אודי בלום // צילום: סיוון פרג
אודי בלום // צילום: סיוון פרג

"לעשות הכל על מנת להימנע מהליכים משפטיים"

חברי נציגות הדיירים ועורך הדין שמלווה אותם הם המפתח לשינוי הגישה בקרב דיירים סרבנים // דעה

אודי בלום 01.08.2022

אחד האתגרים המרכזיים עבור יזמי התחדשות עירונית הוא השגת ההסכמה של הרוב הנדרש בחוק בקרב בעלי הדירות לפרויקט – 66% מהדיירים במקרה של פינוי בינוי ו-80% בתמ"א 38. החתמת הדיירים על הסכמים היא השלב שלוקח הכי הרבה זמן מבין כלל התהליכים ובמקרים מסוימים יכול לקחת שנים ארוכות. מתוך כלל בעלי הדירות, ההתמודדות המאתגרת ביותר היא עם הדיירים הסרבנים, וכל יזם שפעיל בתחום ההתחדשות יודע שבאיזשהו שלב במהלך חיי הפרויקט, הוא יצטרך להתמודד עם דיירים כאלה. 

הדיירים הסרבנים נחלקים לרוב לשני סוגים: בעלי דירות שמבקשים תמורה גבוהה יותר, וכאלו (לרוב אוכלוסייה מבוגרת) שחוששים משינוי, לא רואים צורך בקיום הפרויקט, ומעדיפים להנציח את המצב הקיים. חברות נדל"ן שנערכות מהיום הראשון להתמודדות עם אתגר הדייר הסרבן, ולא יחכו למשברים שבוודאי יגיעו, ירוויחו הרבה שקט שיסייע להן בהמשך לקדם את הפרויקטים הללו בצורה הרבה יותר יעילה ומהירה. 

לחברות שמתמחות בבניית פרויקטיי התחדשות עירונית כדאי לפתח כלים להתמודדויות עם בעלי דירות שלא ממהרים לחתום על הסכמתם לביצוע הפרויקט. זאת, כמובן, בשילוב דרך הפעולה המתחייבת כמו שירות לקוחות איכותי, מקצועי, אישי וזמין, וליווי של יועץ חברתי מקצועי.

אני סבור כי חברי נציגות הדיירים והעו"ד שמלווה אותם הם המפתח לשינוי הגישה בקרב דיירים סרבנים. במקרים רבים חברי הנציגות הם דיירים מובילים, ששימשו או עדיין משמשים כוועדי הבתים, ועל פי רוב דעתם מקובלת על מרבית שכניהם. טיפוח הקשרים שבין היזמים לאנשי הנציגות, עשוי לרתום אותם לעשייה משותפת וחיובית בסוגיה רגישה מעין זו.

בנוסף, בעלי בתים רבים מצפים כיום לקיים דיאלוג עם היזם, ועל כן חשוב שגם ההנהלה הבכירה תירתם למאמץ, תוך זמינות מקסימלית ושליטה בפרטים. לבעלי בתים בפרויקטים חשוב לדעת שדלתם של בכירי החברה פתוחה עבורם, וכי הם זמינים להתמודד עם כל אתגר. בנוסף, חשוב להקפיד שהכל יהיה מעל השולחן, ללא סיכומים פרטניים חשאיים, ובשקיפות מקסימלית מול יתר בעלי הבתים.

צעד חשוב נוסף בקידום הפרויקט הוא לאפיין מוקדם ככל הניתן את הרכב האוכלוסייה שמתגוררת במתחם המיועד להתחדשות עירונית, בדגש על אוכלוסיית הקשישים. בעלי בתים אלה זכאים להטבות שונות, הודות לתיקוני חקיקה שנחקקו בשנים האחרונות, ויש להיערך לאפשר להם את ההטבות. כך למשל ניתן להציע חלופה של שתי דירות קטנות ששווין זהה לדירת התמורה, תוך הבלטת היתרונות שגלומים בכך עבורם: יצירת מקור הכנסה פנסיוני נוסף, מגורים קרובים לבני משפחה או למטפלים סיעודיים, או דווקא הקטנת שטח הדירה עבור מבוגרים שמעדיפים דירות קטנות יותר ונדרשים להפרש הכספי למימון צרכים אחרים או ליצירת כר בטחון לעתיד.

כשאין מוצא, בחלק מהמקרים ההתמודדות מול סרבנים מובילה להליך שיפוטי אצל המפקח על הבתים המשותפים, או לבתי המשפט. אני סבור כי יש לעשות הכל על מנת להימנע מהליכים משפטיים מול בעלי דירות. אנחנו קיבלנו החלטה לקדם כל פעולה שנדרשת, בכדי להימנע מכך. הליך משפטי יוצר אווירה שלילית שאיננה בריאה לפרויקטים מהסוג הזה, שבהם אנחנו צועדים יד ביד עם בעלי הבתים. מעבר לכך, ההליך המשפטי צפוי בסבירות גבוהה להביא לעיכוב בלוח הזמנים של הפרויקט. מבחינתנו זה המוצא שאחרי המוצא האחרון. 

לסיכום, פרויקטים של התחדשות עירונית הם ממילא מורכבים מאוד ודורשים ניסיון וידע ספציפי. יזם המעוניין לקדם בהצלחה פרויקטים צריך להכיר את הנפשות הפועלות ברשויות המקומיות, לדעת מה המדיניות העירונית בכל אזור ואזור, אך לא פחות חשוב כאמור, עליו לדעת איך להתנהל מול בעלי הקרקע – הלא הם בעלי הדירות. שקיפות מירבית, שיתוף פעולה והתאמה של הפרויקט לאוכלוסיות המיוחדות וביניהן הקשישים וגם הסרבנים, הם לדעתי המפתח לפרויקט מוצלח. 

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות