שמוליק כהן // דודי שמחי

סיכום 2019 ותחזית ל"מחיר למשתכן": תעלם בעשור הקרוב

שמאי המקרקעין שמוליק כהן, על "מחיר למשתכן": "למרות השקעה של מיליארדים בסבסוד התוכנית מצטיירת תמונה, בבחינת תוצאות נתוני תוכנית מחיר למשתכן, של כישלון מהדהד"

מגדילים 02.01.2020

שמוליק כהן // דודי שמחי

מאת: שמוליק כהן, שמאי מקרקעין ובעלים משותף בחברת SK שמאות מקרקעין

מחירי הנדל"ן הגואים הביאו לעולם כבר בסוף שנות ה-90 של המאה העשרים את תוכנית מחיר למשתכן לאוכלוסיות זכאיות.

ברם, התוכנית עלתה למודעות הציבור הרחב, בין היתר כפועל יוצא של מחאת הדיור בתחילת העשור הקודם, עם מינויו של משה כחלון לתפקיד שר האוצר בשנת 2015 כאשר התוכנית הוגדרה תוכנית הדגל להורדת מחירי הדיור ונצבעה בצבעים נחשקים שכללו שיווק אגרסיבי, הגדרת אוכלוסיות זכאיות וביצוע הגרלות מתוקשרות לצד מתן הנחות ליזמים המשתתפים במחרי הקרקע במיליארדי שקלים.

ב-13.11.19 הוארכה התוכנית בשנה ע"י המועצה הארצית לתכנון ובניה אך התחזית שלנו שבמהלך העשור הקרוב, ולהערכתנו כבר בתחילתו, התוכנית בוודאי במתכונתה הנוכחית תעלם מהענף. 

אחת האינדיקציות המהותיות ביותר להבנת שוק הנדל"ן היא התחלות בנייה בפועל. הפוטנציאל להורדת מחירי הדיור כרוך בהגדלת ההיצע. ממוצע התחלות הבניה מיום התחלת התוכנית במתכונתה הנוכחית (2016) ועד סוף העשור הקודם עומד על ממוצע של כ- 50,000 יחידות דיור בשנה לעומת היעד הממשלתי הרשמי השנתי של כ- 60,000 (20% יותר ממספר התחלות הבניה בפועל). במאמר ביניים אציין כי גם יעד זה מגלם חסר שנתי של כ- 20,000 יח"ד בממוצע בשנה ובמצטבר בשוק הנדל"ן בישראל חסרות כבר היום מעל 100,000 יח"ד.  

לכן, על מנת לתת מענה לביקוש הגואה- כאשר בהתאם לתחזיות גידול האוכלוסין הטבעי מדובר על  עוד כ-2 מיליון תושבים עד סוף העשור, אך גם בהתייחס למגמות חברתיות כמו גידול בשיעור הגירושין, גידול בשיעור המשפחות החד הוריות בפרט וכדומה- יש לבנות יותר דירות. כיום ניתן לראות שלא רק שהתוכנית הממשלתית לא הגדילה את מספר התחלות הבנייה אלא שהיא אף לא השיגה את יעד המינימום הממשלתי. 

הלכה למעשה המדינה מתעדפת את תוכנית מחיר למשתכן באופן חד משמעי, כאשר שיעור מכרזי הבנייה הרוויה שפרסמה רשות מקרקעי ישראל מתחילת התוכנית ועד סוף העשור הקודם עמד על כ- 73% למחיר למשתכן לעומת כ- 27% מכרזים רגילים.

למרות זאת ולמרות השקעה של מיליארדים בסבסוד התוכנית מצטיירת תמונה, בבחינת תוצאות נתוני תוכנית מחיר למשתכן, של כישלון מהדהד – מתוך כ- 178,000 יח"ד לזכאים נפתחו כ- 74,000 יח"ד להגרלות, זכו זכאים בכ- 67,000 יח"ד, קיבלו היתרי בניה בפועל 25,000 יח"ד כאשר עסקאות מדווחות עומדות על כ- 12,000 יח"ד בלבד! 

חמור מכך, ניתן לומר שתוכנית מחיר למשתכן מנציחה את בעיית עליית מחירי הדיור ובוודאי שלא מקדמת פתרון למצוקת הדיור. נכון יותר שהמדינה תגדיל דרמטית את התחלות הבניה, היצע שייתן מענה לכל הביקוש, יביא להפחתה של מחירי הדיור בכלל המשק וייתר בכלל את תוכנית מחיר למשתכן אשר בפועל נותנת מתנות לחלק מהאוכלוסייה שלאו דווקא זקוק לה ונראית כמי שמטרתה כביכול להילחם בקבלנים.

המלצתנו לממשלה הבאה היא לבחון מחדש את הדרכים להגדלת ההיצע באזורי הביקוש תוך התמקדות במתחמי פינוי בינוי גדולים במרכזי הערים הוותיקות תוך מתן סיוע ממשלתי לרשויות שיסכימו להגדיל באופן משמעותי את היצע הדיור בשטחן. זו הדרך הנכונה ליצור היצע גדול של דירות באזורים בהם גם הביקוש קיים והוא הגורם העיקרי כיום להמשך עליית המחירים.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות