איל הנדלר - יו"ר קבוצת כנען // צילום: הילה לוצקי
איל הנדלר - יו"ר קבוצת כנען // צילום: הילה לוצקי

"המינהלות יהפכו לעוד בירוקרטיה מיותרת לענף המיוסר שלנו"

היזמים ישרים, השלטון עושה טעויות והרשויות המקומיות הן מכשול לתמ"א 38 אבל המדינה עושה אותו מאושר. ככה זה כשאוהבים // ראיון אישי עם איל הנדלר, יו"ר קבוצת כנען

כרמלה קופר 02.01.2018

איל הנדלר (56), יו"ר קבוצת כנען, עוסק מזה עשור בתחום ההתחדשות העירונית. החברה שהוא עומד בראשה מבצעת כיום כ- 500 יח"ד בפרויקטים שונים ברחבי הארץ והנדלר ראה כבר כמעט הכל. "כמעט" כי ככל שזה נוגע לפינוי בינוי ותמ"א38- כבר הוכח שאין סוף להפתעות. בראיון ל"מגדילים" הוא מדבר על הקשיים, היושר של היזמים, הטעויות של המדינה ועל הכוונה להקים עוד מינהלות להתחדשות עירונית: "בירוקרטיה מיותרת לענף המיוסר שלנו".

המדיניות והחקיקה המשתנות, ידן העמוקה של הרשויות המקומיות בתוך התב"ע והתהליכים המורכבים מול הדיירים והמתחרים – כל אלו הופכים את עולם ההתחדשות העירוני לרכבת ערים. יחד עם זאת, הנדלר ורבים אחרים, לא מהססים לעלות עליה. אחד הקשיים הוא ההתמודדות מול הדיירים עליה אומר הנדלר: "מערכת היחסים בין הדיירים ליזם היא החשובה ביותר כדי להוציא פרויקט לפועל ואנו רואים בדיירים שותפים מלאים לעסקה. מבחינתנו זאת עסקת קומבינציה במהותה, לאחר חתימת כל הדיירים והוצאת היתר בנייה. הבעיה העיקרית בכל הפרויקטים של התחדשות עירונית ובעיקר של פינוי בינוי היא העיריה, שבדרך כלל מעכבת מאוד את אישורה של התכנית".

מאיפה לוקחים כל כך הרבה אוויר, מימוני, ניהולי ונפשי כדי להתגבר על מלחמת ההתשה הזו?
"חייבים להצטייד בהרבה מאוד סבלנות וכן, נדרשים לממן את שנות העבודה הרבות הנדרשות להחתמת הדיירים, לתכנון ולהוצאת ההיתרים. המימון מתאפשר הודות לרווחים מפרויקטים אחרים שנמצאים כבר בעבודה או כאלה, שהבשילו לאחר 10 שנות עבודה קשות".

האם היה רגע אחד שאמרת לעצמך שזה לא משתלם, שהסיכונים עולים על הסיכויים, שהדיירים סוחטים, שהרשות המקומית לא יציבה ובקיצור שאין תקווה ליישם את הפרויקט?
"בוודאי. לצערנו, כאשר הדיירים מגזימים בדרישותיהם הדבר עלול לעכב את הפרויקט אבל בדרך כלל הבעיה היא איננה הדיירים אלא הרשות המקומית, שנוקטת בסחבת, ובבירוקרטיה מסורבלת, שמונעת את התקדמות הפרויקט. כבר הרבה זמן שאני טוען בכל מקום, שחייבים להוציא את הנושא מהרשויות המקומיות, שכן התחדשות עירונית היא יעד לאומי. התחדשות עירונית היא הפתרון הכי זמין לבעיית הדיור ובלימת המחירים  ולצערי, הממשלה לא נותנת לזה מספיק חשיבות וחבל".

דיירים נקרעים לא אחת בין עורכי דין, ליזמים, לפרויקטורים- מה הפתרון?
"דיירים צריכים לקחת בחשבון, שכל אותם מחתימים או 'פרויקטורים' למיניהם ולצערי גם עורכי דין, לא אחת  דואגים לכיסם העמוק בלבד. הדיירים צריכים להבין ששכר הטרחה שהמאעכר 'גוזר' על חשבון הרווחיות של היזם ועל חשבון התמורה שהם יקבלו. לדעתי חייבים להפסיק את תופעת המעאכרים הזו".

איך היית מציע לדיירים לבחור גורם לניהול פרויקטים של תמ"א38 ופינוי בינוי?
"הדיירים צריכים לבחון טוב כמה פרמטרים עיקריים. ראשון הוא הרקורד של היזם: נציגות הדיירים חייבת לעשות שיעורי בית. על הנציגות לאסוף מידע על חברות בעלות ידע וניסיון מוכח ליכולת ביצוע פרויקטים.  שני הוא איתנות פיננסית: חשוב לוודא כי מאחורי היזם קיימת איתנות כלכלית גבוהה שכן, מן הסתם, פרויקט הפינוי-בינוי דורש להשקיע הון עצמי מהותי. שלישי הוא שיתוף פעולה וקשר בין אישי עם הדיירים: לשיתוף הפעולה ולקשר בין היזם לדיירים, השלכות משמעותיות על התקדמות הפרויקט. יש לבחון את התנהלות היזם בהקשר הזה, האם הוא מעדיף לשלוח שליחים למפגשים עם הדיירים או שהוא דואג להגיע בעצמו, האם היזם מקפיד לעדכן את הדיירים בכל ההליכים של הפרויקט, האם הוא משתף אותם בקבלת החלטות משמעותיות שנוגעות לקידום הפרויקט והאם הוא עובד מול הדיירים בשקיפות מלאה. הפרמטר הרביעי הוא התמודדות עם בירוקרטיה: לפרויקטי פינוי בינוי נדרשת לא מעט סבלנות ואורך רוח. כל פרויקט שכזה מלווה בהליכים בירוקרטיים, ארוכים מאד ולעיתים מסורבלים. רק יזם בעל ניסיון ורקורד, ידע להתמודד עם ההליכים הללו, ידע למצוא את הדרך לקצר את ההליכים לטובת קידום קבלת היתרי הבנייה וכו'. פרמטר אחרון הוא רצינותו ומחויבותו של היזם לפרויקט: כאמור מדובר בפרויקט לטווח ארוך אשר צפוי לעמוד בפני מכשולים לאורך הדרך, כך שקיים החשש, שיזם 'עצל' לא יעמוד בנטל והדיירים ייצאו קרחים בסופו של תהליך.

מכאן, שיש לוודא כי היזם נותן את כל כולו לפרויקט והוא מחויב לו באורח מוחלט. כמו כן, על היזם להציג את ה'אני מאמין' שלו ושל חברתו וכיצד אסטרטגיה זו תשרת בצורה האופטימלית את מטרות הפרויקט. עדיף גם כי הנציגות תבחר ביזם אשר לא יחשוש לחתום על חוזה מותנה, בו הוא מחוייב לעמוד בזמנים באשר לאבני דרך מרכזיות".

מה אתה אומר על ההתבטאויות השלטוניות נגד היזמים ועל היחסים עם השלטון?
"קברניטי המדינה והאחראים לנושא הדיור, מנסים להביא פתרון לעודף הביקוש העצום ומחירי הדיור הגבוהים אבל לצערי הרב הם לא פועלים בדרכים נכונות- למעט תוכנית 'מחיר למשתכן', שמיטיבה עם פלח שוק מסוים בלבד- 'מחוסרי הדיור' ומותירה קהלים אחרים ללא מענה. אנחנו למדנו במבוא לכלכלה בשיעורים הראשונים שכשיש עודף ביקוש – יש להגדיל את ההיצע כדי להוריד מחיר או לפחות למנוע את עליית המחירים אבל דומה כי פרנסי המדינה כלל לא למדו את השיעור הראשון הזה ואני לא רואה כמעט פעולות יעילות בנושא. למשל, כל נושא ההתחדשות העירונית די נזנח על ידי המדינה והיזמים מטורטרים כל יום בין הפקידים השונים ברשויות המקומיות ובוועדות המחוזיות".

