עו"ד רועי גלעד דורון, ראש חטיבת התחדשות עירונית בחברת היזמות דן נדל"ן, מציג חמישה מהלכים מתבקשים לקידום התחדשות עירונית ביום שאחרי הבחירות: "המדינה צריכה לחייב ליווי חברתי לפרויקטים"
60 ימים לבחירות לכנסת, החמישיות במספר בתוך פחות מ-4 שנים ונראה שהפתרון למשבר הדיור שמלווה אותנו מזה שנים, רחוק מלהיות קרוב.
ברוח אופטימית ובתקווה כי תקום בקרוב ממשלה ולתפקיד שר/ת הבינוי והשיכון ימונה מי שישים בראש סדרי העדיפויות את הטיפול במשבר הדיור, יש לקוות כי יינתן מקום רב לקידום והסרת החסמים בתחום ההתחדשות העירונית ובתוך כך תוכנית חירום מקיפה שתתן מענה למאות אלפי אזרחים שביתם מהווה סכנה כיוון שהבניין בו הוא ממוקם הינו מבנה מסוכן וישן.
תוכנית זו תוסיף במקביל כמות משמעותית של דירות לשוק ותגדיל את ההיצע שכה חסר, בוודאי באזורי הביקוש.
כולם רוצים התחדשות עירונית: מרבית ראשי הערים- לטובת שיפור התשתיות, חזות הערים וחידוש השכונות הוותיקות, היזמים- המחפשים אפיקי השקעה ופיתוח וכמובן בעלי הדירות- שמבקשים איכות מגורים גבוהה יותר. אך על מנת ליישם תהליכי התחדשות, על מקבלי ההחלטות ובראשם שר/ת השיכון החדשים, להתמקד במספר מהלכים משמעותיים ובחקיקה מתאימה על מנת לזרז את התהליכים.
עו"ד רועי גלעד דורון, ראש חטיבת התחדשות עירונית בחברת דן נדל"ן מקבוצת דן, המקדמת כיום כ-6,000 יח"ד במסגרת התחדשות עירונית ברחבי הארץ, מציג חמישה מהלכים נכונים לקידום התחדשות עירונית:
קרקעות משלימות או מענק כספי
אחד הפתרונות "היצירתיים" שנולדו בשנים האחרונות אך עדיין לא באו לידי יישום באופן משמעותי. מדובר בפתרון שיוכל לוודא התכנות כלכלית לפרויקטים, בעיקר בפריפריה, על ידי מתן קרקע המצויה מחוץ למתחם הפינוי בינוי, סמוכה או צמודה. מדובר בקרקע הנמצאת בבעלות המדינה שתוכל לקבוע כי קרקע זאת תוקצה ליזם ובתנאי שלולא קרקע זאת אין כלכליות לפרויקט. באזורים שאין כדאיות כלכלית אני מציע שכבר באישור התב"ע תוקצה אותה קרקע משלימה, על מנת להביא את הפרויקט למימוש. להוסיף הקצאת כספים להבאה לכדאיות כלכלית באמצעות מענק מהמדינה חלף קרקע משלימה שאותה יהיה ניתן לשווק.
שילוב אנשי מקצוע פרטיים בתהליך הרישוי
אחד מהרעות החולות של תהליך אישור תוכניות בינוי היא הסחבת הבירוקרטית והזמן הארוך שלוקח התהליך, הנובעים בין היתר ממחסור בכוח אדם מיומן ומקצועי. בהקשר זה אני סבור שיש לאפשר "מסלול רישוי עצמי נרחב". הכוונה היא לאפשר קידום רישוי ע"י אדריכלים פרטיים ובכך גם לאפשר ודאות תכנונית ולהוריד חסמים. בדרך זו כל אדריכל פרטי, שמורשה להיתר, יוכל לתכנן ולהנפיק את היתר הבניה לכל הפרויקטים (כרגע אישרו בחוק ההסדרים להיקף קטן) ובכך לחסוך את זמן הרישוי הארוך היום בוועדות.
