סקירת האוצר שפורסמה בשבוע שעבר מעידה במבט ראשון על התאוששות של הענף באוגוסט. אם לא היה סגר שני בספטמבר, אולי זה היה נכון. כמה נקודות שמעלות ספק לגבי התאוששות ומעניקות זווית ראיה מעט שונה לנתונים היבשים. השורה התחתונה מעידה – התאוששות? בעיקר אי וודאות
סקירת האוצר שפורסמה בשבוע שעבר והתייחסה לענף הנדל"ן למגורים העידה על עליה בהיקפי העסקאות בחודש אוגוסט. 23% עליה ביחס לחודש אוגוסט הקודם ו-8% עליה בהשוואה לחודש יולי האחרון. ענף הנדל"ן התאושש? ניצח את הקורונה? לא רק שמוקדם לקבוע זאת, זה יהיה ממש חוסר אחריות בימי קורונה בהם הנתונים, לא רק של האוצר, דומים יותר לרכבת הרים מכל דבר אחר.
להלן כמה שדוגמאות קטנות שמראות שהעלייה שרואים בנתונים לא בטוח משקפת התאוששות.
קודם כל, חודש אוגוסט הוא בדרך כלל חודש בו הרבה מאוד אנשים נופשים, בעיקר בחו"ל, ולא תמיד זמינים לסגור דווקא אז את עסקאות הנדל"ן שלהם. לעבור דירה דווקא כן, לפני תחילת הלימודים, אבל לסגור עסקה – פחות. השנה, שנת קורונה יימח שמה, הנהירה הישראלית לחו"ל הייתה קצת פחות דומיננטית ולא מן הנמנע שיש לא מעט עסקאות שהבשילו בחודש זה. מה גם שחשש מפני סגר נוסף, חשש שאכן התממש מייד לאחר מכן בספטמבר, ייתכן וגרם לאחרים גם להקדים רכישות. אז עליה משמעותית באוגוסט של 23% לעומת אוגוסט הקודם לא בטוח מסמנת התאוששות. יותר הסתגלות למצב.
עוד נקודה שכדאי לקחת בחשבון מתייחסת לנתונים אודות המשקיעים. 55% עליה ברכישות המשקיעים לעומת אוגוסט הקודם וזינוק של לא פחות מ-87% ברכישות המשקיעים בהשוואה ליולי האחרון. אולי זה הסימון הוודאי של ההתאוששות? משקיעי הנדל"ן נוהרים לרכוש דירות? והם הרי רוכשים מיומנים יותר מהרוכש הפשוט. אז זהו – שגם כאן זה לא ממש המצב. כדי להבין למה, צריך להסתכל על עוד נתון – שיעור המשקיעים מסך הרוכשים – והוא עמד על פי הסקירה על 16% בלבד. רחוק מאוד מימי השיא של 2015 וטרם הכבדת מס הרכישה על משקיעים (שכבר הספיק לרדת – זוכרים?). גורמים הבקיאים בנתונים ובפעילות הענף מסבירים שהעלייה היא ככל הנראה יותר מהכל תוצאה של דחיית עסקאות מחודשי הסגר הראשון והחודשים שבאו אחריו. לא יותר. עוד ראייה לכך שאין כאן הסתערות – מדד אחר שאפשר למצוא בתוך סקירת האוצר, מלאי הדירות המוחזקות על ידי משקיעים – ממשיך לרדת. הוא לא עולה.
לא השתכנעתם? הנה עוד נתון שצריך לקחת בחשבון. הסקירה שפורסמה השבוע מסתיימת בנתון המתייחס למספר החודשים שדירות יד 2 עמדו על המדף, דירות של משפרי דיור שרכשו כבר דירה חדשה, אבל עוד לא מכרו את הישנה. משפרי דיור שרכשו דירה, ולא מוכרים את הדירה הישנה תוך 18 חודש, מחויבים במס גבוה יותר, כאילו הם משקיעים. ברגע שהדירה הנוספת נמכרת – היא נכנסת לאותו המדד שמופיע בסקירת האוצר כדירה שעמדה על המדף. בסקירה הנוכחית נרשם זינוק במספר החודשים שלקח למשפרים למכור את הדירה. למה פתאום רואים זינוק? כי היו גם לא מעט מימושים שנכנסו לתוך הסטטיסטיקה. יותר דירות שנמכרו באוגוסט, ואלו שנמכרו עמדו יותר זמן על המדף. זה בעיקר אומר למשפרי דיור שיפסיקו לרכוש דירה לפני שהם מוכרים את הישנה, אבל זה גם מראה שוב שהשוק לא פועל כתמול שלשום.
ואם זה לא מספיק. אז אפשר גם פשוט לצטט שני משפטים מהסקירה עצמה: "יש לציין כי בארבעת החודשים האחרונים (מאי-אוגוסט) מספר העסקאות עולה ויורד לסירוגין, בשיעורים משמעותיים (כל חודש לעומת המקביל לו אשתקד). תופעה כזו הינה חריגה בשוק הנדל"ן המקומי (לא נצפתה דומה לה לפחות בעשרים השנים האחרונות) ויש בה כדי לרמז על אי הודאות הגבוהה בשוק". אז יש התאוששות? אי אפשר ממש לקבוע את זה. מה יהיה בספטמבר? כנראה שרכבת ההרים של הנתונים תמשיך לתעתע בנו. בינתיים כדאי לנהוג בזהירות ולזכור שלצד משוואת ההיצע והביקוש – יש עוד כמה גורמים שנכנסים לתמונה.
לקהילת ההתחדשות העירונית שלנו בפייס >>> לחצו כאן
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
