המפקחת אביטל שרייבר: "בעל דירה המתנגד לפרויקט חיזוק בשל עבירות בניה שביצע או בשל השתלטות על רכוש משותף פועל שלא כדין"
הפכו מחסן לדירת מגורים ללא היתר חוקי – והתנו את תמיכתם בתכנית תמ"א 38 לבניין בהכשרת דירת המחסנים. המפקחת על המקרקעין בירושלים, אביטל שרייבר, שדנה בתביעת שכניהם של הדיירים לאסור על המשך השימוש במחסן כדירה, תוך שהיא מותחת ביקורת על הנתבעים: "בעל דירה המתנגד לפרויקט חיזוק בשל עבירות בניה שביצע או בשל השתלטות על רכוש משותף, הוא שפועל שלא כדין". עם זאת, המפקחת קיבלה באופן חלקי בלבד את התביעה, לאחר שקבעה כי אין בסמכותה לדון בנושאים של עברות בנייה ובאיסור על שימוש במחסנים לצרכי דיור.
בפני המפקחת שרייבר עמדה שאלה עיקרית אחת: מה דינה של דירה בבית משותף שנבנתה לפני שנים רבות על חשבון מחסנים ורכוש משותף, שאינה מופיעה כדירה במסמכי הרישום ונבנתה ללא היתרים כדין. התובעים והנתבעים הם בעלי זכויות בבניין משותף ברחוב אבא חלקיה בירושלים. בתם של הנתבעים ובעלה מתגוררים בדירה בקומת המרתף בבית המשותף שאינה רשומה כדירה, אלא מהווה מחסנים ורכוש משותף שנבנו כדירה.
לטענת התובעים, הקבלן שבנה את הבית המשותף, הוא אביה של הנתבעת, והוא הפך חלק מהמחסנים בקומת המרתף לדירה נוספת. עוד נטען בתביעה כי בהמשך הוסיפו הנתבעים בניה לא חוקית לדירה האמורה תוך שימוש בחצר המשותפת וכן מבצעים שימוש ייחודי בחלק מהחצר. כמו כן, נטען כי הנתבעים משתמשים בחניה המשותפת לבעלי הדירות, שבה 9 מקומות חניה האמורים לשמש 11 דירות, ובכך מונעת שימוש בחלק ממקומות החניה. בנוסף, נטען כי דירת המחסנים אינה מופיעה כדירה במסמכי הרישום ואין לה היתר בניה.
התובעים טענו עוד כי הנתבעים השתלטו על חלקים מהחצר המשותפת ועשו בה שימוש ייחודי. התובעים דרשו לחייב את הנתבעים בדמי שימוש בגלל השימוש הלא חוקי במחסנים, לאסור על הנתבעים להשתמש בדירת המחסנים לכל מטרה שאינה מחסנים, לאסור שימוש פרטי בחצר, ולאסור על המתגוררים בדירת המחסנים להשתמש בחניה שבבניין.
הנתבעים, מצדם, טענו כי הם רכשו דירה בבניין ואת הזכויות במחסנים, ושילמו ארנונה למגורים על דירתם ועל דירת המחסנים. הנתבעים טענו כי התביעה הוגשה בחוסר תום לב – לטענתם, התובע ניסה לקדם תכנית חיזוק לבית המשותף על פי תמ"א 38 והנתבעים התנגדו לכך אולם בהמשך הסכימו בתנאי שתוכשר דירת המחסנים. הסכם התמ"א לא התקדם, בסופו של דבר, בגלל סירוב של בעל דירה אחר לחתום עליו. "מטרת התביעה היא להפעיל על הנתבעים לחץ לא הוגן, והיא הוגשה בחוסר תום לב, שכן המניע האמיתי והיחיד לתביעה הוא כביכול אשמתם של הנתבעים באי הוצאתה לפועל של התמ"א", טענו הנתבעים.
עוד טענו הנתבעים כי הסעדים באשר לשימוש בדירת המחסנים או בחיוב בדמי שימוש אינם בסמכות ערכאת המפקח על המקרקעין, שכן אין בסמכותו לדון בעברות על חוק התכנון והבניה או בנושאים תכנוניים. בנוסף, הם טענו כי עשו שימוש סביר ברכוש המשותף.
המפקחת קבעה כי אכן אין בסמכותה לדון בנושאים הנובעים מעבירות בנייה ובעצם השימוש במחסנים. עם זאת, המפקחת התייחסה לטענות התובעים שלפיה הנתבעים בנו תוספת בנייה למחסנים על חשבון החצר המשותפת, ומהווה למעשה שימוש ייחודי של הנתבעים באותו שטח.