הגדלת זכויות בניה באזורי הביקוש
אזורי הביקוש הם העתיד של מדינת ישראל כי שם נמצאת רוב האוכלוסייה ולכן ההשקעה חייבת להיות בהתחדשות של הערים במרכז הארץ. מאחר ומדובר במוטיבציה של ראשי הערים, כל עוד אלו לא ירתמו למאמץ הפרויקטים של התחדשות עירונית לא ייצאו לפועל ומחירי הנדל"ן לא יצליחו לרדת. המציאות מחייבת מתן זכויות שייצרו כדאיות כלכלית לפי כל אזור וערכי הקרקע שלו, דבר שיסייע ליזמים ולבעלי דירות של אותם מתחמים ישנים לקדם התחדשות, אך גם למדינה שתקבל תוספת משמעותית של יחידות דיור אשר יגדילו את ההיצע באזורי הביקוש וכך ישפיעו על המחירים וידביקו ביקושים. על מנת לרתום את ראשי הרשויות למאמץ יש למצוא מנגנון לסבסוד ולשיפור התשתיות העירוניות לצד הגדלת זכויות הבניה ובכך לסייע להם לקדם פרויקטים בעירם.
תגמול והפחתה במיסוי לפרויקטי התחדשות עירונית בפריפריה
עליית מחירי הדיור בשנים האחרונות פרצה את גבולות גוש דן והעלתה במקביל גם את הכדאיות הכלכלית ליזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית, ובפרט פינוי בינוי בפריפריה.
ערים רבות בפריפריה הקרובה יותר למרכז הארץ כדוגמת אשקלון, בית שמש, לוד ורמלה, חדרה, אור עקיבא, טירת הכרמל, נשר, קריות, הפכו להיות פוטנציאליות למיזמי התחדשות עירונית.
על פי תוכנית של משרד השיכון שפורסמה לאחרונה, חלק גדול מערים אלו כבר נכללות בהסכמי מסגרת, שכוללים תקצוב נוסף כדי לפטור מצב של היעדר משאבים למימון צרכי הציבור לאור תוספת הבינוי והאוכלוסייה בתחומי הרשות ובמקומות בהם יש פטור מהיטל השבחה. בהקשר הזה אני סבור שמעבר לתקצוב הרשויות ולפטורים מסוימים אותם הרשות עצמה קובעת, ע"מ לעודד את המקומות שבהם באמת זקוקים להתחדשות למשל ערי פריפריה רחוקה כדוגמת בית שאן או דימונה, ששם הכדאיות הכלכלית קטנה הרבה יותר יש לקבוע מנגנון של מיסוי מופחת באופן משמעותי על מנת למשוך את היזמים להשקיע.
לחייב ליווי חברתי בפרויקטים
אחד הגורמים המשמעותיים המעכבים פרויקטים בהתחדשות עירונית נמצא באופן מפתיע דווקא אצל מי שהכי משווע לו והם בעלי הדירות. לעיתים מדובר בבודדים אשר יכולים לטרפד פרויקט שלם שממתינות לו מאות משפחות. בחלק מהמקרים מדובר בניסיון להשיג תנאים במסגרת המשא ומתן ובחלק מהמקרים מדובר פשוט בחוסר הבנה ופחד להפקיד את המפתחות בידי היזם. על כן אני סבור שעל מנת לזרז את התהליך אל מול הדיירים ולעלות את אחוזי ההסכמה ולהגדיל את שתוף הפעולה, יש לחייב ליווי חברתי מצד היזם, כלומר שהיזם ידאג להסברה ותמיכה לבעלי הדירות, הן באמצעות גורמים אינהרנטיים והן באמצעות גורמי חוץ, ייתן מענה לחששות מצד הדיירים וילווה את התהליך בצורה מהירה לקידום הפרויקט.
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
