עו"ד אופיר יחזקאלי // צילום: דרור סיתהכל
עו"ד אופיר יחזקאלי // צילום: דרור סיתהכל

"התחדשות עירונית היא לא ציונות – מדובר בביזנס

את הדברים אמר  סגן מ"מ מקום ראש עיריית קריית שמונה ויו"ר ועדת תכנון ובנייה בעיר, עו"ד אופיר יחזקאלי במהלך פאנל שולחנות עגולים בכנס הארצי של מגדילים בירושלים. לדבריו: "יש לתת מענק ליזם שרוצה לקדם פרויקט ואין לו כדאיות כלכלית

רונן דמארי 01.08.2022

שולחן עגול שדן בסוגיה קידום פרוייקטים בהתחדשות עירונית בתקופת האי וודאות במהלך כנס הנדל"ן השנתי של מגדילים בירושלים, הציף סוגיות בוערות על סדר היום בכל הקשור ליחסי עורכי דין, יזמים ובעלי דירות. את הפאנל הנחה עו"ד ישי איצקוביץ – ראש מחלקת נדל"ן במשרד עורכי הדין אגמון, רוזנברג הכהן ושות' ונטלו בו עורכי דין המייצגים דיירים ויזמים וכן בכירות ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית.

עו"ד ישי איצקוביץ // צילום: דרור סיתהכל
עו"ד ישי איצקוביץ // צילום: דרור סיתהכל

 עו"ד אופיר יחזקאלי – סגן ראש העיר קריית שמונה ויו"ר הוועדה לתכנון ובנייה:  "התחדשות עירונית היא האתגר הגדול ביותר שיש בקרית שמונה אבל בכנות אני אומר – לא מדובר בציונות אלא בביזנס. בחמש השנים הקרובות אזור הצפון יעשה קפיצה משמעותית ואלו שיידעו לזהות את זה מעכשיו – ירוויחו. מדינת ישראל משקיעה לאורך השנים כמויות כסף על חיזוק מבנים ישנים נגד רעידות אדמה, אין ספק שהכשל שוק המשמעותי הוא כדאיות כלכלית, יש לנו מסמך שאושר על ידי הועדה המקומית והמחוזית עם פרק שלם שנוגע להתחדשות עירונית. הרעיון הוא לקחת את הכספים שנזרקים לטובת פרויקטים לא טובים ולאגד אותם במקום אחד. שווה יותר לתת מענק ליזם שרוצה לקדם פרויקט ואין לו כדאיות כלכלית". עוד אמר יחזקאלי: "אנחנו עושים הסברה לתושבים. יצאנו בקמפיין 'לא חותמים לפני שמתייעצים' אנחנו עוברים בשכונות מתחילים לבנות נציגויות. יש תהליכים שקורים במקביל. אנחנו יודעים לשבת עם יזמים, יש עם מי לעבוד. אצלנו הכל יותר קטן ואינטימי, מתקשרים אליי תושבים ושואלים אם לחתום או לא. זה דורש מאיתנו רגישות הרבה יותר גדולה".

עו"ד תמר עדיאל זכאי, ממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית: "בעלי דירות מודעים יותר לזכויות שלהם. אם בעבר חלק גדול מהפניות היו מוגשות בדיעבד, היום זה פחות קורה. פניות שמוגשות מאזורים מוחלשים הן פניות שמתייחסות להתנהלות עבר ופניות מאזורים מבוססים כלכלית מוגשות בזמן אמת. לאחרונה אני מקבלת פניות שבעצם מה שמשותף להן הוא שיש ניסיון לכפות חתימה על עסקת התחדשות עירונית באמצעות תביעה של בעלי דירות שאינה הליך של דייר סרבן. זה קורה כשיזם לא הגיע ל -80 אחוז והוא רוצה להגיע לשם תוך הפעלת לחץ, זו בפירוש אחת המגמות שעולה מהפניות האחרונות. במיוחד כשאנו רואים שתביעה נגד דייר מסוים נמחקת כשהוא מסכים לחתום. זה בפירוש בעייתי".

עו"ד תמר עדיאל זכאי // צילום: דרור סיתהכל
עו"ד תמר עדיאל זכאי // צילום: דרור סיתהכל

עו"ד עדיאל זכאי התייחסה גם לסוגיית ניגודי עניינים הקיימת בתחום: "עורך דין שמלווה דיירים צריך להיות אתם לאורך כל התהליך. ככל שהאפשרות למעבר לייצוג של היזם תתגבש, מדובר בסיטואציה מאוד בעייתית ואני חושבת שהאפשרות הזו תביא להקצנה במצב מאוד בעייתי שכבר קיים כיום שבו בעלי הדירות הם לא אלו שמשלמים את שכר טרחת עורך הדין. אני חושבת שיש לא מעט מידע שלא מגיע לבעלי הדירות בכל הקשור לייצוג שלהם בעסקה. בסופו של דבר הא-סימטריה המובנית בתהליך בין בעלי הדירות שרובם לא מתמצאים בנושא, בטח לא ברמה המקצועית, מוצאים עצמם חתומים על עסקה בה האינטרסים שלהם לא היו מיוצגים ובלא מעט מקרים מגלים רק בדיעבד מיהם אותם הגורמים שמולם הם פעלו. נתקלתי בהרבה מאוד מצבים בלתי אפשריים בעיניי. אני מדברת על מצבים שמגיעים לדיירים ואומרים להם 'נעים מאוד, אני עורך הדין שלך'". 

