נחמה בוגין // צילום עמית ישראלי
נחמה בוגין // צילום עמית ישראלי

"ככל שעובר הזמן מדיניות התמורות לדיירים הופכת להיות מצומצמת יותר"

סיכום 2020 בהתחדשות עירונית: נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומשפטנית, סבורה שהסעיפים שהופיעו בטיוטת חוק ההסדרים הנוגעים לפינוי בינוי היו המהלך המשמעותי ביותר בתחום, ויש לקדם את אישורם בהקדם. במקביל מוסיפה בוגין כי יש להוביל לזירוז התגובות של ועדות התכנון בכל הנוגע לאישור תוכניות חדשות.

אורי חודי 01.01.2021

נחמה בוגין, שמאית מקרקעין ומשפטנית, מאמינה כי אם ההחלטות הנוגעות לפינוי בינוי שהופיעו בחוק ההסדרים יעברו – הדבר יוכל להוביל לשינוי משמעותית בתחום. מדובר בהחלטות שמתייחסות לגובה היטלי השבחה, שינוי הרוב הנדרש וגם שינוי פטור ממס. עוד סבורה בוגין כי בעלי דירות כדאי ויתחילו לקדם פרויקטים כעת, לפני שוועדות התכנון יחריפו את הטון בכל הנוגע לצמצום זכויות או תמורות.       

מה היה המהלך או האירוע המשמעותי ביותר בהתחדשות העירונית ב-2020?
"ההמלצות לתיקון החקיקה בנושא הליכי פינוי בינוי שממתינה לאישור סופי באמצעות חוק ההסדרים הן לדעתי האירוע המשמעותי ביותר בהקשר של התחדשות עירונית בשנת 2020. בהתייחסות יותר נרחבת, יש 3 דברים עיקריים בתוך ההמלצות שהם בעלי השפעה מהותית. הדבר הראשון – צמצום היטל השבחה לתוכניות פינוי בינוי מ-50% ל-25%. היטל ההשבחה הוא פקטור משמעותי בכדאיות הכלכלית של פרויקט, מדובר על סכומים של עשרות מיליוני שקלים ולכן הדבר משפיע על ההחלטה אם הפרויקט יצא לפועל או לא. ברגע שההיטל יצומצם, הכדאיות הכלכלית תעלה ותאפשר ליותר פרויקטים לצאת לדרך. הדבר השני – הפחתת הסכמת הרוב הנדרש של בעלי הדירות מ-80% ל-66%. פרויקטים רבים נתקעים כאשר אחוזי ההסכמה מתקרבים ל-80% חתימות, אבל לא מצליחים להגיע לרף הסופי. המצב שנוצר בעקבות כך מוביל לדרישות מוגזמות ולא סבירות מצד הדיירים שמעכבים את הפרויקט כולו. ברגע שאחוז ההסכמה יירד ל-66% יהיה אפשר לקדם פרויקטים רבים מבלי שיעצרו בגלל דיירים בודדים. הדבר השלישי – הגדלת הפטור ממס מדירה אחת לשתי דירות. המהלך הזה יקל על המימוש של פרויקטים ויעזור בשחרור שלהם במצבים שבהם לבעלי דירות אין פטור מלא ממס ולכן הם חוששים להצטרף לתהליך. השינויים הללו חשובים מאוד ויכולים לתת תנופה מירבית לתהליך החשוב של פינוי בינוי בהתחדשות עירונית".

איזה מהלך צריך לקדם ב-2021 כדי שההתחדשות העירונית תוכל להתקדם טוב יותר?
"המהלך המשמעותי שצריך לקדם בשנת 2021 הוא הידוק השליטה על לוחות הזמנים של ועדות התכנון בכל הנוגע לתגובה או קידום ואישור תוכניות לפיתוח בניה חדשה ותשתיות. זאת, כדי שנושא התכנון יקבל תמריץ ונראה את הגלגלים נעים מהר יותר. דבר זה נדרש כעת כשאנו צופים בהמשך ירידות התחלות הבניה לצד העלייה בביקושים והרכישות בשוק הנדל"ן למגורים".

מה המסר הכי חשוב שאת יכולה להעביר לבעלי דירות שרוצים היום לקדם התחדשות עירונית?
"המסר העיקרי שלי לבעלי דירות שרוצים לקדם התחדשות עירונית הוא: תזדרזו. כדאי מאוד להזדרז ולממש פרויקטים כי ככל שעובר הזמן אנו רואים שהמדיניות של וועדות התכנון והרשויות הופכת להיות מצומצמת יותר מבחינת התמורות לדיירים. לכן, אם רוצים למקסם את התוספות שניתן לקבל, כדאי לקדם את תהליכי ההתחדשות בהקדם. בנוסף,  חשוב מאוד לעבוד עם שמאי מהיום הראשון של תחילת התהליך. התפקיד של השמאי הוא להיות החולייה הכלכלית והעסקית שמלווה את הפרויקט. השמאי לרוב גם משמש כגורם מגשר בין בעלי הדירות, היזם וועדות התכנון, ולמעשה משמש כמי שמניע ומקדם את הפרויקט. באמצעות השמאי ניתן לקבל מידע על התמורות הכלכליות הראויות לדיירים, הסבר נרחב על התהליכים של מיקוד והקצאת דירות ועוד".

מה הבעיה המשמעותית ביותר שענף הנדל"ן מתמודד איתה נכון להיום ומה הפיתרון?
ענף הנדל"ן בישראל סובל מ-2 בעיות מרכזיות. הראשונה היא הסתגלות והחלמה ממשבר הקורונה, שאני מקווה שאנו נמצאים בסופו. הפגיעה המשמעותית יותר היא בתחום הנכסים המניבים. ככל שנלמד לעבוד בצורה נכונה והיברידית נדע למנף את היכולות ולמקסם את הרווחים ובכך לצמצם את ההשפעה השלילית של השפעת הקורונה על המשק והכלכלה. הבעיה השניה היא בתחום המגורים – רואים כי אין שום תוכנית או פתרון ראוי לבעיית המחירים הגבוהים של הנדל"ן למגורים. תוכנית מחיר למשתכן הסתיימה אולם גם השנה הוכיחה כי נועדה לכישלון, לצערי כיום אנו רואים שאכן זה המצב. התוכנית החדשה של מחיר מופחת לא באמת מבשרת על חזון שונה".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

חוק ההסדרים הוא לא יותר מאקמול

חוק ההסדרים הוא אקמול לחולה במחלה ממארת. זה לא יעזור. זה רק יגרום לחולה לשכוח לכמה דקות את...
עו"ד רונית עובדיה, משרד הררי טויסטר ושות' 29.07.2021
נשמח לדבר אתך
נגישות