חוסר הנכונות של הבנקים ליטול סיכונים והעמקת הפיקוח מצד בנק ישראל מביאים קבלנים ודורשי משכנתאות לפנות לשוק החוץ בנקאי, בו קיימת תחרות רבה יותר, כיוון שהוא פחות נתון לרגולציה ומכוון למשקיעים מתוחכמים
בשיתוף יגאל צמח*
העליות הדרמטיות בשוק הדיור מושכות את הציבור ובתוכו את המשקיעים לרכישת דירות בהיקפים גדולים. במהלך החודשים מאי, יוני, יולי השנה נטל הציבור משכנתאות בהיקף של 32.6 מיליארד שקל, ומתחילת השנה בהיקף של 63.2 מיליארד שקל. סכומי העתק משכו את תשומת ליבו של המפקח על הבנקים שהוציא מכתב לבנקים בו הוא מתריע מפני רמת הסיכון בחלק מההלוואות ובהקלות בתנאי החיתום. השוק רותח ונראה שכולם רוצים חלק ממנו. רק בשנה שעברה, בשיא מגיפת הקורונה, הבנקים אפשרו מתווה ייחודי להקפאת תשלומי משכנתאות ללא קנסות, מתוך חשש שרבים לא יעמדו בתשלומים כתוצאה מחוסר היציבות במשק ובשוק התעסוקה.
נראה שהכסף זול וזמין. אך אל תטעו – השפע לא נגיש לכולם. ישנם מסורבי משכנתאות רבים שלא מסוגלים לקבל הלוואה מהבנק. כיוון שישנה רמת תחרות נמוכה בישראל, מי שסורב בבנק אחד יסורב גם בבנק אחר. הבנקים פועלים לפי קריטריונים דומים מאוד וכולם חייבים "ליישר קו" עם הוראות בנק ישראל. חוסר הנכונות של הבנקים ליטול סיכונים והעמקת הפיקוח מצד בנק ישראל מביאים קבלנים ודורשי משכנתאות לפנות לשוק החוץ בנקאי, בו קיימת תחרות רבה יותר כיוון שהוא פחות נתון לרגולציה ומכוון למשקיעים מתוחכמים.
הקרנות מבצעות חיתום איכותי למסורבים ומסוגלות לראות מעבר ליכולת ההחזר, בהתאם לאיכות הבטוחה הנדל"נית ברשותם. לדוגמא: ישנם אנשים בעלי יכולת החזר טובה אשר הבנקים פוסלים אותם מסיבות טכניות. לדוגמא לווים מבוגרים, עולים חדשים ללא היסטוריית אשראי או בעלי דירוג אשראי בעייתי, במיוחד במהלך הקורונה, בה רבים הוצאו לחל"ת או פוטרו למרות שיש להם כושר השתכרות. לעיתים אחד מבני הזוג טועה וכתוצאה מכך הבנק מחזיר לו שיק בחשבון משותף. הדבר מביא לירידה בדירוג האשראי של שני בני הזוג באופן אוטומטי.
לעיתים ניתן לעשות הפרדה בין בני הזוג ולפעול מול בן הזוג שלא עשה טעות. הקרן יודעת לפעול גם בתנאים מאתגרים ומבצעת חיתום מהיר, תוך ביקור פיזי בנכס לקבלת הערכת ריאלית ומקיימת פגישה פנים אל פנים עם כל לווה. הקרן פועלת גם היכן שהבנקים לא פועלים או במקום שלאלמנט הזמן יש חשיבות גבוהה עבור הלווה. יש לקרנות פרטיות אפשרות לפעול מול מעקלים ונושים אחרים כדי "לנקות" נכס ולהביאו למצב שניתן לשעבד אותו. ניתן לקבל החזר חודשי קטן (הלוואות בלון) כאשר הבנקים למשכנתאות דורשים החזר לפי שפיצר (שמשמעותו החזר קרן וריבית בכל תשלום). ובעיקר, הקרנות החוץ בנקאיות מוכנות להניח כי מקור הפירעון יהיה מכירת נכס, בעוד שבנקים למשכנתאות מסתמכים על איכות גובה החזר המשכנתא ע"י הלווה ואינם מוכנים להסתמך על מכירת נכס כמקור פירעון למשכנתא.
ומצד שני, המשקיעים מחפשים לראות תשואה שהולמת את הסיכון וחייבים לבזר את פורטפוליו ההשקעות שלהם. הקרנות החוץ בנקאיות תופסות נתח גדול יותר בשוק האשראי כיוון שהנזילות הרבה שקיימת במשק צריכה להראות תשואה. הקרנות החוץ בנקאיות מגובות נדל"ן נותנות תשואה חד ספרתית (בדרך כלל גבוהה) ולכן יש נהירה לכיוון זה. הכספים המוסדיים והפרטיים זורמים לקרנות אשר מלוות את הכספים ונותנות אחרי הוצאות ניהול ותקורות תשואה יפה למשקיעים, בעיקר מול התשואות האפסיות שהבנקים מעניקים היום בסביבות הריבית הנמוכות כל כך.
קרנות אלו נהנות ממיסוי יותר נח למשקיעים (בהשוואה להשקעה בתל בונד למשל). הקרנות גם לא חשופות לתיקוני יתר אגרסיביים בשווקים, ולכן מציעות יציבות למשקיעים בתקופות תנודתיות. בסביבת ריבית אפסית כאשר מצד אחד השקעות קלאסיות לא מעניקות תשואות הולמות לסיכון ומצד שני ישנה גאות בהשקעות כדוגמת מגזר היי טק בו משקיעים צופים תיקוני יתר, הקרנות מהוות חוף מבטחים.
* הכותב, יגאל צמח, הינו מנכ"ל משותף ומייסד קרן גשרים למימון חוץ בנקאי מגובה נדל"ן
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