על מצבים בהם יזמים פועלים במקביל באותו פרויקט היא אמרה: "מגיעים אלינו לדיונים בעלי דירות שחתמו על עסקאות עם שני יזמים שונים ולפעמים יותר וזה מבטא לחלוטין את אי ההבנה של בעלי הדירות על מה הם חותמים. הם חשבו שבפעם הראשונה הם חתמו על הסכמה עקרונית ובפעם השנייה על עסקה. זה מאוד בעייתי וזה פוגע ביזמים שנכנסו לתמונה בשלב הראשון ולא יכולים לקדם את הפרויקט, בגלל שנכנסו יזמים אחרים שפוגעים בכך. לעיתים אני פונה ליזם וההצעה שלי היא לבטל את ההסכם כבר בשלב הראשון באופן שמייתר את בירור הטענות לגופו של עניין. לעיתים נדרש בירור ארוך שבמסגרתו מתברר שלא היה הליך תקין. בשלבים מסוימים במהלך הבירור היזם מחליט שהוא מעדיף להסכים לביטול ההתקשרות בפרויקט". 

ד"ר איריס פרנקל הכהן – מתכננת ערים ויועצת משפטית של הרשות להתחדשות עירונית: "ההתחדשות העירונית הוא תחום חדש שלומד מהר. כשאנחנו מדברים על רגולציה שמתערבת ביחסים חוזיים בין שני גורמים פרטיים אנחנו צריכים לעשות את זה מאוד בזהירות. ניסינו לחזק מעט את סמכויות הממונה בחוק ההסדרים האחרון ולהפוך אותה למעין טריבונל מנהלי. הרי היזם לא רוצה שיתפרסם שהוא החתים דייר בצורה פוגענית, אני מאמינה שניתן להגיע להסכמות בנושא הזה. אנחנו מעודדים ניהול הליכי גישור, הסכסוכים בהתחדשות עירונית הם חלק בלתי נפרד מההתנהלות לפעמים אנשים מוכנים להוציא לעצמם עין כדי שלשכן ייצאו שתיים.לטעמי אם היה בית משפט לענייני נדל"ן זה היה נפלא. החלטנו שנציע את שירותנו ליזמים שמסתבכים אחד ברגליים של השני. התחלנו לאחרונה לקיים הליך שכזה אנחנו יוצרים טריבונל של אנשי רשות כשהיזמים יושבים ביחד אתם ויש תוצאות". 

על פרויקטים הנקלעים לתסבוכות משפטיות היא אמרה: "מדובר בחלק מהאבולוציה של התחום. ככל שהדיירים מודעים יותר לזכויותיהם התופעות האלו יילכו ויצטמצמו. אנחנו רואים את זה בשכונות מוחלשות, פחות באזורים החזקים יותר".

ד"ר איריס פרנקל הכהן // צילום: דרור סיתהכל
ד"ר איריס פרנקל הכהן // צילום: דרור סיתהכל

על סוגיית ניגוד עניינים בקרב עורכי דין היא אמרה: "אני לא הולכת להחליף את ועדת האתיקה, מה שצריך להיות מצפן הוא יכולת עורך הדין לעבוד בנאמנות עבור המיוצג שלו. כשאני שומעת חלק מהסיפורים, אני לא תמיד גאה להיות חלק מהקהילה. אתה צריך להיות נאמן לדרכך וללקוחות שלך. כמו בכל דבר ישנה התנהלות סבירה, צריך לדעת איך אתה מתנהל כעורך דין וכיזם". 

עו"ד דן הלפרט מייסד ובעלים דן הלפרט: "פרויקט שהגיע לבית משפט זה פרויקט מת, ההליך המשפטי ייקח כמה שנים עם צווי מניעה. בינתיים עצרו הכל ואין פרויקט. כשמתחילות טענות בין צדדים, אנחנו צריכים לדעת לעצור את זה. הרשות יכולה לעשות יותר ולייצר מאגר של מגשרים מוסמכים שמגיעים מהתחום, צריך לעצור את זה בזמן וללכת לגישור. הרגולציה והורדת הרוב היא מאוד מבורכת וצריך להמשיך בקו הזה. אני תמיד חושב קדימה מה עוד אפשר לעשות. אני מבין את הקושי האדיר, זוכר הרבה הצעות חוק שלא עברו במשך שנים. צריך להוריד את הרוב בתמ"א 38, מטרת העל של ההתחדשות העירונית היא להחזיר את האוכלוסייה חזרה. לא נקח אוכלוסייה מבוגרת מאזור מתפורר ובמקומם תגיע אוכלוסייה של משקיעים. איך נעשה את זה? ניתן להם קרן תחזוקה של עשר שנים לכל מי שחוזר לא רק לאנשים בגיל פרישה. השארנו בצד בניינים נטושים שאין להם טיפול ולא יכולים להתקדם כי אין להם מענה ותוקעים אותם". 

עו"ד דן הלפרט // צילום: דרור סיתהכל
עו"ד דן הלפרט // צילום: דרור סיתהכל

על סוגיית ניגודי העניינים בתחום הוא אמר: "דובר כאן על מקרי קצה, צריך לראות מה עושים עם משרדים שבעסקה אחת מייצגים בעלי דירות ובעסקה אחרת את היזם. האם זה מצמיח ניגוד עניינים או לא. אני לא בטוח שעורך דין שיש לו חובת נאמנות וזהירות יוצר ניגוד עניינים אינהרנטי מכך שהוא מייצג יזם בעסקה א' ובעלי דירות בעסקה ב'. השאלה של ניגוד עניינים שנובע מכך שהשכר של עורכי הדין שמייצגים את בעלי הדירות משולם על ידי היזם, התשובה הראשונה שלי והכי טובה אומרת – תשלמו אתם. מי שמבין מתחיל לצחוק ומי שפחות מתחיל להילחץ". 

עו"ד אלי תוסיה // צילום: דרור סיתהכל
עו"ד אלי תוסיה // צילום: דרור סיתהכל

עו"ד אלי תוסיה – בעלים אלי תוסיה כהן ושות': "הרגולציה עשתה פשוט מהפיכה, השינוי נתן לנו בוסט מאוד רציני. זו בהחלט מטרה לאומית, אנחנו בהווה יוצרים את ההיסטוריה של העתיד. יש הצדקה להפחית את הרוב כדי לקדם, מפחיתים לשני שליש אבל מה קורה מבחינת הפסיכולוגיה של בעלי דירות? יש בעלי דירות שמתנגדים בגלל פחדים, חוסר הבנה של כל התהליך, כשאנחנו מגיעים לשני שליש היזם מתחיל לקדם, דברים מתבהרים, דיירים נחשפים למידע והם מצטרפים בנפש חפיצה. לא שמעתי תלונות אחרי שפרויקטים יצאו לדרך".

עו"ד ורד אולפינר // צילום: דרור סיתהכל
עו"ד ורד אולפינר // צילום: דרור סיתהכל

עו"ד ורד אולפינר – ראש תחום מיסוי נדל"ן EY :"אני מסתכלת על מה שקרה בשנים האחרונות ועצוב לי. בסופו של דבר הודאות בעולם המס היא הכרחית. אני תמיד מסבירה לדיירים וליזמים שיש עוגה אחת והתפקיד שלי הוא שהפרוסה של רשות המיסים תהיה כמה שיותר קטנה כדי שיישאר יותר לדיירים וליזמים. רשות המיסים לא מוציאה החלטות ביצוע, מה שמוביל אותנו לתפיסת פוזיציות אבל בסופו של דבר אם אני צריכה לעשות אומדן כלכלי, כמות ההנחות שאני מכניסה לאומדן הזה היא מטורפת. אומרים לי שבפינוי בינוי יש ריבוי דירות, אנחנו שנים צועקות על בעיות שקיימות לחברות כמו עמידר וחלמיש ובסוף זה קרה. קיימת אי ודאות בנושא מס הרכישה. פנינו לרשות המיסים וביקשנו שיוציאו חוזר מעודכן כי נכון להיום מתבססים על חוזר משנת 1998 ובאותה שנה אף אחד לא דמיין שיש דבר כזה שנקרא פינוי בינוי. כרגע מה שקורה בשוק זה מערב פרוע, יש כאלו שמדווחים ויש כאלו שלא". 

עו"ד סיגל שפירא // צילום: דרור סיתהכל
עו"ד סיגל שפירא // צילום: דרור סיתהכל

עו"ד סיגל שפירא – שותפה וראש אשכול נדל"ן יגאל ארנון ותדמור לוי: "כיום המשרדים הגדולים לא יכולים לייצג בעלי דירות כי יכול להיות מצב שאחד הדיירים הוא לקוח של מחלקת שוק ההון באותו משרד אז אנחנו נאלצים להודיע לבעלי הדירות שאנחנו במצב של חשש לניגוד עניינים. החלטת ועדת האתיקה יצרה מצב שכזה ואנחנו חושבים שהיא בעייתית מאוד. עוד אמרה שפירא: "כל הזמן מדברים על ודאות אני חושבת שהרגלוציה מאחדת את המציאות. כרגע יש יותר ודאות הדבר היחידי שצריך לעשות הוא לקחת את זה בחשבון במסגרת תקן 21, יש דברים שצריכים לתקן אבל אנחנו כבר שם. יש פחות מו"מ והדיירים מרגישים פחות פגועים. ההורדה של הרוב היא מאוד מבורכת מהפאן היזמי היא לא רק מעודדת לחתום היא גם תורמת לעניין קידום התכנון הרבה יותר מהר. יזמים מתחילים לקדם את התכנון באחוזים יותר נמוכים ולוחות המזנים מתקצרים. אנחנו עובדים במקביל ולא בטור". 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות