יגאל צודנר מנכל חברת נתיבי הקמה // צילום: אילן ספירא
יגאל צודנר מנכל חברת נתיבי הקמה // צילום: אילן ספירא

הצצה עם יגאל צ'ודנר אל מאחורי הקלעים של עולם הרישוי

יגאל צ'ודנר, לשעבר מנהל התכנון והרישוי בחברת פז וכיום מנכ"ל חברה לניהול הליכי רישוי והליכים סטטוטוריים: צריך להעניש את מי שלא מוציא היתר בנייה תוך 40-50 יום

כרמלה קופר 01.01.2018

תמונה: יגאל צ'ודנר מנכ"ל חברת נתיבי הקמה // צילום: אילן ספירא

יגאל צ'ודנר (47) הקים בשנת 2004 את חברת נתיבי הקמה, לניהול הליכי רישוי והליכים סטטוטוריים אבל עוד קודם לכן, אחרי שורה ארוכה של תפקידים, הוא ניהל במשך 5 שנים את תחום התכנון והרישוי בחברת פז -חברת נפט בע"מ. כיום, כשבין לקוחותיו נמנות חברות מובילות בענף הנדל"ן ובמשק, הוא מספר  "למגדילים" על מה שמתרחש מאחורי הקלעים של עולם הרישוי, על החסמים, הכשלים, הפתרונות, החובבנות והניצול לרעה של מערכת "רישוי זמין": "הוועדות פעמים רבות משתמשות במערכת על מנת לצמצם את קבלת הקהל".

האם ניתן להתגבר על החסמים להוצאת היתרי בנייה?
"לא צריך להמתין שנים ליציאת היתר בנייה, זוהי פעולה שצריכה להיות מידית. אין סיבה שהיתר תואם תב"ע לא ייצא תוך 40-50 יום כחוק ומי שלא יעמוד בכך יהיה צפוי לעונשים הקבועים בחוק. לא ייתכן שלבנות לוקח 30 חודשים בלבד אבל תכנון שכונה וקבלת תב"ע לוקחים 15 שנים.

"תחום הרישוי הוא מקצועי הדורש כישורים וראוי שינהלו אותו אנשי מקצוע ולא חובבנים, שמסתמכים על קשרים וככה זה מתנהל ונראה בשטח. המודל שלנו צריך להיות המודל האמריקני, ששם אין יכולת או אפשרות להשפיע על מהנדס העיר לטובה או לרעה לגבי הקלות כלשהן בתב"ע. ולאור זאת ההיתרים צריכים להיות תואמי תב"ע".

איך עושים את זה לשיטתך?
"אנשי המקצוע צריכים להיות נפרדים לגמרי מהרשות עצמה ובכך תהיה יותר וודאות ויותר שקיפות בפועלם. מאחר וכל תהליך כרוך בהתנגדויות, אסור לפגוע בהיררכיה התכנונית שקיימת, שהיא מהטובות שיש. כמו בארה"ב גם כאן חייב להיות איש מקצוע  מוכשר ומקצועי שנקרא EXPEDITOR אותו המדינה תכשיר ועליו היא תפקח ורק הוא יוכל לנהל את הוודאות בכל תהליך. בראש ובראשונה אני חושב שחייבת להיות שקיפות שתייצר וודאות בלוחות הזמנים, למשל – מתי מתכנסת ועדה? ומעל הכל –  אכיפה. אם האכיפה תהיה נכונה ומסודרת, האנשים יידעו שלא שווה להם לתחמן, אלא לפעול על פי החוק".

עד כמה אתה "מתרגש" מהירידה בהתחלות הבנייה?
"מדי יום אנו שומעים וקוראים על אישור תוכניות, הסכמי גג ותב"עות, אך כדי שנראה את התוצאות בשטח, על הוועדות להתמקד במתן היתרים לתוכניות האלה. כל עוד לא מייעלים את עבודת ועדות התכנון, כל התוכניות של הממשלה יישארו על הנייר. הוועדות נותנות לאישור חריגות בנייה קלות- את אותה חשיבות הניתנת לאישור תב"ע בת אלף יחידות דיור, הן סובלות מעומס רב ולעתים התכנסותן אינה עומדת בקצב הנדרש לאישור בקשות להיתר.

חשוב להבהיר שיש פתרונות – על מנת לשחרר את הפקק יש להרחיב משמעותית את רשימת העבודות הפטורות מהיתר ולהגדיר עבודות נוספות שאותן יהיה ניתן לבצע ללא היתר בנייה או בהליך מקוצר. כיום הוועדות עוסקות בטפל, והדבר גוזל מזמנן לעסוק במשימה הלאומית העיקרית של הגדלת היצע הדיור".

איפה הקושי הגדול בהוצאת היתר לתמ"א 38?
"למרות שהוגשו בקשות רבות, בפועל ניתנה כמות מזערית של היתרים, וזאת למרות שמדובר באינטרס משותף, הן של הדיירים והן של המדינה. מי שאמון על אישור פרויקטים אלה הן ועדות התכנון המקומיות. היות וכיום הוועדות עסוקות בחלק ניכר מזמנן על עבודות טעונות היתר שוליות יותר, כמו הזזת דלת או חלון, הדבר מונע מהן לעסוק במשימה הלאומית העיקרית של הגדלת היצע הדיור, כך שנוצר פקק בצינורות האישור, אשר בפועל בולם את הגדלת היצע הדיור בישראל, הן בפרויקטים של תמ"א לחיזוק ובעיקר לבניה והריסה מחדש. 

"סוגיה נוספת שצריך לתת עליה את הדעת היא כי האינטרס של הרשות לא תמיד חופף לזה של המדינה – בעוד המדינה מעוניינת בציפוף והגדלת ההיצע, הרשות המקומית היא זו שתצטרך לשאת בעלות של תושבי נוספים שצורכים שירותים עירוניים כמו חינוך ותרבות, בלי שהיא מקבלת על כך תמיכה מהמדינה, וזוהי סיבה נוספת שבעטיה רבות מהבקשות להיתר נדחות או מעוכבות בתואנות שונות במשך שנים. זה למעשה ממחיש פעם נוספת את הפער שקיים בין השלטון המרכזי שיצר את תמ"א38 (תכנית מתאר ארצית) לבין הצרכים והאינטרסים של השלטון המקומי (במקרה הזה הערים והוועדות) שאמורות להביא לידי מימוש של התכנית".

שים אצבע על החסם המרכזי במימוש תמ"א 38
"החסם המהותי ביותר בקידום פרויקטים במסגרת תמ"א 38 הוא המודל עצמו, שכן להצלחת  כל מודל הגורמים המעורבים בו צריכים להרוויח ובתמ"א 38, כפי שהיא היום, אף אחד לא יוצא מורווח בסוף התהליך.  בשונה מהליך של תב"ע, שהינו ארוך ועובר דרך כל מוסדות התכנון, כולל השפעת בעלי עניין גם בשלבי התנגדויות, הליך התמ"א אמנם קצר יותר, אך הוא מפר את איזון האינטרסים בין הרשות, היזם והסביבה-תושב והרווחיות של כל אחד מהם.

"כיום, הרשויות אינן ממהרות לקדם פרויקטים של תמ"א 38, כיוון שאינן מקבלות היטלי השבחה ותקציבים להרחבת ולהקמת תשתיות עירוניות לתושבים החדשים והקיימים, אשר משנה גם תכנון עיר שנקבע על בסיס תב״עות במהלך שנים רבות. היזמים יכולים לפעול רק באזורי הביקוש, כאשר גם שם הרווח היזמי על פרויקט תמ"א 38 אינו גבוה, שלא לדבר על אזורי הפריפריה שם כדאיות כלכלית אינה קיימת כלל. גם הסביבה-תושב אינה מרוויחה, שכן לא מדובר בתב"ע אחידה, הבניינים החדשים לא תמיד מתאימים לצביון השכונה ובפועל אין מספיק תשתיות קהילתיות  לקליטת התושבים החדשים.

"על מנת לשחרר את החסם העיקרי של הליך התמ"א, צריך לבחון איך לייצר מודל שיאפשר רווח, כלכלי וסביבתי, לקידום התחדשות עירונית ולמעשה יצור מצב של win win win  בהיבט של רשות – יזם – סביבה, גם אם מדובר בשינוי הליכי הרישוי והאישורים, שמחד עלולים לקחת יותר זמן, אך מאידך בסופם בשונה מהיום, יקודמו פרויקטים של התחדשות עירונית, מה שיגדיל את היצע הדירות בישראל, הן באזורי הביקוש והן בפריפריה".

האם מערכת "רישוי זמין" משרתת את מגישי הבקשות או את הוועדות?
"כאשר יזם מתחיל את הדרך הארוכה להקמת פרויקט חדש, רבה אי הוודאות לגבי לוחות הזמנים. אין לו, לרוב, ידיעה ברורה על מועד קבלת הקרקע ואין לו שום דרך לדעת איזה חלק מהתכנית יהיה עליו לשנות בגלל דרישות של רשויות התכנון השונות. קל להאשים את הרשויות, אבל פעמים רבות האשמה נמצאת אצל הפונה הרשלן, שחושב שיוכל לקבל היתר גם אם בקשתו אינה תואמת את התב"ע ולא עומדת בתנאים הנדרשים, שחושב ש'יהיה בסדר'. הפתרון טמון בנתיב חדש, שבו היזם והיועצים לוקחים אחריות על נושא הרישוי ולא מטילים את מלוא האחריות והעבודה, ובהמשך גם האשמה, על הרשויות שכורעות תחת הנטל של טיפול בהיתרים שאינם תואמי תב"ע.

"תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה היה אמור לפתור חלק גדול מהבעיה, כשהוא מחייב את הרשויות להנפיק היתר בנייה תואם תב"ע, באמצעות מערכת ממוחשבת של רישוי זמין בזמן קצר יחסית של 90 יום. למערכת החדשה ישנם יתרונות ברורים: המבקש מבין כבר בשלב קבלת המידע מהם התנאים והאישורים הנדרשים, שני הצדדים מחויבים ללוחות זמנים שמקציבה המערכת ושקיפות – המבקש יודע בכל רגע באיזה שלב נמצאת בקשתו. אולם בפועל, אנו רואים כי הוועדות פעמים רבות משתמשות במערכת הממוחשבת על מנת לצמצם את קבלת הקהל ולא לאפשר לפונים לקבל מענה לשאלות ולפתור בעיות בזמן אמת.  לוחות הזמנים נגררים תמיד למקסימום המותר ולעתים מעבר לכך.  ושקיפות המערכת מוגבלת כך שהמבקש רואה רק את ההערה האחרונה שניתנה ולא את כלל השתלשלות הטיפול.

"המשמעות היא שכל איטרציה דרך המערכת יכולה להוביל לעיכוב של שבועות בקידום הבקשה, מה שמחמיר עוד יותר לאור הזמינות המוגבלת של מחלקות הרישוי. תמו הימים בהם ניתן היה "לרוץ לעירייה" לבצע תיקונים ידניים בתכנית או להיפגש אינספור פעמים עם הפקידים עד שהבקשה תקודם".

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

נשמח לדבר אתך
נגישות