עו"ד דינה בנבנישתי // צילום: רוני פרל

פרויקט פינוי בינוי לגיל השלישי: "מנגנון השנמוך"

כיצד ניתן לפתור את בעיית דיירי הגיל השלישי המצויים בפני פרויקט פינוי בינוי וחוששים מהתמוטטות כלכלית ומה הפתרון אלו אשר עלולים לטרפד את הפרויקט כולו?

מגדילים 15.05.2018

תמונה: דינה בנבנישתי// צילום:רוני פרל

מאת: עו"ד דינה בנבנישתי

המושג "פינוי בינוי" הפך לשגור בלקסיקון של מי שמתגורר בבניין ישן ומבקש לשפר את תנאי מגוריו ולהשביח את דירתו. אך בד בבד, בפרויקט מורכב מעין זה עשויות להתעורר לא מעט שאלות הקשורות לנושאים משפטיים, קנייניים ומסחריים אשר לעיתים מתגבשים לכדי מכשולים מצד חלק מהדיירים בבניין ועשויים לטרפד את הפרויקט עוד בשלביו הראשונים. בל נשכח כי הרוב הדרוש בפרויקט פינוי בינוי מצריך הסכמה של לפחות 80% מבעלי הזכויות בבניין.

מטבע הדברים, בעלי הזכויות בבניינים ישנים או מתחמים העומדים בקריטריונים הם במקרים רבים בעלי דירות בגיל השלישי המתגוררים בדירתם במשך שנים רבות. עצם הידיעה כי הם צפויים להגדיל את שטח דירתם, דבר אשר יגרור במישרין עליה בהוצאות התחזוקה של הדירה, מאלץ אותם להביע התנגדות למהלך, מה שעלול לשבש ולעכב את כל ההליך עבור יתר הדיירים במתחם.

מגדל מגורים יוקרתי ותוספת שטח לדירה ? – אליה וקוץ בה.
על אף פוטנציאל השבחת הנכס בשל הפרויקט, לעיתים מעדיפים דיירים מבוגרים שלא לעבור לדירה גדולה יותר בבניין מפואר – וזאת מטעמים רבים. הקושי הצפוי בתשלומי ארנונה ואחזקה גבוהים, לצד מגורים בדירה גדולה מעבר לצרכיהם, עשויים להעיב על הסכמתם לחתום את ההסכם ולטרפד את הפרויקט כולו.

המטרה – מציאת פתרון יצירתי עבור אוכלוסייה מוחלשת זו, אשר מצד אחד יאפשר שיפור תנאי מגוריהם, ומן העבר השני, יפיג את חששותיהם כאמור ויביאם לחתימה על ההסכם.
במרוצת השנים ומתוך הבנת צרכיהם וחששותיהם של דיירים בני הגיל השלישי אותם אני מייצגת בפרויקטים מסוג פינוי בינוי, פיתח משרדי מנגנון חוזי, אשר באמצעותו ניתן יהיה לגשר על קשיים אלו באופן בו ההצעה לפרויקט בעבור אותם בעלי דירות תהפוך אטרקטיבית.

הכירו את "מנגנון השנמוך"
דייר אשר אינו מעוניין לעבור לדירה גדולה יותר מדירתו, וזאת מחשש לעלויות תחזוקה גבוהות, יוכל לקבל דירה קטנה משטח דירתו הנוכחית ואת הפרש התמורה יקבל כתמורה כספית, כך שההחלטה לקידום הפרויקט הופכת עבורו למעשית, ואינו עוד מושא לטרפודו של הפרויקט.

לשם הדוגמא, במקום לקבל דירה בשטח של 100 מ"ר חלף דירתו הנוכחית, יקבל הבעלים דירה בשטח 70 מ"ר בלבד, ואת הפרש תוספת המטרים יקבל בכסף לאחר קיזוז המס (ככל ויחול). במצב דברים כאמור, יקבל הבעלים דירה המתאימה לצרכיו, והוצאות האחזקה בדירה, לרבות מיסי הארנונה ותשלומי דמי ניהול המתאימים לתקציבו. וכמו כן, יקבל הבעלים תמורה כספית בגין ההפרש כאמור, וזאת מבלי שיידרש למכור את דירתו.

ראוי לציין כי מנגנון זה אינו טריוויאלי ודורש ניהול מו"מ קשוח מול החברה היזמית, וכן עיגון ההוראות המשפטיות והמסחריות המתאימות בהסכם הסופי.
מנגנון זה עשוי להתאים גם במקרים בהם לדיירים חובות שונים אשר בגינם נרשם עיקול על הדירה (כגון הוצל"פ, מע"מ, מס הכנסה וכד'). יש לציין כי, בכל הסכם של פינוי בינוי, נדרשים הדיירים להצהיר כי אין להם כל חוב או עיקול על הנכס, פרט למשכנתא (בגינה ניתנת ערבות לבנק הממשכן).

ככל ורובצים עיקולים או חובות על הדירה, יעדיפו דיירים אלו שלא לחתום על ההסכם בשל הידיעה כי אינם מסוגלים לפרוע את החובות בעתיד וכי ימצאו בהפרת הסכם – על כל המשתמע מכך.

משכך, מנגנון השנמוך עשוי לסייע גם לדיירים המצויים בחובות או מתמודדים עם בעיות כלכליות משמעותיות, וזאת באמצעות ניצול אפשרות לקבלת דירה בשטח קטן יותר מדירת התמורה, ולנצל את ההפרשים הכספיים שיקבלו לסילוק חובות והסרת העיקולים או ההערות הרובצים על הדירה.

ראוי לציין כי, בשבוע שעבר דנה וועדת הרפורמות של הכנסת בסוגיות הנוגעות להסדרת חקיקה בנושא של דיירי הגיל השלישי. לראשונה התקיים דיון עקרוני ומבורך במצבם של דיירים מבוגרים אשר מוחזקים כדיירים סרבנים שלא לצורך. במסגרת הדיון, הועלו מספר פתרונות לגבי החלופות שתידרש בחברה היזמית להציע במסגרת הפרויקט (מעבר לדיור מוגן, מתן דירה קטנה והשלמת פער השווי בכסף ועוד).

כאמור, עוד ארוכה הדרך עד להסדרת חקיקה בעניין ומשכך, עיגון מנגנונים חוזיים בהסכם תוך ניהול מו"מ קשוח לטובת אותם הדיירים הינו הפתרון לעת עתה.

הכותבת עו"ד דינה בנבנישתי מייצגת דיירים בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38 ובעלת משרד עורכי דין העוסק במקרקעין, התחדשות עירונית ומיסוי מקרקעין.

http://www.tdb-law.com/

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות