לראשונה: הוכרו זכויות הבנייה הפטורות מהשבחה במסלול חיזוק ב"סדר הפוך"

שומה מכרעת שפורסמה בימים אלה הכירה לראשונה בתל אביב בעיקרון של "סדר הפוך" בחישוב זכויות הבנייה הפטורות מהיטל השבחה בתמ"א 38/1 חיזוק ועיבוי, שמשמעותה היא כי בבניינים עם קומת גג חלקית המיועדים לחיזוק, בצפון הישן של תל אביב (רובע 3), ניתן ראשית לממש את קומת הגג החלקית ורק לאחר מכן את שתי קומות התוספת, וזאת לטובת מימוש הפטור מהשבחה בגין תוספת בנייה מקסימלית על גגות מכוח תמ"א 38, העומדת על 2.5 קומות. 

החלטתו של השמאי המכריע מרדכי דדון בנוגע להשבחה של שני בניינים ברחוב בן יהודה נסמכה על פסיקה של בית המשפט המחוזי בחיפה מ-2019 לעניין חישוב זכויות הבנייה ב"סדר הפוך" מכוח תמ"א 38. עד כה פסיקה זו לא נלקחה בחשבון בבירור מחלוקות שמאיות בין הוועדה המקומית תל אביב – יפו לבין יזמי התמ"א בעיר.

שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, מסביר כי: "ההחלטה שהתקבלה עשויה לשנות באופן דרמטי את חישוב הזכויות הפטורות מהשבחה במאות בניינים ותיקים בתל אביב במסלול חיזוק, להשפיע על כדאיות הפרויקטים ולהעניק ליזמים תמורות כספיות גבוהות יותר בביצועם. אותם הבניינים נמצאים ברובם בשטחי רובע 3 ובמיוחד באזור ההכרזה של אונסקו, מדרום לרחוב ארלוזורוב ועד לרחובות בוגרשוב ומרמורק. הם מקודמים במסלול חיזוק ותוספת קומות  בשל זכויות הבנייה הקטנות יותר ביחס לרובע 4 ובשל מגבלות השימור. 

"בתמ"א 38 / 1 לא ניתן ליזמים סל זכויות בנייה פטורות מהשבחה כמו בתמ"א 38 / 2 – הריסה ובנייה מחדש, כך שתוספת הקומות נקבעת בהתאם לבינוי הקיים ולפי ניצול השטחים בפועל. לפי מנגנון הבינוי הקיים, מחשבת הוועדה המקומית תל אביב – יפו את השלמת השטחים בבניינים שבהם קומת גג חלקית כקומה שלמה וגורעת שטחים אלה מהפטור מהשבחה.  משיטת חישוב הוועדה היזמים למעשה מפסידים שטחי בנייה, שכן במקום התוספת המקסימלית של 2.5 קומות עומדת לרשותם בפטור מתשלום עוד 1.5 קומות בלבד, כאשר עבור השלמת קומת הגג מועמסים על היזמים עלויות השבחה".

בשני הבניינים ברחוב בן יהודה, שעמדו במחלוקת בין הוועדה המקומית תל אביב-יפו לבין היזמים, קיימות קומות גג חלקיות. בעת הוצאת היתר בנייה ביקשו היזמים לסגור את הגגות לצורך מיצוי תוספת הקומות המותרת. לפיכך, הוועדה המקומית הוציאה מחוץ לפטור את השלמת הגגות וחישבה את השבחת הבניין האחד ב-1,292,140 שקל ואת השבחת הבניין השני ב-8,300,240 שקל. 

מנגד, טענו היזמים ברחוב בן יהודה באמצעות שמאי המקרקעין דני טרשנסקי, ממשרד 'קמיל-טרשנסקי-רפאל', כי בפרויקטים אלה יש להחיל את עיקרון "התמ"א ההפוכה", כלומר – השלמת חצי הקומה לקומת הגג החלקית הקיימת ומעליה תוספת של עוד שתי קומות, כאשר על השלמת הגג יחול פטור מהשבחה, כחלק מתוספת זכויות הבנייה. 

בהכרעתו בתיקים אימץ השמאי המכריע את עמדת היזם וציין, כי: "לעניין אופן מימוש 2.5 קומות, למעשה בית המשפט אישר את הבקשה להיתר אותה הגיש היזם, כך, שאם יש קומה בנויה חלקית, 2.5 קומות יכולות להתקבל 'הפוך', קרי חצי קומה (השלמה לקומה קיימת) ומעליה 2 קומות. אין חובה ל- 2.5 קומות כך שיינתן השלמה קומה קיימת ומעליה עוד קומה וחצי… האמור, הינו בחינת 'סל זכויות', קרי הגדרת 'סל זכויות' לצורך 'זיכוי', בעיון בהוראות התמ"א ניתן לפרשם כך, שלמעשה מגיע ליזם 2.5 קומות, לא נאמר דבר לעניין אופן הבינוי הזכאי לפטור זה, קרי לא נאמר כי במצב דברים בו קיימת קומה חלקית ישנו צורך בהשלמתה וזה ייחשב 'כשטח לזיכוי' של קומה מלאה, ניתן לראות בתמ"א כי סך הזיכוי הינו ל- 2.5 קומות ללא הגדרת אופן בינוי". 

בהשפעת עיקרון "התמ"א ההפוכה" הפחית השמאי המכריע את חישוב ההשבחה של הוועדה המקומית בבניינים ברחוב בן יהודה ב-78% וב-40%, שנאמדו בכ-1 מיליון ₪ ובכ-3.2 מיליון ₪  בהתאמה.

טרשנסקי: "מדובר בהחלטה תקדימית משמעותית מאוד עבור יזמים ברובע 3 בתל אביב. ההחלטה מחזקת את כדאיותם הכלכלית של פרויקטים, באמצעות מקסום זכויות הפטורות מהשבחה במסלול חיזוק ותוספת קומות, לצורך ניצול מרבי של שטחי בנייה והגדלת היצע הדיור באזורי הביקוש בתל אביב".

מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?

לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן

תגיות: