מתכננים לקדם פרויקט תמ"א 38? יש לבדוק גם שטח המגרש, לצד קיום זיקת הנאה לטובת שכן בחלקה סמוכה // פרשנות משפטית
בית משפט המחוזי ת"א, בראשותו של כב' השופט סגן נשיא ארז יקואל, פסק החלטה מעניינת לנושא זכויות במקרקעין רישום זכות ייחודית, זיקת הנאה מכוח שנים במקרקעין בבעלות קק"ל.
מהי זיקת הנאה?
זיקת הנאה היא אחת מזכויות במקרקעין, הכוונה לאפשר לאדם או קבוצת אנשים לעשות שימוש במקרקעין הנמצא בבעלות אדם אחר, או על דרך השלילה להימנע בזכות זיקת הנאה ולבצע פעולה מסוימת במקרקעין. הצורך בזיקת הנאה מתעורר כאשר מתעוררת מחלוקת לרוב בין כמה חלקות, כאשר חלק מהחלקות כמו במקרה זה הן כלואות ואין גישה ישירה בשביל אלא באמצעות הליכה דרך השביל המחבר לחלקות הסמוכות.
מה הקשר בין זיקת הנאה להתחדשות עירונית?
רישום זיקת הנאה יכול במקרים מסוימים גם לעכב קידום תוכניות של תמ"א 38. במקום בו מתכננים לקדם תוכנית תמ"א 38 יש לבדוק גם שטח המגרש לצד קיום זיקת הנאה לטובת שכן בחלקה סמוכה, ולכן כדי לקחת זאת בחשבון בתכנון הפרויקט.
ספור המקרה האמור הוא של תובעים מחולון, שעתרו לרישום זיקת הנאה מכורח שנים במקרקעין שבבעלות קק"ל. בתביעתם עתרו לרשום את זיקת ההנאה בשביל מעבר המוביל מביתם ומצוי במקרקעין בחלקות סמוכות, המוחכרים לשכנים של התובעים. בנוסף, עתרו התובעים לצו שיורה לנתבעים להימנע מביצוע פעולות שתפגענה בחצר ביתם ,ובשביל הגישה אליו.
מנגד, הנתבעים טענו כי אין תנאים המצדיקים רישום זיקת הנאה ובוודאי שלא במקרה של זיקת הנא במקרקעין בבעלות המדינה , וסברו כי יש לדחות את התביעה.
ביום 30.3.2020 הגיש אחד הנתבעים בקשה להיתר בנייה ביחס לחלקה שלו, בהסכמת יתר החוכרים באותה חלקה, התובעים התנגדו לבקשה בטענה כי הבנייה המוצעת היא בשטחו של השביל המזרחי, המוביל לבתיהם, וכן הוסיפו כי קיימת תשתית מים וחשמל של ביתם.
במסגרת ההתנגדות הציגו לוועדת תכנון ובנייה פסקי דין מבתי משפט השלום והמחוזי משנות ה-90 של המאה הקודמת, בחלקות האלה שהתגוררו משפחות אחרות. בין השאר, נקבע כבר בעבר כי לבעלים הקודמים זיקת הנאה מכוח שנים, שיורה לשכן להשיב מצב לקדמותו. בעקבות פסק הדין של בית משפט השלום, נרשמה בלשכת המקרקעין הערת אזהרה לפיה ניתן פסק דין ע"י מחוזי ת"א הקובע זיקת הנאה לזכות מעבר בשביל. לימים הבעלים החדשים הגיעו להסכם פשרה כי נוסח הערת אזהרה יתוקן, יגרע מזיקת ההנאה שטח הגינה, אשר נמצא כזכות בלעדית של אחד הנתבעים. ב-3.8.21 דנה ועדת המשנה לתכנון ובנייה חולון, והוחלט לאשר את הבקשה למתן היתר בנייה, בכפוף להצגת מתווה חלופי לשביל הגישה.
הפסיקה: אין לתת זיקת הנאה מכוח שנים במקרקעין של המדינה
בית המשפט לאחר ניתוח ממצה של המקרה, דחה את התביעה ופסק כי במקרה זה לא נמצאו התנאים לסטות מן הכלל לפיו בחוק המקרקעין סעיף 113 ( ג) ואין לתת זיקת הנאה מכוח שנים במקרקעין של המדינה.
בית המשפט בהחלטתו קבע כי אין מחלוקת בדבר קיום תנאים של סעף 94 לחוק המקרקעין, כך שהשימוש צריך לשקף שימוש נוגד של בעלי המקרקעין בחלקה, זכות הראויה להיות זיקת הנאה, על פני תקופה של 30 שנים רצופות כפי שנקבע בפסק דין 700/88 אסטרחאן נ' בן- חורין. בית המשפט לא השתכנע כי יש מקום להוצאת צו מניעה קבוע, שכן התובעים לא הצליחו להוכיח קיום מטרד משמעותי. בעניין טענת התובעים בדבר הפרעה שתיגרם להם מהבנייה, בית המשפט קבע כי נושא זה כבר הובא בפני ועדות התכנון ואנשי המקצוע, אך לא מצא כי בהוצאת היתר הבנייה אכן תהיה לתובעים פגיעה ממשית. התובעים גם לא ערערו בערר לוועדה המחוזית, ואין מקום נקבע לטעון זאת כאן בדרך עקיפה.
טענות התובעים לגבי אפשרות של הפרעה עתידית זו נדחתה ע"י בית המשפט, ונפסק שהטיעון הוא טרם זמנו והתובעים יהיו רשאים לפנות לוועדות התכנון.
לאור דחיית התביעה בית המשפט פסק הוצאות כולל שכ"ט עו"ד לחלק מהנתבעים בסכום כולל 66,250 שקל.
לסיכום: פסק דין זה מעלה מחדש את השאלה האם נכון לערוך מחדש חשיבה ולבטל הוראת חוק האוסרת רישום זיקת הנאה מכורח שנים על מקרקעין של המדינה. כיום שגופי המדינה, ובהם רמ"י החלו לפקח ולעקוב אחר פולשי קרקעות גם באמצעות רחפנים, בהחלט יש מקום לחשיבה מחדש ותיקון החוק, כך שבעידן של שינויים טכנולוגיים ורישום דיגיטלי גם רמ"י וקק"ל יוכלו לפקח על רכישת זיקת הנאה מכוח השנים.
*הכותב, עו"ד שחר לוינזון, הינו שותף בכיר ביוסף ישורון ושות' מתמחים במקרקעין ובתים משותפים. אין משום הכתוב ייעוץ משפטי מכל סוג שהוא.
מי יהיו 70 המשפיעים לשנת 2023?
לקבלת עדכונים בוואטספ >>> לחצו כאן