המפקחת קבעה כי הנתבעים לא הוכיחו שניתן לקבל היתר בניה להרחבה שביצעו. "מכיוון שדירת המחסנים, היא כשלעצמה בנויה ללא היתר כדין, הרי שקיים קושי להניח שניתן יהיה לקבל היתר להרחבה שבוצעה לה", נכתב בפסק הדין. עוד ציינה המפקחת כי הנתבעים אף לא הוכיחו שקיבלו הסכמה מפורשת של מי שבבעלותם שלשה רבעים מהדירות ושני שליש מהרכוש המשותף צמוד לדירותיהם, לביצוע ההרחבה. על רקע זה, המפקחת הורתה לנתבעים לפרק את תוספת הבנייה.
עוד קבעה המפקחת כי בביקור שערכה בבניין היא נוכחה לראות כי הנתבעים עושים שימוש ייחודי ובלעדי בחצר המשותפת, והורתה להם להימנע מכך ולפנות את החצר מחפצים שהציבו בה.
בנוסף, המפקחת התייחסה לטענות התובעים שלפיה השימוש במחסנים כדירה יוצר לחץ על החניה המשותפת בבניין, וקבעה כי "קיומה של דירת המחסנים מייצר עומס על החניה העמוסה ממילא של הבית המשותף, ובכך פוגע בזכות התובעים לשימוש בחניה המשותפת". המפקחת אסרה על הנתבעים המתגוררים בדירת המחסנים, או כל מי שיתגורר בה במקומם, להימנע מלחנות בחניון המשותף של הבית המשותף.
בסופו של דבר, התייחסה המפקחת לטענות הנתבעים כי התביעה הוגשה כאמצעי לחץ כדי שיסכימו לתכנית תמ"א 38, תוך שהיא מותחת עליהם ביקורת: "טענת הנתבעים, שהתובעים חסרי תום לב משום שהגישו את התביעה כלפיהם כדי ליצור לחץ שיביא לביצוע פרויקט חיזוק בבית המשותף, היא טענת הקוזק הנגזל. הנתבעים מודים שהתנגדו לפרויקט והתנו את הסכמתם בהכשרת דירת המחסנים".
עוד עולה מפסק הדין כי הנתבעים חתמו בסופו של דבר על ההסכם לפרויקט החיזוק רק לאחר שהיזם התחייב שהפרויקט לא יקודם אלא אם כן יתחייבו התובעים להסיר את טענותיהם בנוגע לדירת המחסנים. "התובעים אינם מסכימים, ובצדק, לתנאי האמור… מכאן, שהנתבעים הם שהכבידו על קידום פרויקט החיזוק בשל כוונתם להמשיך ולהשתמש בדירת המחסנים בניגוד לדין, ונתנו הסכמתם רק בכפוף לוויתור של התובעים על טענותיהם המוצדקות". עוד נכתב בפסק הדין כי עצם קיומה של דירת המחסנים הביא להכבדה על האפשרות לקדם את פרויקט החיזוק, וזאת בשל חוסר החוקיות של דירת המחסנים. "מובן שקיימת זכות לתובעים למצות את זכויותיהם המשפטיות כדי להביא להסרת המכשול האמור", נכתב.
המפקחת אף ציינה כי הנתבעים פעלו שלא כחוק בדרך התנהלותם: "בעל דירה המתנגד לפרויקט חיזוק בשל עבירות בניה שביצע או בשל השתלטות על רכוש משותף, הוא שפועל שלא כדין, ולא מי מבעלי הדירות האחרים המבקשים למצות את זכויותיהם לחיזוק הבית המשותף… יתר על כן, גם אם היה מוכח שהנתבעים הסכימו לפרויקט החיזוק ולא תרמו להכבדה על ביצועו, לא היה הדבר גורע מזכות התובעים לדרוש את הסעדים נשוא התביעה, ללא כל קשר לפרויקט החיזוק, במיוחד כאשר מדובר בפגיעה מוחשית ומשמעותית, כפי שעלתה בענייננו, בזכויות הקניין שלהם".
כאמור, המפקחת קיבלה באופן חלקי את התביעה והורתה לנתבעים לפנות את השטח המשותף שבו עשו שימוש בלעדי, וכן הורתה לרשמת המקרקעין לרשום הערת אזהרה על דירת הנתבעים, שלפיה קיים פסק דין של המפקחת על רישום מקרקעין בנוגע למחסן הכלול בדירה זו, ולשימוש בחצר המשותפת, וזאת כדי למנוע הטעיית רוכשים פוטנציאליים.
בנוסף, היא הטילה על הנתבעים הוצאות בסך 15,000 שקלים.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
