יאיר שלו - רז רוגובסקי
יאיר שלו - רז רוגובסקי

צרת תמ"א 38: כיצד פותרים את בעיית רישום הזכויות על הנכס?

אחד הסיוטים הכי גדולים של יזמי תמ"א 38 היזמים הוא הרגע שבו הם נדרשים להציג בפני הבנקים הסכמה של כל בעלי הזכויות בנכס ומגלים שבסיפור מעורבת חברה מסתורית שנסגרה לפני עשרות שנים. עו"ד יאיר שלו, המתמחה בבעיות רישום זכויות של בעלים בנכסים הרשומים על שם "חברות גוש חלקה", מסביר איך אפשר להערך מראש ולפתור את הבעיה

מגדילים 01.07.2021

הקשיים והמהמורות בדרך להגשמתם של מיזמי תמ"א 38 מוכרים לכל מי שמעורב בתחום – יזמים ודיירים כאחד. ואולם רוב המעורבים בפרויקטים של התחדשות עירונית יכולים לראות את עצמם ברי מזל, ולו בשל העובדה שלא נדרשו להתמודד עם המכשול הגדול והמאיים מכולם: בעיות ברישום הזכויות של הנכס במקרקעין. מתי הבעיה הזו עולה ומה משמעותה? 

נתחיל בקצת רקע: בשנות החמישים נהגו קבלנים לרשום בניינים שהקימו כחברה, וזאת בכדי להימנע מרישום בטאבו וכך "להתחמק" מתשלום מס שבח. חברות אלה כונו "חברות גוש חלקה", משום ששמן נשא את מספר הגוש ומספר החלקה של הנכס. בשנות השישים בוטלה הפרקטיקה הזאת, החברות הללו נסגרו והנוהג פס מהעולם.

ואולם אף שהן כבר אינן קיימות, חברות הגוש חלקה ממשיכות לרדוף את נכסי המקרקעין ויושביהם גם כיום, כמעט שישים שנה אחרי ביטולן. הדבר קורה בעיקר על רקע עלייתה של ההתחדשות העירונית בעשור האחרון: בזמן שעוד ועוד יזמי תמ"א 38 מנהלים מיזמים או בוחנים בניינים לצורך קידום פרויקטים חדשים, רבים מהם מגלים לאכזבתם – ולעתים לחרדתם – כי האתגר הביורוקרטי והפיננסי שניצב מולם גדול בהרבה משחשבו.

כך למשל מתגלה להם שרוכשי הדירות בבניין קיבלו מניות בחברת הגוש חלקה (שכאמור רשומה כבעלים של הקרקע), בעוד בטאבו הם נרשמו כחוכרים בלבד; עוד מסתבר לרוב כי רשימת החוכרים בבניין התארכה מאחר שבמשך השנים הדירות החליפו ידיים, בעוד איש לא טרח לעדכן את רשימת בעלי המניות. וכך, אף שבעלי המניות של אותה חברה הם עדיין אותם דיירים משנות השישים, היזמים נדרשים להציג בפני הבנקים הסכמה של כל בעלי הזכויות בנכס, לרבות של החברה המסתורית שנסגרה לפני עשרות שנים.

עו"ד יאיר שלו, שותף ומייסד במשרד יאיר שלו ושות', טיפל עד היום בעשרות נכסים מורכבים מסוג זה, וצבר ניסיון רב בנושא הסבוך של רישום זכויות של בעלים בנכסים הרשומים על שם חברות גוש חלקה. לדבריו, הבעיה עם פרויקטים בבניינים כאלה היא ש"צריך לקבל הסכמה לו מצד חברה שאינה קיימת עוד, ולחילופין חברה שהיא עדיין פעילה אך לא שילמה אגרות ולא הגישה דו"חות במשך שנים ובכך בעצם למפירת חוק.
"במצב כזה הפרויקט למעשה נתקע מבלי שאפשר יהיה לקדם אותו הלאה. כמובן שהצרה גדולה במיוחד כאשר זיהויה קורה בשלב מאוחר יותר, אחרי שהיזמים והקבלנים כבר הוציאו מיליוני שקלים על תכנון ורישוי, ומבלי שהיו מודעים לכאוס הבעלות והזכויות בתחילת הדרך".

איך בדיוק הכאוס הזה בא לידי ביטוי?
"פעמים רבות מתגלה למשל שאין קורלציה בין בעלי הדירות לחוכרים בטאבו ולמרשם בעלי המניות. במצב כזה, לא ניתן לפרק את החברות ההיסטוריות ללא תשלום מס. המס הזה, שיכול להגיע למאות אלפי שקלים, לא נכלל כמובן בדו"ח אפס של היזם ועלול להפיל את הפרויקט כולו. תרחיש לא סימפטי נוסף הוא אובדן הליווי הבנקאי במהלך הפרויקט, אחרי שהבנק המלווה מגלה שהיזם חתם על הסכם מול בעלי הדירות ולא מול בעלי הקרקע או הנכס הרשומים".

נשמע מייאש. יש בכלל טעם להיכנס לפרויקט בסיטואציה כזו? איך אתה ניגש לפתור פלונטר כזה?
"זה אכן מורכב, אבל בסופו של דבר אם יש רצון מבחינת שני הצדדים, ויכולת כלכלית מצד היזם, אין באמת סיבה להרים ידיים. השיטה שפיתחנו אצלנו במשרד היא סדורה ובעלת כמה שלבים: אנו בודקים היטב את נסח הטאבו של הנכס ואת הנסח של החברה, עוברים בקפידה על  הסכם הדיירים, נותנים חוות דעת ורק אז מתחילים לפעול בכל הגזרות הרלוונטיות – כינוס של אסיפה כללית, פרסומים בעיתונים, מינוי מורשה חתימה של החברה, וכדומה. אבל כל פרויקט כזה מייצר את האתגרים הייחודיים לו ומצריך פעולות קצת שונות.

"למעשה, הטכניקה הזו מאפשרת לנו להעמיד די במהירות מורשה חתימה מטעם החברה ההיסטורית, ואז ניתן להזיז דברים בבית המשפט: לרשום את בעלי הדירות כבעלי המניות; לקבל הרשאה לחתום על ההסכם מול היזם, על המסמכי הליווי הבנקאי, על הערות האזהרה ועל מכירת הדירות; וכמובן – לדאוג לרישום הבית המשותף, מה שמאפשר להיפרד סופית מחברת הגוש חלקה המקורית".

לסיכום, מה העצה החשובה ביותר שאתה יכול למי שנקלע לתסבוכת עם חברות גוש חלקה?
"הכי חשוב לא לנסות לפתור את העניינים האלה לבד, ולתת את זה לטיפולו של איש מקצוע. אין די בזכויות בנייה, דו"חות כלכליים ואישור מהרשות – במקרים כאלה צריך לבדוק הרבה יותר לעומק כדי להוציא את הפרויקט אל הפועל. יזמים צריכים לדעת שלעיתים בעלי דירות לא זוכרים או לא יודעים על חובות היסטוריים הקשורים לחברת הגוש חלקה – למשל, סיום תקופת החכירה שלהם – אשר כוללים מס לא מבוטל. לא מפתיע שאותם בעלי דירות יעדיפו לגלגל את המס הזה על כתפיהם של היזמים עצמם. לכן, חשוב שכל יזם יהיה מודע לסכנות האלה לפני שהוא חותם על הסכם ויוצא עם פרויקט לדרך”.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות