banner
אילוסטרציה // מגדילים
אילוסטרציה // מגדילים

אושר תקן השמאות המעודכן: לא יקבע טווח של רווח יזמי בפרויקטיי פינוי בינוי

לראשונה תקן השמאות בתוכניות פינוי בינוי לא ינקוב עוד בטווח מפורש של רווח יזמי והוא כולל התייחסות להערכת המטלות הציבוריות, קובע עקרונות לתחשיב היטל השבחה, מתייחס לקרן תחזוקה ומבטל את קביעת התמורה המקובלת לדיירים

כרמלה קופר 01.06.2022

עשור לאחר שאושר התקן המקורי, החליטה מועצת שמאי המקרקעין במשרד המשפטים לעדכן את תקן 21 (21.1), כאשר השינוי העיקרי בתקן לא יקבע טווח של רווח יזמי מפורש בפרויקטיי פינוי בינוי. עוד בין השינויים המרכזיים, לראשונה כולל התקן החדש התייחסות להערכת המטלות הציבוריות המוטלות על היזם במסגרת התוכנית, קובע עקרונות לתחשיב היטל השבחה בפינוי בינוי ומכיר בצורך להביא בחשבון "קרן תחזוקה" שתאפשר לדיירים המקוריים להמשיך ולהתגורר בבניין שהוצאותיו החדשות גדלו באופן ניכר. התקן המעודכן יכנס לתוקף עם פרסומו.

"התקן מכיר בצורך שלא לקבע שיעורי רווח ותמורה, המשתנים ממקום למקום ומזמן לזמן ומתוך רצון להותיר את השוק פתוח למו"מ ולאפשר לצדדים להתאים ביניהם את הנתונים המתקבלים מהתכנון, בשקיפות מלאה", מציינים במשרד המשפטים,  "יחד עם זאת, העדכון החדש יכלול הפנייה לסקר שיערוך השמאי הממשלתי הראשי בעניין הרווח היזמי, אשר יעודכן מעת לעת בהתאם לשינויים בשוק". 

כמו כן, התקן ממליץ למוסדות התכנון לקבוע מדיניות תכנון, אשר על בסיסה ניתן יהיה לבחון האם התכנון המוצע מייצר תמריץ ראוי למימושו, ובהתאם לקדם תכנית פינוי בינוי.

שינוי עקרוני נוסף נוגע להוצאות מוכרות. בעניין זה אומר במשרד כי: "הניסיון לימד שיש מקום להכיר בהוצאות מחויבות במיזמים של פינוי בינוי. לפיכך, התקן החדש מפרט את אותן הוצאות לרבות אופן ההתייחסות אליהן".

נחמה בוגין // צילום: שי שהרבני
נחמה בוגין // צילום: שי שהרבני

שמאית המקרקעין נחמה בוגין, התייחסה להחלטה, ואמרה כי יש לברך על התקן: "נכנסו בתקן המעודכן לא מעט אלמנטים שהיו חסרים בתקן הקודם. לעניין הרווח היזמי, אני שמחה שיש בכל זאת התייחסות, גם אם זה באמצעות נספח שיכין השמאי הממשלתי. הרווח היזמי, כמו שיהיה צריך להיות מלכתחילה הפך להיות סף מינימום ולא מקסימום. קודם לכן הוא היה גם סף מקסימום, וזה הרבה פעמים מנע קידום תוכניות בצורה די אבסורדית. בנושא מודל חישוב היטל ההשבחה, עוד לא נאמרה המילה האחרונה לדעתי אבל התקן המעודכן הוא צעד חשוב קדימה". 

התמורה לבעלי הדירות"טבלת רגישות"
התקן הקודם מציין שהתמורה המקובלת היא תוספת שטח, לדירה הקיימת של כ-25 מ"ר. נקבע שתוצג "טבלת רגישות", שתציג את הרווח היזמי המתקבל בהינתן תמורות שונות לבעלי הדירות. כך, לראשונה, התקן נותן כלי ליזמים ולבעלי הדירות לנהל מו"מ, בשקיפות מלאה, על אפשרויות חלוקת הרווח המתקבל מהתכנון.
בתקן הקודם מצוינת "תמורה מקובלת" לבעלי הדירות. במשרד מסבירים כי: "עם השנים רשויות שונות קבעו תמורה לבעלים, שעל בסיסה חושב הרווח ואילו במקומות אחרים התמורה נקבעה לאחר מו"מ בין הצדדים. לאור זאת, בתקן החדש אין קביעה נורמטיבית, אלא הוראה שהתחשיב יעשה על פי הנורמה שנקבעה ברשות, ככל שנקבעה, ובמקום שלא נקבעה התמורה, יוצג התחשיב בטבלת רגישות. כך ניתן יהיה לראות, באופן שקוף, את הרווח המתקבל כתוצאה של תמורות שונות, ולאפשר לצדדים לנהל מו"מ כשכל הנתונים פרוסים לעיניהם. חשוב להדגיש כי התקן הוא בסיס נורמטיבי לבחינת הכדאיות הכלכלית של פרויקט ומסייע למוסדות התכנון לעת קביעת זכויות הבנייה שיאפשרו את מימושו, אולם התקן אינו מחייב בכל הקשור להסכמים הפרטניים שנחתמים בין בעלי הדירות ליזם".

הקמת "קרן תחזוקה"
התקן החדש קובע רשימת הוצאות שיש להתחשב בהן בעת ביצוע הבדיקה הכלכלית. כך, לראשונה, התקן מכיר בעלויות תחזוקת השטחים המשותפים בבניין עבור בעלי הדירות המקוריים שיחזרו להתגורר במיזם החדש. זאת בניסיון לסייע לבעלי הדירות הוותיקים להישאר להתגורר במיזם ולא להשית עליהם הוצאות כבדות מבלי שיש באפשרותם לעמוד בכך.

שיעור הרווח היזמי
בתקן הקודם נקבעו שיעורי רווח משתנים בהתאם לשלב במיזם. "הניסיון לימד שטווחי הרווח שנקבעו לא עמדו בשינויי הזמן והמקום והם אינם רלוונטיים עוד. לפיכך, סוכם כי השמאי הממשלתי יפרסם מעת לעת סקר, אשר יקבל הפנייה מפורשת בתקן, ושייפרט את שיעורי הרווח המומלצים לפי אזורים שונים", מציינים במשרד, "יובהר כי התקן המעודכן מפנה לסקר אך מותיר לשמאי שעורך את חוות הדעת גמישות לסטות משיעורי הרווח הקבועים בו, תוך שינמק את קביעתו, בהתאם לפרמטרים שנקבעו בתקן. באופן זה, שיעור הרווח שיקבע לתכנית מסוימת יהיה רלוונטי למקום ולזמן ועל בסיסו ניתן יהיה לבחון האם התכנון המוצע מאפשר כלכלית את מימושו".

שמוליק כהן שמאי מקרקעין // צילום: דובי שמחי
שמוליק כהן שמאי מקרקעין // צילום: דובי שמחי

שמוליק כהן, ממשרד SK שמאות מקרקעין המתמחה בליווי פיננסי של פרויקטי נדל"ן, אומר כי: "רווח היזמי הינו התוצר הנדרש בכל פרויקט נדל"ן לכלל הגורמים המעורבים בפרויקט-ליזם הרווח מהווה את ההחלטה באם להיכנס לפרויקט, לגוף המימון האם לממן את הפרויקט וגם לדיירים הבאים לוודא תמורות ראויות. כיול המערכות כפי שבא בתקן החדש , בו הרווח היזמי יקבע ע"פ אזורים בדגש ע"י שמאי הפרויקט, הינו מבורך. התקן ידייק, יקצר לוחות זמנים ויעודד הקמת פרויקטי התחדשות עירונית תוך שמירת האינטרסים והאיזונים הנכונים בין כלל המעורבים. מעורבות שמאי המקרקעין בדגש על קבלת המנדט לעדכון עיתי של הדו"ח לאור השינויים הרלוונטיים בעולם הנדל"ן (תקבולים, הוצאות, הנחיות רגולטוריות וכו') דרמטית בחשיבותה ותעודד הקמת פרויקטים חדשים".

העדכון הסופי לתקן, כפי שאושר ע"י מועצת שמאי המקרקעין,  מובא לאחר עבודת מטה בהובלת השמאי הממשלתי הראשי, אוהד עיני, ביחד עם המשנה ליועצת המשפטית לממשלה (אזרחי), עו"ד כרמית יוליס, הרשות להתחדשות עירונית ושמאים פרטיים. 

ממשרד המשפטים נמסר כי: "התקן עודכן תוך ראיה קדימה ומתוך מחשבה כי לא ניתן לנבא בנקודת זמן נוכחית את התמורות הסבירות והראויות בתחום ההתחדשות העירונית, ומכאן שיש לנסחו באופן שישאיר אותו רלוונטי לפרק זמן ממושך. כמו כן, העדכון לוקח בחשבון את השוני הקיים בין פרויקטים ברחבי הארץ באשר לרווח ולביקוש הנשענים על מכלול פרמטרים ובהם, בין היתר, הסיכונים הכרוכים במיזם ספציפי במיקום ומועד מסוימים.

מנכ"ל משרד המשפטים ויו"ר מועצת שמאי המקרקעין, עו"ד ערן דוידי: "שוק הדיור בישראל מחייב אותנו לעשות כל העת את ההתאמות הנדרשות לרוח התקופה. התקן המעודכן הוא דוגמה להתאמה שכזו  – שינוי קטן, שיש בו משום בשורה גדולה. התקן הוא כלי עזר מקצועי, עדכני ואחיד שיאפשר וודאות ובהירות עבור השמאים ויסייע להליכים יעילים יותר בתחום ההתחדשות העירונית. התקן המעודכן מביא לידי ביטוי את תפקיד משרד המשפטים כגורם המאזן בין האינטרסים של כלל השחקנים בתחום, ויאפשר לקדם באופן נרחב תכניות של התחדשות עירונית בכל רחבי הארץ". 

אוהד עיני // צילום: מרסלו אילת
אוהד עיני // צילום: מרסלו אילת

אוהד עיני, השמאי הממשלתי הראשי: "לאחר תהליך ארוך ומרתק של עדכון התקן, במסגרתו נוכחנו בנחיצות הרבה של העדכון, אני מברך על המוגמר ומייחל שאכן ישיג את מטרתו, להקל ולקדם מימוש מיזמים להתחדשות עירונית. בהזדמנות זו ברצוני להודות לשותפים הרבים לתהליך – מועצת שמאי המקרקעין, הרשות להתחדשות עירונית, יעוץ וחקיקה, מינהל התכנון, רשות המסים, שמאי מקרקעין ועוד. בזכות הרתמות של כולם למשימה חשובה זו, הגענו ליום בו מועצת שמאי המקרקעין אימצה את המלצת הצוות המקצועי ואישרה את התקן החשוב הזה".

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

לכנס הנדל"ן השנתי | כל בכירי הענף במקום אחד!

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות