תמ"א 38 בתל אביב | 52% מהתחלות הבנייה בשנה האחרונה נבנו במסגרת התחדשות עירונית // מגדילים

תקדים: עיריות לא יוכלו לגבות היטל השבחה על שימוש חורג מהיתר

במשך שנים נהנתה עיריית תל אביב מהכנסות של מיליוני שקלים בגין חיוב בעלי נכסים בהיטלי השבחה על שימוש חורג מהיתר. לאחר שבעלי העסקים ערערו על ההיטלים וזכו, יצאה העיריה למלחמה, הגיעה עד לבית משפט העליון – והפסידה

כרמלה קופר 02.01.2019

פסק הדין התקדימי ניתן על ידי שופטי העליון, דפנה ברק ארז, עופר גרוסקופף ואלכס שטיין, בעקבות עתירה שהגישה לא אחרת מאשר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של עיריית תל אביב כנגד 9 נתבעים ולמעשה בכך חרצה על עצמה את הדין ההפוך מזה שרצתה להשיג- ולא תוכל לחייב את הנתבעים בתשלום היטלי השבחה בגין מתן היתר לשימוש חורג מהיתר.

העיריה חייבה, ועדת הערר ביטלה

העתירה הוגשה בשל חיוב הנתבעים, בעלי נכסים שונים בעיר, בתשלום היטל השבחה בגין מתן היתר לשימוש חורג מהיתר. המשיבים הגישו עררים על חיובים אלו לוועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז תל אביב ועסקו כולם באותה השאלה- האם מתן להיתר לשימוש חורג מהווה "אירוע מס" המקיים חבות בהיטל השבחה?  

ועדת ערר קיבלה את העררים, וקבעה כי אין מקום לחיוב בהיטל השבחה במקרים מהסוג האמור. למעשה, החלטה ברוח זו ניתנה כבר בשנת 2016 בגין ערר שהגישה "נכסי יד חרוצים בע"מ" אולם בעקבות קבלת כלל העררים, הגישה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב שישה ערעורים על החלטת ועדת ערר, והם נידונו בבית המשפט המחוזי ונדחו בפברואר 2018, לאחר שהמחוזי אימץ את מסקנת ועדת הערר. "בית המשפט המחוזי עמד אף הוא על תכליתו של מוסד היטל ההשבחה, וקבע על רקע זה כי כאשר אין הבעלים זוכה 'להתעשרות' בשל פעולות תכנון ופיתוח של הוועדה המקומית, כגון מקרה של מתן היתר לשימוש חורג מהיתר, אין לגבות ממנו היטל השבחה- אף אם ערך המקרקעין עלה בשל פעולות רישוי מסיבה אחרת", כך צוין בפסק הדין של העליון.

העיריה:  נזק לקופה הציבורית

הפנייה לעליון התקיימה במטרה לקבוע אחת ולתמיד מה הוא הדין לגבי אותם מצבים שבהם ההיתר לשימוש חורג אינו סותר את התכנית שחלה על המקרקעין אלא רק את האמור בהיתר הבנייה, שניתן בשלב מוקדם יותר במסגרת התכנית. "יובהר כי הצדדים אינם חלוקים על כך שהתרת שימוש חורג מהיתר עשויה להיות אירוע של מימוש זכויות….דהיינו: אירוע שבו מנצל הנישום את המקרקעין שבהם חלה ההשבה. זאת להבדיל מאירוע מס, דהיינו האירוע התכנוני אשר מחולל את ההשבחה ומקים את עצם החיוב בהיטל", הבהירו שופטי העליון בפסק הדין.

עמדתה הוועדה המקומית היתה כי לשון החוק מאפשרת חיוב בהיטל השבחה עקב השבחה שנבעה מהתרת שימוש חורג מהיתר, ולא רק מתכנית. "לשיטתה", כתבו שופטי העליון, "קביעה אחרת עשויה להיות בעלת השלכות משמעותיות על הקופה הציבורית".