האם אתה סבור שהקמת מנהלות להתחדשות עירונית ברשויות יהיו הפתרון לקידום פרויקטים?
"לצערי לא, וזו עוד בירוקרטיה מיותרת לענף המיוסר שלנו".

מה היית אומר ליו"ר הרשות אם הוא היה שואל את דעתך האישית?
"הייתי אומר לו בפשטות, שיש לייצר היצע דירות מהר ורב באמצעות שחרור חסמים וקידום תכניות של התחדשות עירונית בזמנים מוגדרים. לא יותר משנה עד קבלת היתר- הגדרת זמנים, תסייע מאוד לצמצום פערי הביקוש, תוך שמירה על הפרמטרים של תקן 21".

אפשר להגיד שלא אוהבים כאן יזמים ומשקיעים, משהו לא בסדר עם המדינה שלנו?
"אנחנו היזמים והמשקיעים ממש בסדר ונוהגים ביושר ועל פי פרמטרים של כדאיות כלכלית כפי שנדרש. הבעיה היא לא אצלנו אלא אצל מקבלי ההחלטות".

איפה המדינה טועה?
"אי פתרון להוספת היצע זמין, אי קידום התחדשות עירונית, הטלת מגבלות על משקיעים, שגרמה לכך שמיליארדי דולרים יוצאים מישראל- משקיעים פנו לרכישת דירות באירופה וארה"ב והכל בגלל החלטות מעוותות ושגויות של האוצר. בנוסף, הגדלת מס הרכישה יצרה עיוות וגם גרמה להדרת יהודי העולם מלרכוש דירות בישראל, דבר שגם מונע כניסת כספים מחו"ל וגם מרחיב את משבר האמון מול יהודי העולם".

פרויקטים שאתה גאה בהם במיוחד?
"פרויקטים מורכבים וארוכי טווח של פינוי בינוי, שבמסגרתם אנחנו מפנים משפחות ובונים עבורן דירות חדשות. אחד מפרויקטי הדגל שלנו, נמצא בשכונת הערמונים ברמת גן. מדובר בפרויקט פינוי בינוי הנמצא כבר בביצוע- ברחוב החולה 8-12.  במסגרת הפרויקט, פינינו 48 משפחות וכיום אנו בונים 168 יח"ד וממש בסמוך אליו, יש לנו פרויקט פינוי בינוי נוסף בשכונת נווה יהושע, ואנו תקווה שעוד השנה נקבל היתר בנייה בגינו. שם מדובר  בפינוי של 96 משפחות ובנייה של 330 יח"ד. בנוסף, בקרית אונו יש עוד פרויקט גדול של פינוי  232 משפחות ובנייה של כ 700 יח"ד".

כמה שעות ביום אתה עובד?
10-12 שעות

איפה תהיה בקריירה עוד עשר שנים מהיום?
"באותו מקום- ממשיך בעשייה ברוכה בתחום הנדל"ן ואולי מרחיב את פעולתי ההתנדבויות"

מה עושה אותך מאושר?
"המשפחה, החברים והמדינה"

דבר אחד טוב ודבר אחד שאתה צריך לשפר?
"דבר טוב – יעידו אחרים ותמיד אשמח להשתפר בכל הכיוונים. אין אדם מושלם ובטוח שאני לא".

אם היית צריך לקחת איתך חפץ אחד מהמשרד, במה היית בוחר?
"אני לא איש של חפצים ואלו לא מעניינים אותי. אדם לוקח איתו רק את מעשיו ורצוי שאלו יהיו טובים".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות