צביקה שוב // צילום: כפיר סיוון

מוכרים נכס? ייתכן ואתם זכאים שהפחת לא יקוזז משווי רכישת הנכס

מה קורה במצב בו הנישום לא ניצל את האפשרות לניכוי הפחת במסגרת מס הכנסה, האם במקרה זה רשאיות רשויות המס לקזז את הפחת משווי הרכישה? עו"ד צבי שוב ועו"ד עודד נבון עם הסוגייה והתשובות

מגדילים 01.01.2020

תמונה: צבי שוב // צילום: כפיר סיון

מאת: עו"ד צבי שוב ועו"ד עודד נבון

בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי בית המשפט העליון עלתה הסוגיה הקשורה ביחסי הגומלין בין שתי מערכות מיסים: מס הכנסה ומס שבח. השאלה שביהמ"ש העליון בחן היא, מה קורה במצב בו הנישום לא ניצל את האפשרות לניכוי הפחת במסגרת מס הכנסה, האם במקרה זה רשאיות רשויות המס לקזז את הפחת משווי הרכישה?

דיני מס ההכנסה מאפשרים לעיתים ניכוי אחוז מסוים משווי הרכישה של המקרקעין כפחת מההכנסה החייבת בגין הקרקע. ככל שהנישום ניצל אפשרות זו, והקטין את הכנסתו החייבת במס הכנסה, יש בהמשך להוריד את הפחת שנוכה משווי רכישת הנכס.

בית המשפט הדגיש, כי הטעם בקיזוז הפחת משווי הרכישה הוא שבעל נכס נהנה מקיזוז רכיב ההוצאה המגולם בפחת, עת שילם מס הכנסה לאורך השנים. לפיכך, על רכיב הפחת להיות מנוטרל בעת חישוב הרווח ההוני מהנכס, שאם לא יעשה כן, אזי שאותו רכיב הוצאה ינוכה פעמיים. פעם אחת, מההכנסה החייבת של הנישום, ופעם שנייה, הכרה בשווי רכישה מלא. והרי שתכלית ניכוי הפחת בעת חישוב מס שבח היא מניעת הכרה בהטבה כפולה בגין אותה הוצאה, באופן המקדם מיסוי אמת.

עודד נבון // צילום: כפיר סיוון
עודד נבון // צילום: כפיר סיוון

בית המשפט קבע, כי ראוי לפרש את סעיף 47 לחוק מיסוי מקרקעין, וכל חקיקה העוסקת בסוגיה דומה, בהתאם לעקרונות אלו:

הכלל: ברירת המחדל היא כי הנישום ניכה את מלוא הסכומים הניתנים לניכוי כפחת מהכנסתו החייבת בגין המקרקעין. על כן, נקודת המוצא הינה כי יש להפחית את מלוא סכומי הפחת משווי הרכישה בעת חישוב מס שבח. 

החריג לכלל זה: נישום שדיווח כדין על הכנסותיו ושילם את המס המתחייב, ואשר יעמוד בנטל להוכיח כי נמנע במסגרתם מניכוי מלוא הסכומים הניתנים לניכוי כפחת מהכנסתו החייבת במס הכנסה, זכאי לכך שסכומי הפחת שלא נוכו כאמור לא יקוזזו משווי הרכישה.

הגבלת תחולת החריג: נישום שלא דיווח כדין על הכנסתו החייבת במס, וכתוצאה מכך גם לא ניכה בדיווחיו פחת, אינו רשאי להעלות טענה כי לא נוכו מלוא הסכומים הניתנים לניכוי כפחת מהכנסתו החייבת, ועל כן יש להפחית לו בכל מקרה את מלוא סכומי הפחת משווי הרכישה בעת חישוב מס השבח. בענייננו, המשיבה היא חברה זרה שרכשה דירת מגורים בקיסריה, והשכירה אותה במהלך השנים, ללא כל דיווח למס הכנסה.

בית המשפט קבע, כי דין הערעור להתקבל, מאחר שדבקות בעיקרון מס אמת ומניעת הטבה כפולה בגין הפחת מחייבת לראות את החברה כמי שניצלה את הפחת במהלך השנים, ולהורידה משווי הרכישה.

הכלל החשוב שנקבע, הינו שנישום העומד בפני מכירת נכס מקרקעין מחויב להפחית את הפחת משווי הרכישה בבואו לחשב את מס השבח בגין מכירת הנכס כאמור, אלא אם יעמוד בנטל ההוכחה מול רשות המיסים ויוכיח כי במהלך שנות קיומו של הנכס הגיש דיווחי אמת בגין ההכנסה שצמחה מהנכס ובמסגרת דיווחים אלו נמנע בפועל מלקזז את הפחת מהכנסתו הקיימת, ובכך למעשה לא ניצל את ההטבה שעמדה לו לשם תשלום מס הכנסה מופחת לאורך השנים.

ככל שיצליח להוכיח זאת מול רשות המיסים, יותר לו שלא לנכות את הפחת משווי הרכישה בעת חישוב מס השבח במכירת הנכס כאמור, ובכך ליהנות מתשלום מס שבח מופחת. לפני מכירת הנכס, כדאי לבדוק את הדיווחים שנשלחו למס הכנסה, והאם הפחת נוכה בפועל באופן שהתקבלו הטבות במס הכנסה לאורך השנים.

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות