור להיות שיקול נוסף על התכנון בהתחדשות עירונית – הוא זה שמוביל היום את התכנון"
תקן 21 שקובע את הרווח של היזמים בפרויקטים להתחדשות עירונית עומד היום על המינימום, מדובר בבין 14-17 אחוז ברוב המקרים אלא שהרווח הזה לא צפה מצבים כמו מלחמה מתמשכת, שמעכבת את הפרוייקטים, ומכבידה על העלויות ליזמים. "המאבקים שלנו בוועדות התכנון על תקני21 היו עוד בתקופה של עליות מחירים לפני כשנה, כולם אמרו שהמחירים יעלו ושהכל יהיה בסדר. אבל אנחנו אמרנו שזה ייעצר, גם לפני שפרצה המלחמה אמרנו שהנדל"ן לא ימשיך לעלות", מסביר השמאי גלעד לוקר, שותף מייסד במשרד לוקר שמעון כלכלה ושמאות מקרקעין, המתחמה בליווי מתחמי התחדשות עירונית. לוקר התארח באולפן הפתוח של "מגדילים", בהנחיית כרמלה קופר, העורכת הראשית, וסיפר איך קרה ששיקול הרווח היזמי מוביל את הפרויקטים, במקום שיקולי התכנון.
"היזמים מבינים שהתחדשות עירונית היא הדבר. יותר מתחום דירות להשכיר ותחום שיווק קרקעות, הנדל"ן הולך להתחדשות עירונית ואלו תהליכים ארוכים", אומר לוקר.
לדבריו, "היום תקן 21, שאמור להיות משהו נוסף על התכנון, הוא הרבה פעמים זה שמוביל את התכנון. התכנון צריך להיות טוב ונכון. גם להעמיס ויותר מידי זכויות בנייה זה לא בריא, צריך את האיזון הנכון, כשהתכנון רואה את השכונה והעיר והנושא השמאי צריך ללוות אותו, ולא להפך. בפריפריה למשל, ההתחדשות העירונית מאוד קשה, המדינה צריכה לעזור, אלו תהליכים לא פשוטים, עם הרבה חסמים אבל לשם זה צריך ללכת".
האם היטלי ההשבחה הפכו למכשול משמעותי?
"נכון שהיום אפשר לתת פטור, חצי פטור או פטור מלא והתקבלו החלטות שנכונות לחמש השנים הבאות אבל מה יקרה כשיזם מתחיל את התכנון, בהנחה שיהיה פטור והפרויקט יתקע וייצא לפועל רק עוד שש שנים ואז ההחלטה תתבטל, ויחליטו שכן יהיה היטל השבחה? איפה הכלכליות? כדי להתגבר על זה אנחנו אז מכינים שתי חלופות – עם היטל השבחה ובלי".
האם צריך לעלות את הרווח ליזמים?
"הרווח היזמי צריך להיות קצת יותר גבוה כי יש אי ודאות מאוד גדולה מבחינת עליית מחירים, ריבית וגם התמורות לדיירים צריכות מנעד, שלא יקרה שהפרויקט לא יהיה רווחי אלא לחשוב איך כן להוציא אותו לפועל. זה עולם מאוד דינמי. השמאי תפס עמדה מאוד משמעותית, הוא חלק מצוות הליבה שמלווה פרויקטים לאורך כל חיי הפרויקט.
"זה חשוב לכולם, אף אחד לא רוצה לתכנן, להשקיע כסף וזמן ושפרויקט ישב על המדף. תהליך השמאות בוחן שלבי תכנון, בדיקת חלופות, תקן חנייה, גובה בניינים ותמהיל דירות – המדינה מחייבת דירות קטנות ודירות להשכרה, זה תופס חלק משמעותי בדו"ח הכלכלי. נוסיף לזה מטלות ציבוריות ומבני ציבור. יש פתרונות, הם לא תמיד פשוטים ולכן צריך עזרה מצד העיריות והמדינה".
האם יהיו ביקושים בדרום, זה הזמן להשקיע?
"החיים חזקים מהכל, הם ימשכו, הזמן יעבור והרוכשים יחזרו לדרום. הביקושים לא נעלמים. אפשר גם להשקיע היום לעתיד בפרויקט של התחדשות עירונית, שייצא לפועל עוד כמה שנים, רק לקחת בחשבון שזו תקופה ארוכה והשקעה לטווח ארוך".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