המשיבות השונות טענו מנגד, כי מתן ההיתר לשימוש חורג מהיתר אינו מהווה אירוע מס עצמאי המקים חבות בהיטל השבחה. המשיבות טענו, כל אחת בעניינה, כי כל עמדה אחרת תוביל לגביית יתר של תשלומי חובה. בהחלטת קבעו שופטי העליון כי: "מתן היתר לשימוש חורג מהיתר, כאשר השימוש אינו חורג מתכנית קיימת, היא פעולה מתחום הרישוי בלבד". השופטים ציינו כי קביעתם לפיה, "אין לראות במתן היתר לשימוש חורג מהיתר פעולה המצדיקה חיוב בהיטל השבחה", אינה מבוססת באופן בלעדי על לשון החוג, מאחר והחוק אינו מגדיר באופן מפורש כי המונח "שימוש חורג" נוגע אך ורק ל"שימוש חורג מתכנית". עם זאת, הם ציינו, היא מבוססת על הפרשנות התכליתית הנהוגה בפסיקה בדיני מס והיטל השבחה. כאמור, השופטים דחו את הערעורים פה אחד, ללא צו הוצאות.

עו"ד צבי שוב מומחה לתכנון ובניה, אמר בעקבות פסד הדין כי: " המשמעות של פסק הדין היא שכעת אדם יכול  לשנות את השימושים שלו מותרים על פי התב"ע, כלומר לתקן את ההיתר בלי לשלם על כך היטל השבחה. תוצאה מתבקשת שחבל שלקח הרבה שנים עד שקבלו את ההכרעה הזו.  כעת יהיה יותר קל לאנשים להמיר שימושים שמותרים להם על פי התכנית למשל מרפאת שיניים בדירת מגורים ככל שהתב"ע מאפשרת את השימוש המסוים הזה. צריך לזכור ששימוש חורג מהיתר, בנוסף להיטל השבחה , דרש מהבעלים גם הוצאות של התאמה של המקום החדש לשימוש המתבקש".

עו"ד צבי שוב // יחצ
עו"ד צבי שוב // יחצ

מה יהיה גורלם של מיליון רבים שכבר שולמו?
בין היתר, בית המשפט דן בנכס ברחוב הירקון בתל אביב המשמש כאכסניה, כאשר העיריה דרשה היטל השבחה בגין אישור בקשה לחידוש שימוש חורג מהיתר שהוצא במקור לבית ספר. עו"ד אביעד שוב ממשרד שוב ושות' שייצג את חברת נוף ים כחול לבן, בעלת הזכויות בנכס טען כי חיוב בהיטל השבחה בשל מתן אישור שימוש חורג משמעותו למעשה כפל מס שכן כבר שולם היטל השבחה על ידי בעלת הזכויות במקרקעין בעת מכירת הנכס, מכירה שנעשתה בתקופת הביניים.

עו"ד אביעד שוב מציין כי: "מדובר בהחלטה עקרונית חשובה שכן עד היום עיריית תל-אביב (כמו עיריות נוספות) נהגה לדרוש תשלום היטל השבחה בכל מקרה של מתן שימוש חורג מהיתר באופן שהביא לעיתים רבות לתשלום כפול של היטל השבחה על ידי הנישום, האחד בעת מימוש המקרקעין, אז ממילא משולם היטל השבחה בגין מלוא הזכויות המאושרות לבניה במקרקעין ואילו בפעם השניה נגבה היטל השבחה בעת הגשת בקשה לשימוש חורג מהיתר הבניה שהוצא.

עורך הדין אביעד שוב ממשרד שוב ושות // צילום סטודיו תומס
עורך הדין אביעד שוב ממשרד שוב ושות // צילום סטודיו תומס

"מעניין יהיה לראות מה יעשו אותם עשרות בעלי נכסים בעיר תל-אביב אשר שילמו לוועדה המקומית מיליונים רבים, זאת עבור היטל השבחה בגין אישור שימוש חורג מהיתר, דבר שכאמור בית המשפט העליון פסק היום שמדובר במס שנדרש על ידי הועדה המקומית שלא כדין".

דרג את הכתבה

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

העקשנות השתלמה

בסיומו של מאבק משפטי בעליה של חנות הממוקמת בבניין ברחוב כפר גלעדי בתל אביב יפנו אותה ויאפשרו את...
רונן דמארי 18.07.2019

הצתה מאוחרת

כמה כסף יקבלו רוכשי דירה בפרויקט תמ"א מהחברה היזמית בגין איחור במסירת הדירה? פסק דין שניתן לאחרונה עומד...
רונן דמארי 15.07.2019
נשמח לדבר אתך
נגישות