אילוסטרציה // depositphotos
אילוסטרציה // depositphotos

אכזבה בענף מתוכנית הדיור: "כדאי לחדד ולהשקיע קצת יותר מחשבה כדי שתהייה אפקטיבית"

"כשלא מצליחים להגדיל הצע הפתרון הממשלתי הוא שוב הגבלה מלאכותית של הביקושים" – בכירים בענף הנדל"ן מביעים אכזבה מתוכנית הדיור הממשלתית

כרמלה קופר 01.11.2021

בכירים בענף הנדל"ו מתייחסים להצהרת שר האוצר אביגדור ליברמן, שרת הפנים איילת שקד ושר הבינוי והשיכון זאב אלקין, על "תוכנית הדיור הממשלתית לשנים 2022-2025" ומעריכים כי בממשלה מתחילים להבין את גודל משבר הדיור, אולם בסך הכל מנסים לבלום שוב את עליית מחירי הנדל"ן באמצעות העלאת מס רכישה למשקיעים, את המחסור בדיור ועוד – זאת ללא כל בשורה של ממש או כלים חדשים שטרם התבשרנו עליהם בשנה החדשה.

ראול סרוגו // צילום: שמואל אדלר
ראול סרוגו // צילום: שמואל אדלר

נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ, ראול סרוגו: "למעט ההחלטה להעלות את מס הרכישה, שורת ההחלטות שקיבלו השרים ליברמן, אלקין ושקד הן מצויינות ומצטרפות לרפורמות שאושרו בחוק ההסדרים שתכליתן הוזלת היצע הדירות בישראל שתוביל לפתרון משבר הדיור. ההחלטה על העלאת מס הרכישה על דירה שניה אינה מוסיפה דירה אחת להיצע הדירות ותוביל בדיוק את ההיפך, ולמעשה בשורה התחתונה היא כלי להעשרת קופת המדינה על חשבון פגיעה באזרחים. לפני שיחתמו על ההחלטה להעלות את מס הרכישה – חובת השרים להסתכל בעיניים לפנסיונר שרוצה לקנות דירה אחרי שנים של עבודה קשה שבהן חסך שקל לשקל, ליהודים ששוקלים לעלות לישראל והמס הזה מרחיק אותם ובעיקר לאלה שידם אינה משגת לרכוש דירה ודמי השכירות שלהם יזנקו בשנה הקרובה. מי שחושב שתוספת המס תעצור את ההשקעה בדירות שוגה בגדול – ויביא לעליית מחירי הדירות".

עו"ד רוני איל להב // עופר ריבק
עו"ד רוני איל להב // עופר ריבק

עו"ד רוני איל להב, שותפה וראש מחלקת הנדל"ן במשרד בוסי, נגבי, אביאני, כהן איל ושות': "מצער לראות שהתכנית רחוקה מלספק את הפתרונות הרצויים ועושה שימוש בדרכים שכבר הוכחו בעבר כלא יעילות, כמו העלאת מס הרכישה למשקיעים שספק גדול אם תביא להוזלה במחירי הדירות. חבל שהממשלה לא השכילה לשנות מדיניות עגומה שמתנהלת עשרות שנים ללא כל שינוי ברשויות התכנון. דומה שהעיריות והועדות לתכנון ובניה עושות כל העולה על רוחן ללא כל סנקציה, באופן שיזמים ובעלי זכויות כפופים לגחמותיהם של אותם גופים. הדרך להיתרי בניה בישראל עדיין סיזיפית, ממושכת באופן חריג וחסרת כל ודאות תכנונית. באשר להתחדשות העירונית, כל עו"ד תמ"א 38 בתוקף, מצופה היה מן הממשלה להוריד את אחוז ההסכמה גם לגבי פרוייקטים המבוצעים מכוחה, באופן שיביא בהכרח להוספת מאות ואפילו אלפי יחידות דיור בשנתיים הקרובות. יש לא מעט רעיונות יצירתיים להגדלה מיידית של כמות יחידות הדיור ברחבי הארץ, אשר עשויים להביא להורדת מחירים. דומה שתוכנית הדיור הנוכחית לא כוללת אותם, וחבל".

מסילתי בכנס "ישראל מתחדשת" // צילום: דרור סיתהכל
מסילתי בכנס "ישראל מתחדשת" // צילום: דרור סיתהכל

חיים מסילתי יו"ר לשכת שמאי המקרקעין : "אין ספק שתוכנית הדיור שהמדינה הציגה היום, בהחלט ממחישה שהקברניטים מבינים את עומק משבר הדיור ואת הקטסטרופה אליה אנחנו עתידים להגיע לולא יטפלו בדחיפות בסוגיות הבהולות שנמצאות על סדר היום בענף, אלא שלדעתי ישנן סוגיות בתוכנית "עשר הנקודות"  שכדאי לחדד ולהשקיע בהן קצת יותר מחשבה כדי שתהיינה אפקטיביות. כך למשל המדינה מציעה עידוד בנייה בקרקע פרטית באמצעות תגמול למי שיזדרז לבנות, אך שכחו שם לספק גם סנקציה למי שמושך את הזמן ומוותר על התגמול בסוף התקופה. לדעתי המדינה צריכה לקבוע, שמי שלא בונה על הקרקע אחרי אותן 4 שנים, יושת עליו מס מדי שנה, כך שאם בעלי קרקעות יבינו שהם עלולים לשלם על כך, הם ימהרו להתחיל בבניה, כמובן שצריך לסייג זאת ולטפל רק בבעלי קרקעות שיש ברשותם קרקעות לבניית כמות מסויימת של יחידות דיור. בנוסף לעניין מס הרכישה, המדינה לא עושה איפיון של המשקיעים אותם היא רוצה למדר מהשוק מבחינתה כל אדם שירכוש דירה שנייה ישלם מס גבוה, אך ישנם משקיעים שהם אינם ה"משקיעים הקלאסיים" אלא לצורך העניין פנסיונרים שרוצים להשקיע את הפנסיה שלהם בנדל"ן .אלו לא באמת המשקיעים שמשפיעים על השוק, כך שגם בעניין זה יש צורך לעשות דירוג ולקבוע איפיון . ודבר אחרון כדאי להימנע מטיפול בסוגיות השוליים, יש כל כך הרבה דברים משמעותיים, שאין טעם לבזבז משאבים עליהם. המדינה כך הוחלט, תאסור שימוש בדירות לטובת Air bnb באיזורי ביקוש, אין מדובר פה במלאי דירות גדול כל כך שעתיד להשפיע על השוק כך שההתעסקות בזה נראית לי מיותרת, וודאי בשלב זה בו אנו במצב חירום אמיתי״.

עו"ד דורון אריאל, בעלים פרימת דורון אריאל ושות' ומומחה למקרקעין: "למרבה הצער – בשורה אין כאן. חייבים להבין שכלכלני האוצר אינם אנשי נדל"ן, אין להם שום ניסיון ממשי בתחום זה, וממילא גם הפתרונות שלהם הינם תיאורטיים ו"לא פוגעים". אחד הנושאים שהתוכנית מטפלת בהם הוא  טיפול בתשתיות על מנת להגדיל את הבנייה החדשה בשכונות חדשות – אמנם השקעה בתשתיות תמיד ראויה, אך הניסיון לקשור בינה לבין תוספת יחידות מגורים בטווח הקצר, נדון לכישלון. מטבע הדברים רשויות יעדיפו לשרת חוסרים בתשתיות, לרבות כיתות לימוד ועוד במקום שבהם כבר קיים חוסר, ואין הכרח כלל כי תוספת תקציבית שכזו תוביל לאישור של תוכניות בניה נוספות נרחבות. לעניין הרישוי העצמי , תרשמו לפניכם – לא יצליח ואין שום סיכוי שמחלקות ההנדסה בעיריות ובמועצות – כמו גם – קברניטי הפוליטיקה המקומית – יוותרו על מקור הכוח והשררה העיקריים שבידם ויאפשר למאן דהוא ליתן רישיון בניה במקומם. פשוט חבל על הזמן – במקום לתמרץ עיריות שיעמדו באחוז גבוה של הוצאת היתרים לעומת מספר הבקשות ולהעניש עיריות שבהם שיעור הוצאת ההיתרים נמוך אל מול הבקשות. בנוסף, מה לא עושים באוצר כדי לנצל משבר לטובת הטלת מיסים חדשים! מישהו באמת מאמין שתוספת של 40 אלף שקלים למס רכישה יעצור משקיעים מרכישת דירה?! ואם כן – מדוע לא עושים אבחנה בין הדירות השונות ומחיר הדירות – מדוע על המדינה להגן על רוכשי דירות יד ראשונה שרוכשים דירות ב- 4 מיליון שקלים ?! ממתי צריך להגן על ילדי עשירים מפני עצמם?! אבל כמו שאמרנו – האוצר זיהה הזדמנות לגביית מס נוסף דרך משבר ציבורי – אז למה לא?! ולגבי הסרת החסמים בהתחדשות עירונית, אין ספק שזה מבורך ויש להתמיד בכך בדגש על פתרונות קונקרטיים בלבד".

ענת בירן // נדב יהונתן כהן
ענת בירן // נדב יהונתן כהן

עו"ד ענת בירן: "בתוכנית ניכרת מחשבה ויש חשיבות בהעלאת הנושאים לסדר היום אולם מעיון ברפורמות המוצעות אני עדיין לא רואה כיצד מתכוונים בממשלה להגדיל את היצע הדירות  באופן משמעותי ללא טיפול שורש בחסמים שמציבות הרשויות המקומיות. ההתרשמות שלי מהדיונים על תוכניות חדשות ברשויות המקומיות היא שהגדלת היצע הדיור מנוגדת למדיניות המקומית שלהם. מרבית הרשויות לא מעוניינות בהגדלת האוכלוסייה, לא מעוניינות בהגדלת הצפיפות, בחלק מהישובים גם במרכז הארץ מתנגדים לבנייה לגובה וכמובן גם להתחדשות עירונית , והסיבות לכך הן לא תמיד מחסור בתשתיות או במוסדות חינוך אלא רצון לשמור את התושבים הקיימים מרוצים. גם בוועדות המחוזיות היד די קפוצה באישור דירות בפרויקטים למגורים – סופרים ליזמים כל דירה, מפחיתים את מספר הדירות לטובת משרדים שלא נדרשים בכלל.גם נושא הרישוי העצמי וביטול ההקלות אינו צפוי להשפיע בטווח הקצר. כדי שרישוי עצמי יעבוד יש צורך לשנות לחלוטין את הצורה שבה נכתבת תוכנית בניין עיר ויש ליצור בהירות לגבי התוכניות החלות על כל נכס. כיום יש כל כך הרבה פרשנויות לכל תוכנית ולעיתים מספר תוכניות על כל נכס שאני מתקשה לראות כיצד ניתן יהיה לאפשר רישוי עצמי. אז כשלא מצליחים להגדיל הצע הפתרון הממשלתי הוא שוב הגבלה מלאכותית של הביקושים. אבל כבר ראינו בעבר שהעלאת המיסוי על משקיעים היא מהלך שגוי  שיגרום להוצאת כספי משקיעים לחו"ל, לעצירת בניה ולהגדלת מחסור בדירות ולהעלאת עלויות השכירות. לכן לדעתי יש לעבוד בשיטה של תמריצים ( גזר) ולא בשיטה של גזירות ( מקל). לעודד מכירת דירות על ידי הקלות במס שבח, לעודד השכרה של דירות ריקות, צריך לאפשר ואפילן לעודד  פיצול דירות גדולות בבניני מגורים להשכרה ולייעד אותן להשכרה ארוכת טווח."

רוני כהן // אלדר שיווק
רוני כהן // אלדר שיווק

רוני כהן, מנכל אלדר שיווק: "מהלך זה, אינו כלי שיכול לצנן את שוק הנדלן מעצם העובדה שגם המשקיעים מוכרים דירות, הכלי יעשיר את קופת המדינה בכמה עשרות מיליונים, אך מפה לא יצמחו יותר דירות .המס על המשקיעים בתוכנית "עשר הנקודות" יפגע בעיקר ברוכשי דירה שנייה באיזור המרכז. בכל מקרה יש לזכור שאלו בעיקר אנשים שחסכו ושילמו מיסים ומבקשים לשמור על ערך הכסף ולייצר איזשהי הכנסה לפנסיה שלהם. המבחן האמיתי טמון באתגרים שליוו את שוק הדיור בעשור האחרון, קרי קיצור תהליכי תיכנון ורישוי – שהוא הדבר היחיד שיכול להוביל  לגידול בהיצע יחידות הדיור בארץ".

דליה עסיס // אלן צ'פלסקי
דליה עסיס // צ אלן צ'פלסקי

דליה עסיס, שמאית מקרקעין, מתכננת ערים ומרצה באוניברסיטת בר אילן: "ההחלטות להעלות את מס הרכישה למשקיעים ל-8 אחוזים ולאסור על אייר בי אנד בי הינן לטעמי מיותרות ואך מזיקות. העלאת מס הרכישה לא רק שתבריח משקיעים, היא גם תגרום חמדינה הפסדי עתק בשל הרבה פחות עסקות וגם תשפיע על האטה בשוק הדיור כולו. אני גם סבורה שההחלטה לאסור אייר בי אנד בי לא רק שתפגע בתיירות, אלא גם תייצר "שוק שחור" בנגזרת זו. גם תדמית מדינת ישראל כמי שאינה מקדמת תיירות "לואו קוסט" לא תעשה טוב".

אייל בהרי // מאיר דקל
אייל בהרי // מאיר דקל

אייל בהרי, מנכ"ל קבוצת צים בהרי: "דעתי לגבי התכנית מעורבת. מצד אחד יש בה השקעה לא מבוטלת של מיליארדים בתשתיות משלימות בהתחדשות עירונית שזה בהחלט מהלך חיובי שעשוי להסיר מוקשים בקידום תכניות. מצד שני הורדת רף ההסכמה ל-67 אחוזים בהחלט אינו מספיק הן להתניע תכניות, שלא לדבר על מבנים מסוכנים. גם התקציבים ששוריינו לפריפריה אינם מספקים. אשמח אם יהיה שיפור מקצים משמעותי בנושאים אלה וכן פיקוח על כך שההקלות הביורוקרטיות שמופיעות בתכנית, אכן ייושמו".

עו"ד משה רז- כהן // צילום: תמר מצפי
עו"ד משה רז- כהן // צילום: תמר מצפי

עו"ד משה רז-כהן, ממשרד רז-כהן, פרשקר ושות': "מס השבח האפיקטיבי החל במכירת קרקע אינו מגיע כיום ל-47%, שכן כידוע השבח נחלק בין תקופות זמן שונות. לכן, בחישוב הכולל ניתן להניח שמדובר בהפחתת מס שבח של כ-10 אחוזים וזאת כתלות במועד הרכישה ובמדרגות מס ההכנסה במקרה הקונקרטי. מעטות הן הקרקעות הזמינות לבניה שהבנייה בהן אינה ממומשת. רק מגרשים הנתונים לסכסוכים משפטיים, הם כאלה שזמינים לבנייה, אולם הפיתוח בהם מוקפא. ספק רב, אם הטבה מינורית כזו, תביא לשחרור הקרקעות הללו. נראה כי התוספת להיצע תהיה זניחה ממש. ראוי גם להביא בחשבון ששיעורי המס על השבח כבר נמוכים משמעותית משיעורי המס על עבודה, אפילו מיגיעה אישית. שבח מקרקעין הוא תוספת עושר לפרט שמקורו במשבר בשוק. המצוקה של האחרים, מביאה לתוספת רווח למעטים. קשה להצדיק שיעורי מס נמוכים בגין רווח שצמח באופן מקרי בידי מישהו עקב אירוע  שמהווה משבר עבור יתר הפרטים בחברה".

שהם קרן // תומר יעקובסון
שהם קרן // תומר יעקובסון

עו"ד שהם קרן, שותפה וראש תחום תכנון ובנייה במשרד תדמור לוי ושות', התייחסה לכוונה להוסיף וועדות תכנון מחוזיות: "מדובר בהחלטה מבורכת. העומס על ועדות התכנון המחוזיות הוא בלתי נסבל, תוכניות "מבושלות" ומתאימות לשלב ההפקדה אינן מקודמות מפאת עומס, ולוחות הזמנים לאישור תוכניות חדשות מתארכים בחודשים רבים. מה שלמעשה מעכב את מימוש הפרויקטים בזמן רב. הימשכות ההליכים התכנוניים קריטית במיוחד בתוכניות פינוי ובינוי, אותן לא ניתן לממש ללא שלביות ביצוע מסודרת ומתואמת עם מוסדות התכנון והרשות המקומית. לפיכך, ישנה חשיבות רבה ביותר בחיזוק מוסדות התכנון המחוזיים לצד הארכת תוקף המינוי של הוותמ"ל והמשך פעילותה".

ישראל אברמוב // יחצ
ישראל אברמוב // יחצ

ישראל אברמוב, יו"ר קבוצת פרקש יזמות נדל"ן: "אני סבור שהתכנית משקפת מחד גיסא הרבה רצון טוב, אולם יישומה יהיה קשה. איך, לדוגמא יקבעו הקריטריונים איזו עיריה תקבל מימון וכמה תקבל והאם ההחלטות, בכלל יוכלו לחייב את כל העיריות. גם נושא תדלוק מחירי הקרקע על ידי רמ"י ושיטת המכרזים שלה, לא טופל כלל במסגרת התכנית וזה חבל".

עו"ד אלדן דנינו // תומר שלום סטודיו תומאס
עו"ד אלדן דנינו // תומר שלום סטודיו תומאס
עורך דין אלדן דנינו, מומחה לבטיחות בבנייה ולאחריות תאגידית: "יש ברפורמה התעלמות מוחלטת מנושא הבטיחות באתרי הבנייה. המצב כבר היום חמור ביותר עם עשרות הרוגים ואלפי נפגעים ונכים מידי שנה ואני צופה שככל שיקודמו יותר פאוייקטים, ובמיוחד במסגרת התחדשות עירונית בלב הערים ועם ממשק לעוברים ושבים וילדים שמשחקים בסמוך, נהיה עדים ליותר ויותר תאונות ועל כן מריכה להיות רגולציה ברורה לכך!"
רז שרייבר // איציק שוקל
רז שרייבר // איציק שוקל

רז שרייבר, בעלים ומנכ"ל משותף בחברת INHOUSE שיווק נדל"ן: "הרצון לצנן את שוק הדיור הבוער באמצעות הגדלת שיעור מס הרכישה על המשקיעים הוא מובן, אך במצב השוק הנוכחי לא צפוי להשפיע על רמות המחיר. גם הפעם מעדיפה הממשלה לפעול היכן שקל, מבלי להתמודד עם הבעיות היסודיות של השוק הקשורות בראש וראשונה בבעיית ההיצע ובחוסר שיתוף הפעולה המתמשך בין השלטון המקומי לממשלה במאמצים להגדילו. לכן, לצערנו, הפעולות שאנו רואים כעת כגון מחיר מטרה או הגדלת המס על המשקיעים, הן פעולות שעשויות להביא לרגיעה זמנית ולא יותר. כמו כן, לא מיותר להזכיר שפעילותם של אותם משקיעים קטנים, שאותם מנסה כעת הממשלה להגביל, היא זו שאחראית לכך שבישראל קיים שוק דירות להשכרה, וכי זוהי החלופה העיקרית שנותרה בפני מי שידו אינה משגת לרכישת דירה חדשה. הגבלתם בשעה זו, שבה עדיין לא הצליחה המדינה להביא להקמתו של שוק השכרה ארוכת טווח, עלולה להציב את אוכלוסיית שוכרי הדירות בפני שוקת שבורה".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות