"זה הזמן להפעיל את המנופים שלכם כבעלי זכויות" – עו"ד ירון טיקוצקי מציע לבעלי הדירות בהתחדשות העירונית להגביר הילוך
עו"ד ירון טיקוצקי, שותף מייסד משרד עו"ד דורון, טיקוצקי, קנטור, גוטמן, גרוס ושות', מבין עורכי הדין המוערכים והמנוסים שמלווה אלפי בעלי דירות בהתחדשות העירונית במתחמים בכל הארץ, מסביר מדוע ההתחדשות העירונית נתקעת במסדרונות הרישוי של הוועדות המקומיות, מתאר את השינוי בתפיסה של בעלי הדירות בעקבות המלחמה, וקורא להם להפעיל לחץ על ראשי הרשויות ערב הבחירות המוניציפליות. עו"ד טיקוצקי התארח באולפן הפתוח, בהנחיית כרמלה קופר, ותיאר בפתח דבריו את מצב שוק הדירות והחברות היזמיות. לדבריו, "בשוק הנדל"ן למגורים נכנסו למלחמה במצב לא מזהיר, אחרי שנתיים של ביקושים כבושים ועליית ריבית, שהשפיעה לא מעט על חברות ייזום שהיו מאוד ממונפות, ואשר חלקן לא שרדו את האירוע. השוק התנהל בצורה מאוד אופטימית, רק שהתחזיות האופטימיות הללו לא תאמו את עלויות המימון בפועל. האירוע הזה לא נגמר עדיין, יש גם היום חברות שפועלות ברמות מינוף מאוד גבוהות. עם זאת, יש לציין כי השוק לא עומד לגמרי, הוא במצב לא טוב אבל גם בתקופת המלחמה יש חברות שבונות ומוכרות דירות, במיוחד באזורי הפריפריה, דירות בסדר גודל של 2-2.5 מיליון שקל".
אז אפשר להגיד שהיזמים מתחילים להתאושש?
"הביקושים הכבושים לא נובעים מזה שאין צורך בדירות אלא מאווירה כלכלית, מריבית שעלתה ומחירים שהיו גבוהים. מדינת ישראל צריכה כל שנה עוד 100 אלף דירות. אנחנו רואים ירידה דרמטית בהתחלות הבנייה, כ- 60 אחוז מהאתרים עדיין סגורים. קצב בניית הדירות עומד על 50 אלף דירות לשנה, ואם נעשה את התחשיב לחודשים האחרונים אז אנחנו מדברים על 15-20 אלף דירות בשנה, זה כלום ושום דבר. השילוב הזה יביא לכך שהמלחמה תיגמר, נחזור למשק מתפקד, נעכל את האירוע על כל העצב, היגון והשכול הבלתי ניתנים לתפיסה שמביאה המלחמה – ואז נראה עליית מחירים דרמטית בשוק הדיור".
האם בהתחדשות עירונית, שמציעה מיגון לדיירים, ראינו האצה כלשהי?
"צריך להבחין בין ההתנהגות של שלושת בעלי העניין בהתחדשות העירונית – בעלי דירות, יזמים ורשויות. ככל שמדובר בבעלי הדירות, אז המלחמה האירה את השוק חד משמעית. התפיסה השתנה, אנשים חושבים שחוץ מאשר עסקה משתלמת, מדובר גם בחשיבות ביטחונית. מתחמים שהטילו ספק או מתחמים עם ריבוי בעלי דירות מבוגרים שלא מאוד ששו לעזוב את בתיהם – חושבים היום אחרת. הם מבינים שצריך לרוץ באמצע הלילה למקלט והם מבינים גם ששווי הדירות ללא מרחב מוגן נשחק.
"יש שינוי גישה, נציגויות ובעלי דירות מבינים שקרו שני דברים – צורך במיגון וצורך ביזם יציב וששני אלו עדיפים להם מאשר עוד 2 מטר לדירה בתמורות. הם מבינים שהטרפת של התמורות נפסקת".
איך מבטיחים שהיזם לא השתגע בתמורות שהוא מציע?
"ראשית, יש לנו את הניסיון, אני יודע מה סביר ומה לא סביר. מעבר לכך, אנחנו יודעים מה ניתן בערים, מה המדיניות, ומכירים את המינהלות להתחדשות עירונית.
"לכן גם אני ממליץ לבעלי הדירות לצרף אלינו את היועצים המקצועיים, לכל הפחות שמאי מקרקעין, כבר בשלבים הראשונים, כדי לבחון את סבירות התמורות. כאשר יש חברה שאנחנו מזהים שהיא מציעה תמורות לא ראליות ומנותקות מהמציאות, אז אנחנו יודעים להגיד לבעלי הדירות לא להסתנוור, כי היזם לא יעמוד בזה".
הוועדות המקומיות רצות איתכם?
"יש בהחלט רשויות שנענו לצו השעה ומקדמות מהר היתרים. אני לא מדבר על תכנון, זה הליך מורכב וחלק מהתוכניות מקודמות בוועדות המחוזיות ובוותמ"ל. בסוף צוואר הבקבוק היה ונותר שלב הרישוי וזה במגרש של הרשות המקומית.
"יש רשויות שמקדמות מתן היתרים במהירות ויש רשויות שלא. לדוגמא יש רשות מקומית צפונית שמתהדרת לאחרונה שניתנו היתרים לאלפי יחידות אבל זה הכל בפרויקטים שהתחילו בקדנציה של ראש הרשות הקודם. למעשה, ראשת הרשות המקומית באותה עיר הבהירה שהמדיניות שלה היא לא לקדם התחדשות עירונית, והיא אכן עצרה את הפרויקטים. היא אמרה שתעצור ואכן עצרה".
איך הבחירות ישפיעו על ההתחדשות העירונית, האם נראה שינויים?
"בוודאות. חילוף ראשי ערים באופן כללי הוא לא דבר שמקדם התחדשות עירונית. באים ראשי ערים חדשים, הם רוצים ללמוד מה קורה, לא רוצים לרוץ קדימה – וצוואר הבקבוק של הרישוי היה ויישאר הבעיה העיקרית בקידום התחדשות עירונית. הדרך היחידה לפתור את זה היא ליצור מסלול רישוי אלטרנטיבי ברמה המחוזית".
כמי שמייצג אלפי דיירים, מה העצה הכי חשובה היום?
"אני חושב שזה זמן נכון להתקדם בתהליכי התחדשות עירונית, בעלי הדירות צריכים לעשות את שלהם, ואם צריך להפעיל לחץ ומנופים על ראשי הרשויות אז צריך לעשות את זה.
אני משתתף באופן קבוע בכל הדיונים המשמעותיים בוועדות התכנון על כל התוכניות שמקודמות, ברמה מקומית, מחוזית וגם ותמ"לית, ואני יכול להגיד שוועדות התכנון מטות לנו כעורכי דין אוזן קשבת הרבה יותר מאשר ליזמים או אדריכלים, כי אנחנו מדברים מהפוזיציה של בעלי הדירות, הצרכים, המצוקות – אנחנו חד משמעית שותפים לרצון לקדם את התוכניות אבל משם זה ממשיך לצוואר הבקבוק של שלב הרישוי ברשויות המקומיות ולכן אני בהחלט אומר לבעלי הדירות – זה הזמן, ערב בחירות, תשבו אצל ראשי הרשויות שלכם, זה הזמן להפעיל את המנופים שלכם כבעלי זכויות".
האם הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תורמת לתהליכים?
"הרשות מטפלת בצורה מאוד שיטתית בסוגיה אחר סוגייה בכל הסוגיות שמצריכות התייחסות, אחת מהן למשל היא נושא הערבויות, שצריך סגירה רגולטוריות. היא עושה עבודה טובה, גם מבחינת המינהלות וגם מול הרגולטור, הרשות הממשלתית היא גורם שעשעה שינוי דרמטי בעולם ההתחדשות העירונית".
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
