בראיון ל"מגדילים" חושף אלי גינזברג, מנכ"ל עזרה ובצרון, את ההחלטה להרחיב את תמ"א 38, מדבר על ההצלחות והכשלים של ההתחדשות העירונית בתל אביב, מסביר מדוע החליט להקים מדרג לחברות ניהול, ועונה ליזמים שרואים בו מתחרה: " לא רק שאנחנו לא מתחרים, אנחנו מעבירים להם פרויקטים בשלים וסגורים"
"אין ספק שהאתגר המרכזי בערים הגדולות בישראל הוא אתגר ההתחדשות העירונית. השטחים לבניית דירות חדשות הולכים ומצטמצמים והתחדשות עירונית היא צו השעה על מנת לאפשר לעיר להתחדש מצד אחד, ומצד שני, להוסיף יחידות דיור להיצע הדירות בעיר באופן שיאפשר לרבים ורבות להתגורר בה בכבוד", אומר אלי גינזברג, מנכ"ל חברת עזרה ובצרון, בראיון מיוחד ל"מגדילים". עוד לדבריו, "ראש העירייה, רון חולדאי, מוביל מדיניות עירונית שרואה בדיור בר השגה בעיר עניין ערכי ובסיסי, שמאפשרת חיים בכבוד בעיר, גם בעידן של יוקר מחיה ובעיקר יוקר הדיור, ולפי רוח זו אנו פועלים".
נזכיר כי עזרה ובצרון היא אחת מזרועות התכנון והביצוע של עיריית תל אביב-יפו בתחום פיתוח העיר, המובילה החברה את תחום ההתחדשות העירונית בעיר, לרבות מהלכי פינוי-בינוי, תמ"א 38, שימור מבנים, שיפוץ חזיתות ועוד.
מודל ההתחדשות העירונית החדש יוסיף לעיר 5300 יחידות דיור
במסגרת המאמצים לאתר פתרונות לעידוד ההתחדשות העירונית בעיר, פיתחה החברה מודל ראשון מסוגו בארץ להתחדשות עירונית במתווה של פינוי-בינוי, במסגרתו חברת "עזרה ובצרון" מארגנת את הדיירים, מתכננת את התב"ע (תכנית בניין עיר) ומביאה לאישורה בוועדה המקומית. עם פרסום התכנית להתנגדויות, יוצאת החברה ב"קול קורא" פומבי לבחירת יזם שיבצע את הפרויקט בעבור הדיירים. בעירייה ובחברת עזרה ובצרון הוציאו לפועל עד כה חמישה פרויקטים כאלה, שבהם נבחר יזם, ורואים בהם מהלכים מוצלחים מאוד שמייצרים תמורות משמעותיות לדיירים.
אלא שהמודל ספג גם ביקורת מצד היזמים וחברות מארגנות, שטענו כי הוא מתחרה בהם. על כך אומר גינזברג כי דווקא ההיפך הוא הנכון: "לא רק שאנחנו לא מתחרים, אנחנו מעבירים להם פרויקטים בשלים וסגורים מכל הכיוונים. במובן מסוים, אנחנו חוסכים להם ומאפשרים להם להתרכז בביצוע בלבד".
"מדובר במודל שמהווה win-win בעבור כלל הגורמים: היזם מקבל ודאות, הדיירים מקבלים שקיפות ויעילות והעיר מקבלת התחדשות עירונית".
כאמור, עד כה יצאו לדרך, במסגרת המודל, חמישה הליכי קול קורא ברחובות שונים: לה גווארדייה, תקוע, מעפילי אגוז ויפת בשכונת יפו ג', ועין גב ביד אליהו. נכון לשנת 2022 ישנם כ-20 פרויקטים הנכללים במסגרת המודל, אשר כוללים 1,590 דירות קיימות וכ-5,300 דירות חדשות.
עיקר הפעילות של החברה בתחום התחדשות עירונית מתמקדת בדרום ומזרח העיר, על כך אומר גינזברג כי: "במקום שבו השוק עובד – אין צורך שאנחנו כחברה עירונית ניכנס. במקום שבו יש כשל שוק, שפרויקטים לא מצליחים להתרומם בגלל קשיים בארגון הדיירים או בגלל חוסר אמון בין דיירים ליזמים, או צפייה של דיירים לתמורות לא ראליות כתוצאה מהבטחות סרק בעבר – אנחנו נכנסים".
גינזברג מדגיש כי עד לאחרונה, מדיניות העירייה הייתה לסייע לפרויקטי תמ"א 38 בהובלת עזרה ובצרון רק בדרום מזרח העיר, ולאחרונה, החליטה העירייה להרחיב את השירות לכלל חלקי העיר. לדבריו, התהליך כרגע אינו מיטיב עם התושבים ופרויקטים מתעכבים שלא לצורך: "לא מצליחים לגייס את הדיירים, לפעמים זה ברמה הטכנית של יצירת קשר ולפעמים זה ברמה המהותית של התנגדויות. אנחנו מסייעים לבניינים למנות נציגות, לכנס את הדיירים לאסיפות וכל הנדרש כדי לקדם את הפרויקט. החוזקה של עזרה ובצרון היא בתהליך ארגון התושבים ורתימתם ליציאה לדרך. את החוזקה הזו נביא לכל חלקי העיר".
איך מתנהל התהליך הנכון לקידום פרויקט?
"עבודה קהילתית מעמיקה, זיהוי צרכים, היכרות עם הדיירים והרצונות שלהם, דיבור בגובה העיניים, בשפות שונות, שבא להעצים את הדייר ולהציג לו את הזכויות שלו, לתת לו מענה לשאלות ולבעיות – אנחנו מצליחים לייצר אמון ולבנות יחד תכנית שתתאים לבעלי הנכסים, בהתאמה לצרכי השכונה ולאופייה. אחרי אישור התכנית, אנחנו נותנים מעטפת משפטית ומקצועית מלאה לדיירים, מסייעים להוציא "קול קורא" ליזמים ולברור בין ההצעות, עד שהדיירים בוחרים את ההצעה הזוכה. העובדה שאנחנו גוף עירוני מוסיפה לאמינות ולשקיפות של התהליך".
איפה נמצאים הכשלים של קידום פרויקט?
לדברי גינזברג, אחת הבעיות של תחום ההתחדשות העירונית היא פערי ידע בין היזמים לבעלי הנכסים ותחושה של בעלי הנכסים שהם לבד בסיפור. גינזברג: "אדם שניגש לעשות פינוי-בינוי או תמ"א 38 עושה את זה פעם אחת בחיים, אין לו את הכלים ואת הניסיון לברור בין ההצעות השונות, לבחור אנשי מקצוע שיסייעו לו, לדעת מה הזכויות התכנוניות שלו ומה לדרוש בחוזה – אלו כלים שאנחנו כגוף עירוני מספקים, גם במסגרת הפרויקטים הללו וגם במסגרת 'הבית להתחדשות עירונית' שאנחנו מפעילים ברחבי העיר. המטרה שלנו היא להעצים את התושבים, שהם לא יהיו נתונים לחסדי מאעכרים, אלא ייקחו את ההובלה לידיהם.
"תושבים יכולים לקבל ייעוץ תכונוני או סיוע משפטי ראשוני בבית להתחדשות עירונית שהקמנו בשכונות להשתלם בקורסים בתחום ניהול הבית המשותף, לקבל שירותי גישור לסכסוכים ומחלוקות בבית המשותף ועוד מגוון כלים שמיועדים להפוך את תהליך ההתחדשות העירונית ממשהו מפחיד ולא מוכר, לפשוט ונגיש לכל אחת ואחד".
תכירו: מדרג חברות ניהול ואחזקת מבנים
השנה יזמו בעזרה ובצרון מהלך ראשון מסוגו בתחום הפרוץ של חברות הניהול, והקימו את "תו הבית" – מדרג חברות ניהול לתחזוקת בתים משותפים. על כך מספר גינזברג כי: "פרסמנו קול קורא לחברות ניהול להשתתף ביוזמה. החברות דורגו במספר קריטריונים של ניסיון ושירותים וצורפו למאגר הרשמי של העירייה. כעת, יוכלו נציגויות של בתים משותפים בתל אביב-יפו להתקשר באופן עצמאי עם חברות ניהול אשר ייכללו במדרג, תוך שימוש ב'חוזה מדף' מומלץ שיפורסם באתר החברה, ויהווה כלי נוסף בעבור ועדי הבתים. אנו מקווים שהמיזם יביא להעלאת הרמה המקצועית של החברות הפועלות בתחום, ולצד זאת, יעורר מודעות בקרב בעלי הדירות והתושבים לחשיבות התחזוקה השוטפת של הבתים המשותפים".
ומה התכניות לעתיד?
גינזברג: "בשנת 2023 נכונו לנו פרויקטים ואתגרים חדשים. נמשיך ונוביל את הבינוי הציבורי לטובת תושבי העיר, עם שלל פרויקטים של פינוי-בינוי והתחדשות עירונית לצד בניית גני ילדים, מרכזי פעילות ופנאי, הנגשת מוסדות ציבור, שימור ושיפוץ מבנים, וייזום פרויקטים, ביניהם הקמת מגדל סמל.
"בהזדמנות זו אני רוצה להודות לראש העירייה, למנכ"ל העירייה ולמנהלי האגפים, על הרוח הגבית והתפישה הערכית, שמאפשרת לנו להמשיך ולשרת יחד את תושבי העיר במסירות ובמקצועיות".
בידקו מי הם הטובים ביותר בהתחדשות העירונית בישראל
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
