נדב בריח // צילום: לירון אלוני

5 הערים שבהן נגמרות עתודות הקרקע

"ישנם חמישה ישובים שכיום נבנים בהם מתחמים על עתודות הקרקע האחרונות, פתח תקווה, שוהם, גני תקוה, כפר יונה וגבעתיים. המשמעות היא  כי לא יהיה היצע של בנייה חדשה ביישובים אלה בעשור הקרוב לפחות"

מגדילים 07.10.2018

תמונה: נדב בריח // צילום: לירון אלוני

מאת: עו"ד נדב בריח, מנכ"ל חברת שיווק הנדל"ן בי נדל"ן

מיהן הערים בישראל שלא תהיה בהן בנייה חדשה בעתיד הנראה לעין? בעיות תכנון, מחסור בקרקעות זמינות וחוסר יכולת להתרחב טריטוריאלית, הן מנת חלקן של מספר ערים מבוקשות במרכז הארץ, שכיום נבנה בהן הגל האחרון של בנייה חדשה משמעותית. המשמעות היא שההיצע יתקשה מאד להדביק את הביקושים בכל הנוגע לדירות באותם יישובים בעוד מספר שנים, כך עולה מניתוח נתוני המדינה המתפרסמים באתר הממשלתי govmap בנוגע לתב"עות המאושרות לבנייה בכל הארץ.

עשור ללא היצע בפתח תקווה, שוהם, גני תקוה, כפר יונה וגבעתיים
ישנם חמישה ישובים שכיום נבנים בהם מתחמים על עתודות הקרקע האחרונות, פתח תקווה, שוהם, גני תקוה, כפר יונה וגבעתיים. המשמעות היא  כי לא יהיה היצע של בנייה חדשה ביישובים אלה בעשור הקרוב לפחות, למעט פרויקטים הנבנים כעת. פ"ת חוותה תנופת בנייה מאסיבית בעשור האחרון, עם תוספת של כ-20 אלף יחידות דיור שהן כרבע מכלל מלאי הדירות בעיר שעמד על כ-80 אלף. אוכלוסיית העיר צמחה ל-236 אלף תושבים, והיא כיום העיר בעלת שיעור הבנייה החדשה של בניינים בני פחות מ-20 שנה, הגדול ביותר במרכז. ההתרחבות נעשתה כמעט כולה בשכונות חדשות שצמחו על קרקע שהופשרה לבנייה, כמו אם המושבות ונווה גן הצפוניות, ומצדה השני של העיר נבנו נווה עוז וכפר גנים ג'.

שכונות אלה היו מבוקשות בקרב צעירים ומשפחות, שרצו להישאר באזור המרכז ומצאו פתרון דיור במחיר מתקבל על הדעת. בשנים האחרונות מחירי הדיור בפתח תקוה האמירו, ביחד עם עליית המחירים בשוק, עד לרמה ממוצעת של יותר מ1.7 מיליון שקל לדירות 4 חדרים חדשות וכ2.3 מיליון שקל לדירות 5 חדרים חדשות, על פי נתוני רשות המסים.

כיום כמות הבנייה החדשה בעיר מצומצמת בהרבה. בצפון העיר מתוכננת להיתוסף ולהיבנות שכונה נוספת (פ"ת צפון) אשר תכלול כ-1,000 יחידות דיור, אך זוהי עתודת הקרקע האחרונה בעיר המתוכננת לבנייה למגורים ומהווה מלאי קטן ביחס לביקוש בעיר. למידע זה מצטרפים נתוני הלמ"ס אשר מראים כי ב-2017 חלה צניחה של 34% בהתחלות הבנייה בעיר, עם 947 דירות בלבד – הנתון הנמוך ביותר שנרשם בעשור זה לעיר. אחת הסיבות היא כי פתח תקווה כמעט ולא משתתפת במכרזי מחיר למשתכן אשר אחראיים כיום לחלק משמעותי מהתחלות הבנייה, וכן מאחר והעיר לא נחשבת לאחת המובילות בתהליכי התחדשות עירונית, אשר אחראים ללא מעט התחלות בנייה באזור המרכז".

התחדשות עירונית נמוכה ביחס לפוטנציאל
עיקר הבנייה החדשה המתוכננת בשנים הקרובות היא כזו המתבססת על חידוש פני העיר הוותיקה והתחדשות עירונית. פתח תקוה נמצאת ברשימת עשרת הערים המובילות מבחינת קידום התחדשות עירונית, לפי מחקר של אתר מדלן, אך יש פער בין כמות ההיתרים הפוטנציאליים לאלה שניתנו בפועל. התוצאה היא שתוספת יחידות הדיור באמצעות התחדשות עירונית היא נמוכה ביחס לפוטנציאל, ועדיין רחוקה מלענות על ביקושי הדיור במרכז שפתח תקוה עשויה לתת להם תשובה. בשנים הבאות, פתח תקוה תחובר לשאר המרכז באמצעות הרכבת הקלה, דבר שיגדיל משמעותית את הביקושים למגורים בעיר, הנגישות למתחמי תעסוקה, לחיבור לרכבת ישראל וכדומה, ועשוי להגדיל את הפופולריות של העיר ואת הביקוש למגורים בה.

במקרה של פתח תקוה הפתרון פשוט למדי. הרשות החלה לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית בצורה טובה, ויש בכך פוטנציאל לענות על הצורך בתוספת יחידות הדיור. האתגר של פתח תקוה כפתרון להגדלת היצע הדירות, הוא לקדם את ההיתרים לפרויקטים של התחדשות עירונית, כך שהזמן בין שלב החתמת הדיירים ועד לקבלת ההיתר , יתקצר באופן משמעותי ולא יעמוד על כעשור כפי שאנו חווים כיום".

דרג את הכתבה

שיתוף

כתבות שיכולות לעניין אותך

רקוויאם לשדה דב

שמאי המקרקעין ארז כהן, המתגורר ממש בסמיכות לשדה דב היה אמור להיות מאושר מההחלטה לסגור את הבאסטה אבל...
מגדילים 11.06.2019

לאן נעלם נגיד בנק ישראל?

פרופסור אמיר ירון נותר במגדל השן האקדמי, מה שאולי נוח מאוד למקבלי ההחלטות בממשלה אבל בעליל מאוד לא...
מגדילים 06.06.2019
נשמח לדבר אתך
נגישות